民国时期葡籍华商在广州的房地产投资——以《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》为中心

何俊宇

民国时期华侨踊跃地返粤投资，其中以在房地产领域的投资较具有代表性，近年来学术界相关研究成果不断涌现。实际上，葡籍华商也是当时参与房地产投资活动的重要群体之一。葡萄牙亦称为“大西洋国”，葡萄牙籍公民因此称为“西洋籍民”。参与民国时期广州房地产投资的葡籍华商主要是居住广州的或者在澳、穗两地双栖之葡籍华商，他们主要是居澳华商，且是居澳华人中较有政治地位和经济活力的一部分。

一、葡籍华商的投资动机与形式

1927—1937 年被称为“旧中国广东华侨投资的黄金时代”[1]。尤其是1929—1936 年间“南天王”陈济棠主粤时期，广东社会安定、经济发展迅速，实为海外华侨在粤投资的全盛时期。

为何近代广东华侨投资高度集中于房地产业？研究认为，直接目的在于买屋安置家眷和准备将来自己还乡的归宿[2]75。更重要的是，在侨乡中心城镇的房地产不仅容易保值，更能获得较高的利润[3]。广州是广东的中心城市，具有较大的投资潜力，更容易吸引华侨投资广州的房地产。另外，海外华侨那种“落叶归根”“光宗耀祖”“衣锦还乡”的传统观念使得广州有了大量的住宅居住和投资需求。葡籍华商是华侨群体之一，在投资动机上具有一致性。他们同样拥有对“衣锦还乡”等荣誉的渴望，同时又受到丰厚回报的利益驱动，因此，对房地产投资趋之若鹜。

根据研究，华侨在广州的房地产投资大体上有三种形式：一是购建房屋自用；二是个人购建房屋出租；三是组成公司进行大规模的房地产投资经营[4]。也可以分为直接投资和间接投资两种：“前者是指华侨中资产薄弱的工人、农民以及小资产阶级，以个人名义或者侨眷身份进行直接的小规模的房地产投资。而后者是指投资给房地产公司，通过间接的方式盈利。”[5]两说其实相近，都将投资分为个人投资以及向公司投资两种，但前者侧重于房地产经营的角度，后者则侧重于投资者的身份。

在葡籍华商中，鲜有以房地产公司的形式进行投资的，以个人为主导的出资形式较为常见。但个人出资方式资本少，规模小，一般逊于以公司为主导的投资方式。从事房地产投资的葡籍华商多数是中小商人，鲜有大资本家投资的案例，充分体现了“量少而分散”的特点。

二、葡籍华商投资房地产的类型

胡乐伟将华侨所投资的房地产分为自住型房地产、商业型房地产、商住结合型房地产三大类型[6]51—60。在葡籍华商的投资中，以自住型房地产、商业型房地产这两种房地产类型为主。

1.个人投资的自住型房地产。民国八年（1919）十月，长住香港的葡籍商人张甲向广州市政公所呈文称：“有自置地一叚坐落广九铁路站外二马路，自行建造洋楼六间，乃贵治（指广州市市政公所）下四区署管辖，理合绘图呈请发给凭证事上呈，窃恳准。”他施工的计划是：“一，地脚用灰泥、石屎11 尺，摏打梅花式111.8 寸，尾12 丈长。二，地下三隅墙，二、三楼双隅墙，摏过实心夹板丁勾。三，楼阵用柳州枋。四，楼面用英坭阶砖。五，地面阶砖用车坡磨光。六，厨房用英坭石屎工字铁铁网。七，瓦面金字方阵双重瓦。”[7]11册251-252 张甲长居于香港，受西方生活方式影响较深，以至施工计划特别强调使用新式材料和工艺，并计划在广州兴建自住用的洋楼六间之多。

