探析新租赁准则对百货零售行业的影响及应对策略

王甜甜

摘 要 为推动我国企业会计准则体系与国际财务报告准则体系的持续趋同，财政部发布了新《企业会计准则第21号——租赁》准则，新租赁准则中经营租赁和融资租赁的并轨，对零售百货企业而言，最直接的变化就是将原来表外融资的经营租赁实现资产负债表内化，租赁资产将以“使用权资产”和“租赁负债”的形式出现在资产负债表中，将对资产负债表中的资产总额、负债总额，利润表中的财务费用，所得税费用，净利润，现金流量表中各项目经营活动和投资活动现金净流量的分配以及一系列财务指标产生重大的影响。本文以王府井集团为例，根据相关数据计算分析对新准则带来的影响进行阐述，同时提出零售业快速适应新准则可以通过调整零售企业资产配置结构、增加自持物业比重;通过调整经营租赁合同中租金的构成方式、增加提成租金比重;通过调整公司的投资项目后评价的标准，正确分析项目运营效益，从而帮助领导层作出正确的经营决策;通过完善合同信息化管理，加强风险管理，提高人员认识。通过以上方式，结合行业和自身发展状况及时作出调整，以消除新准则的实施带来的不利影响，进一步调整自身的经营结构，创新管理模式，健全内部控制，确保企业健康、持续、高效发展。

关键词 新租赁准则 百货零售行业 影响 应对策略

2016年1月，国际会计准则理事会（ISBA）发布了《国际财务报告准则第16号——租赁》，并于2019年1月1日起正式实施。2018年12月7日，财政部会计司在借鉴新的国际租赁准则并结合我国具体实际的基础上，正式发布了财会〔2018〕35号文，对《企业会计准则第21号——租赁》进行了修订。文中规定了新租赁准则的施行时点：“对在境内外同时上市的企业以及境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日施行;其他执行企业会计准则的企业，自2021年1月1日施行。”

一、新租赁准则的修订背景

租赁第一次作为一个独立的会计核算业务出现在会计准则中，是于2001年1月1日发布的《企业会计准则——租赁》中，2006年2月财政部发布的《企业会计准则第21号——租赁》对涉及租赁业务出租人和承租人的会计核算办法进一步作出了明确的规范和要求。在当时对规范和促进我国租赁业务尤其是融资租赁业务的发展发挥了积极作用。但随着市场经济的日益发展和租赁交易的日趋复杂，无论是我国租赁会计准则还是IFRS《租赁》，都是按照“与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移”为轨道，依据此双轨道划分为经营租赁和融资租赁，如果全部转移的则确认为融资租赁，在会计上进行资本化处理。而对于经营租赁，仅将实际产生的经营成果在利润表中反映出来，实际的資产并不要求在承租人的财务报表中反映。也为实务中通过设计租赁合同条款而使租赁符合特定类型租赁提供了动机和机会，降低了财务报表的可比性，使投资者难以准确获得决策所需的承租人相关租赁财务信息。

基于原租赁准则带来的弊端和风险，解决长久以来被广为诟病的原租赁准则下经营租赁的“表外融资”问题。国际会计准则理事会于2016年1月修订发布了IFRS《租赁》，随后为保持与国际财务报告准则体系的持续趋同，财政部也对租赁准则进行了修订，发布了新租赁准则。其核心变化是取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁（简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。这标志着分类租赁会计正式“并轨”。

二、新租赁准则对百货零售行业的影响

百货零售作为一个国内传统的服务性行业，有其自身运营的特点。一般零售企业会通过自持或租赁两种渠道取得经营场地的使用权。由于零售企业大多选择在中心城市的中心区域或者商圈经营，如通过购买或自建方式取得物业，则对企业资金保障能力以及融资能力均有较高的要求，企业也需因此承担较高的财务风险。所以，大部分零售企业选择租赁物业方式取得经营场地，通过改造和装修后投入经营。由于前期投入了高昂的改造和装修成本，企业为维护自身的权益，通常要求与出租方签订一个长期的租赁合同，以保证商场能够在较长的时间内稳定经营。在原租赁准则下，企业作为承租人，对经营物业的租赁往往不以在租赁期结束后持有该租赁资产为目的，所以在原准则下均划分为经营租赁核算，同时将每年支付的租赁费用记入当期损益。新租赁准则的修订，对零售企业而言最直接的变化就是将原来表外融资的经营租赁实现资产负债表内化，租赁资产将以“使用权资产”和“租赁负债”的形式出现在资产负债表中，将会对资产负债表中的资产总额、负债总额，利润表中的财务费用，所得税费用，净利润，现金流量表中各项目经营活动和投资活动现金净流量的分配以及一系列财务指标产生重大影响。

（一）案例选取

王府井集团是一家拥有64年历史的综合零售老牌集团上市企业。全国连锁布局的良好发展也一直是王府井集团的核心竞争力。各业态的门店多分布在城市或区域的商业中心或者交通要道附近。总经营建筑面积达到264.6万平方米。王府井集团2018年租赁费用规模达到9.2亿元，占公司营业收入的3.44%。符合行业特征，具有一定的代表性，本文以王府井集团2018年已披露的财务数据为例，假设企业从2018年1月1日起执行新租赁准则;折现率的选取按照同期5年以上银行商业贷款利率4.9%为基数，略微上调至5%;王府井集团所签约门店的租约期限多为20年，但考虑到公司门店新开门店占比较小，多数公司的剩余租赁期限并未达到20年，因此本文以15年租期为前提测算;对新租赁准则对零售百货业带来的财务影响作简要分析。

（二）对资产负债表的影响

王府井集团2018年当年实际支付租赁费919，940，210.26元，根据企业与出租方签订的租赁协议测算企业未来年度最低租赁付款额为T+1年942，300，742.69元，T+2年910，540，681.34元，T+3年934，611，717.41元，T+3年以后9，580，276，213.16元（以上数额均出自2018年王府井集团年报披露数额）。本文假设第4年开始每年最低租赁付款额不变，为870，934，201.2元，则预计未来15年最低租赁付款额现值为9，237，929，451.55元。

通过计算数据可以看出，2018年初使用权资产初始应确认92.37亿元，扣除当年使用权资产计提折旧的金额后，使用权资产期末金额为86.22亿元，较原准则资产总额增加39.72%;租赁负债初始确认92.37亿元，当期实付租金扣除未确认融资费用后，利息支出4.61亿元，当期租赁负债减少4.58亿元，租赁负债期末余额87.8亿元，较原准则负债总额增加85.86%。

（三）对利润表的影响

原租赁准则下，经营租赁每期租金支出直接计入当期利润表中的销售费用或管理费用中，新的租赁准则要求对使用权资产按租赁期与租赁资产剩余使用寿命内较短者计提折旧，对租赁负债按照实际利率法确认利息费用。按照新准则的要求，王府井集团每年应确认的使用权资产的折旧费用为615，861，963.44元;根据实际利率法，按照2018年应在财务费用中的未确认融资费用为461，896，472.58元;应抵减租赁负债金额为458，043，737.68元;经过对比可以得出2018年实行新租赁准则后，由于租赁费的减少以及折旧费的增加，共计影响销售及管理费用总额减少3.04亿元，财务费用将增加5.83亿元，利润总额将较原准则下减少1.58亿元，下降幅度达9.27%。

新准则下，期间费用在首次执行新准则的年度将会大幅攀升，进而使当期利润有较大幅度的下滑。随着未确认融资费用的逐年摊销，假定企业发展规模不变，财务费用将逐年降低，折旧费用每个会计期间相同，则企业会呈现期间费用“前高后低”的模式，企业总体利润也会出现“前低后高”状态。对于一个处于经营规模扩张期的集团化企业，新开的门店数量越多，对企业整体利润水平影响越大，对企业整体的效益评估以及投资项目后评价都会带来较大的影响。