2.个人投资的商业型房地产。葡籍华商对商业型房地产的投资建设更为普遍。1914 年10 月26 日，“向在靖远街门牌十三、十五号自建营业”的亨泰隆洋行店主、葡籍华商关贡庭“因左右邻铺与商等之铺相比，计高有数尺之多，今欲自行加高七尺五寸，与邻相併，以归划一而免碍观。”[7]1册236 计划对自己的商铺进行相应的改建。根据承接此工程的同文街泰源店土木匠陈伙称：“靖远街横马路第十三、十五两号门牌铺一间，原建楼四层，现拟加建一层，高七尺五寸，绘图报请查勘。经派员勘得该铺墙壁系四隅砖结砌，原日建楼三层，连地下共四层。拟于四楼之上加建一层，共成五层。”[7]1册229

1915 年10 月，经过上一年改建之后的商铺“坐东向西，横阔□丈五尺，直深□丈□尺五寸。左至永光堂，右至德春号，前至马路，后至坚利号滴水为界。系毓田向方街利源公司租地自行建筑。铺面二间，楼四层，连铺面共五层。所有上下四围墙壁、砖瓦、木石、门窗、户扇、铦闸一应俱存。”[7]13册183 说明此商铺是关氏租赁利源公司之地自行修建以及扩建的，并且它同时挂十三、十五两个门牌，可见占地较大，且有四层之高，总体规模不小。商铺四隅墙壁用砖砌成，装修设计精美，设施一应俱全，在一定程度上看出关贡庭家境之殷实。

3.房地产公司投资的商业型房地产。真光公司是少有的由葡籍华商经营房地产的公司，其负责人为葡籍华商黄在朝。黄在朝，亦名黄倬、黄焯或黄社翻（下文统称为“黄在朝”），向来在广州从事商业活动。1919 年4月2 日，时任广东省长翟汪认为，“虽然西洋籍民黄在朝系在本领事署（此处引用葡领事原话，指葡总领事署）国籍簿内注册及挂号注明为真光公司总司理人”，但是“真光公司系一商事组合团体，并非完全葡人资本所开，不能以有葡人占有股份及因有葡人充当司理，遂可认该公司为葡人商号也。”[7]25册491 广东官方虽然否认真光公司的葡属性质，但可从中看出，真光公司不仅由葡籍华商黄在朝掌管，还运用了一部分葡资，它是一家由葡籍华商领导的房地产公司。

1914 年，黄在朝考虑到“近来中国各地乱事频生”，若有不测之事发生，可能会造成自身财产的损失，故将“全权经理之真光公司及置买之物业屋宇等另单列明”，向葡总领事署注册，并恳请葡领事出面敦促中国官方对其财产进行保护。其所列的产业有：

十八甫真光公司正铺平排四间，直通旧荳栏平排五间，十八甫门牌□号、□号、□号、□号，旧荳栏门牌□号、□号、□号、□号、□号。新建六层洋楼上盖共用香港通用银纸二十万余元，另置地价香港通用银纸七万元。又装修家俬什物等共用香港通用银纸壹拾万元。全铺共贮货价值香港通用银纸五十万余元。旧荳栏门牌□号自置货仓一间，平排两便过，值香港通用银纸一万元。荣华东门牌□号、□号自置货仓二间，值香港通用银纸二万五千元。旧荳栏门牌□号货仓二间，自置上盖，共用香港通用银纸五千元。真光公司正铺及货仓建造、家俬、货物连地价等共值香港通用银纸九十三万元[7]27册507。

该公司拥有之房地产类型包括商铺、地皮和库房三类，产业价值近百万元，可见规模较大。1926 年，真光公司破产后所剩之产业遭广州审判厅拍卖，根据葡总领事反对意见之信函可知：广州市西关冼基东门牌第二号，原日三十五号，南向洋楼四便过一间。冼基西门牌第四号，原日第二号、四号南向洋楼两便过一间。杉木栏华宁里门牌六十八号，南向铺业一间（现开广益纱绸店）。河南海天四望街门牌第十二、十四、十六、十八号，原日第八十五、七十三、七十一、七十五号铺业四间。以上产业，系属葡商真光公司之所有物业，归本总领事署管理，广州地方审判厅拍卖场不得擅自布告投拍[7]25册134。真光公司至少掌握着上述这些房地产。根据地址可看出，真光公司之地产已经从原来西关十八甫一带扩展到了旧城区南方的河南一带。

三、《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》中所见的永租权习惯

房地产包括物质实体与依托于物质实体的权益。其中，依托于物质实体的权益表现为一种权利，或者是人民拥有的财产权利[8]2，如广州房地产交易中的永租权。永租权一般存在于商业型房地产，《民国葡档》将拥有永租权的物业称作“永租物业”或者“永租屋业”。永租权是一种依托于商铺实体的权益，葡籍华商购买商铺永租权的行为实际上属于一种特殊的房地产投资。

广东官员于1915 年4 月7 日致函葡总领事，希望葡领事敦促在粤葡民依照《在通商口岸永租地契并合约照例办法》及《教会在内地买地照例办法》行事[7]12册120。民国二十四年（1935）三月十九日，广州市代理市长刘纪文称，“本府为明瞭外人在粤永租地情形，拟在沙面临时设立永租地清查办事处遴员办理”[7]4册329。据此推测，包括葡籍公民在内的外籍人士在广州购置永租地的情况比较普遍，以致于地方政府不得不颁布相关管理规定或设置相关的机构开展清查工作。

如民国十八年（1929）六月二十六日，商民何合和“与葡籍商人建兴洋行杨舜夔让受永租屋业一间，坐落广州市河南警察十一区分署叚内，岐兴中社前直街旧门牌第一号，新编二十一号。深涧丈尺照土地局图说及财政厅印契为标准，所有上盖连地一概俱全。”葡商杨舜夔原拥有该房产之永租权，与何氏“说合承受订明毫银三千元，经于本年四月二十日立定并登司法日刊布告周知”。因杨氏有外籍身份，故“转移物业，合先呈请察核备案，并候示遵等情”。还需要“查前项屋业，杨舜夔永租后曾否向贵署（指葡总领事馆）注册”[7]2册198？证明购买永租权房产的葡籍华商在购买之后要在葡领事馆登记注册。

出租房可视作商业性房产之一种，此亦存在永租权交易的情况。民国十九年（1930）五月二十四日，“西洋籍民黄梓山在广州市宝华坊，原日门牌第三十八号屋一间，第四十号屋一间并花园。第又四十号屋一间并花园等永租物业”。从发往广州特别市土地局的文件可以看出，交易双方证照齐全，“该商来局声请永租权登记完毕，自应将贵厅原送永租及上手契据图照送请发还管业，以清手续等由，计附送天字第四十六号至第四十八号永租契三张，粘连产图及白契各三张，上手黄寿如堂印契、投税白契、民产保证执照及平面图各一张。黄敬仪堂印契、民产保证、平面图及上手白契各一张。吉庆堂印契、登记完毕证、平面图、执照及投税白契各一张”[7]1册453。交易永租权的房产共三处，其中两处均属第四十号屋。并且这两间附带花园房子的永租权各自独立，与今日之出租房相似。

民国时期的葡籍华商与广大华侨群体的房地产投资活动有许多相似之处。参与房地产投资的葡籍华商多数是中小商人，投资的数额不大，规模较小，投资眼光仍然停留在传统商业时代。其首要目的是满足自身居住或者经商需求，因此所投资的对象往往是住宅或者中小规模的商铺。一旦他们手头有多余的房地产，便会通过出租等方式获取回报。另外，葡籍华商在投资的过程中存在专门购买永租权的现象，这种买卖集中于商业型房地产领域中，它是一种特殊的房地产投资。真光公司是少有的由葡籍华商经营的房地产公司，所拥有的房地产价值较大，但它仅仅是一家由葡籍华商主导的合资公司，而非全葡资。表明当时葡籍华商还未在房地产投资领域发展成熟，葡籍投资者分散，资金少，难组成单一的、大规模的葡资房地产公司。