从对单体门店的利润影响角度来分析，按照目前的行业发展惯例，商场选择开店位置通常是新开发的商业区，商场在刚开业的培育期随着商业区配套设施的完善，周边居住区入住率增加，商场知名度逐步打开，顾客对商场的认可度增加。商场前二年至三年可能存在亏损，然后逐步扭亏实现盈利。租赁合同约定的租赁费用条款中固定租金的部分一般也会在租赁期内随着租期的增长而提高，在物业前期商业价值较低的时间，实际支付的租金相对较低，受商圈逐步成熟以及通货膨胀率变化等因素的影响，实付租金也会随之增长。新租赁准则下，租赁相关费用在租赁期内前高后低，在商场培育期即盈利能力较弱的时期，承担了更多的租赁相关费用，将会延迟商场盈利。在代理人理论下将直接影响到商业决策，也给集团对下属企业的绩效考核提出了新的课题。

（四）对现金流量的影响

新租赁准则不会对现金流量的总额产生影响，但会对现金流量项目金额的分布以及结构产生较大影响。

新准则下，王府井集团的经营活动现金流量大幅增加，由于负债规模的扩大，筹资活动的现金流量大幅减少，现金流量负债比=经营活动现金流量净额/负债总额。王府井集团的现金流量负债比原准则下为14.88%，下降为12.85%，会给报表使用者造成企业偿债能力减弱的印象。

（五）对财务指标以及其他因素的影响

按照新租赁准则计算，由于“所有权资产”“租赁负债”的确认，对租赁负债按照实际利率法确认利息费用，企业各项财务指标也有较大的影响。

在偿债能力方面，企业因经营租赁的资金的资本化大幅提高了王府井集团的负债水平。两个财务指标的变化预示着企业面临的财务风险增大，企业后期融资难度将有所提升。在企业的运营能力方面，资产周转率也因为资产总额的增加而降低，企业利用资产经营的效率受到了影响。在获利能力方面，由于利润总额受到影响，企业的销售利润率下降9.27%，利润的影响主要源自企业新租赁准则下按实际利率法计算利息费用，随着利息的支付和未确认融资费用的摊销，利润总额也会产生较大的波动，该指标的稳定性也会受到一定的影响。

三、百货零售行业应对租赁准则变化的具体措施

（一）调整零售企业资产配置结构，增加自持物业比重

通过以上分析可以看出，新租赁准则的实施对零售百货行业的影响是巨大的。零售企业降低经营租赁在资产配置中的比重，尤其是当企业现金流状况较好，资本规模较大，并且对租赁标的资产的需求较为强烈时，可以选择直接购买的方式取得物业。这样不仅能使“租赁资产入表”的即期影响降低，也能避免经营租赁资产续租不稳定性较大的问题。

（二）调整经营租赁合同中租金的构成方式，增加提成租金的比重

当零售企业自身资金流动情况不佳或者标的资产的自身更新换代速度较快时，企业仍然可以选择长期租赁作为资产配置的方式。但租赁合同的租金计算方式可以减少固定资金的比重，增加提成租金的比重。而采取大比例提成租金的方式的前提是需要承租方在签订合同前对项目进行充分的评估和测算，并能够对市场作出比较客观的分析和预测，对企业的市场拓展部门提出更高的专业要求。

（三）调整公司投资项目后评价标准，正确分析项目运营效益

由于新租赁准则带来的会计核算方法的变化，对于新签订长期租赁合同的单体门店来说，该门店的盈亏分析与原租赁准则下的盈亏测算结果将会完全不同。为了正确地作出投资项目后评估，确保投资人作出正确的商业决策，都需要公司随着新租赁准则的实施调整投资项目后评估模型。

此外，集团对下属企业进行绩效考核时，相同类型的门店由于租赁合同的内容和形式不同，门店的利润所受到的影响程度会相差很大。集团公司不同门店间的相同费用科目以及利润都无法进行横向比较。这需要企业随着新租赁准则的实施，配套调整财务分析模型和企业绩效考核模型，以此消除企业财务分析上的困难以及给营运考核方面带来的不利影响。

（四）完善合同信息化管理，加强风险管理，提高人员的认识

零售百货企业大多以规模连锁为主要扩张方式，租赁合同涉及的租赁期间较长，但如果市场环境出现特殊变化，经常会出先向业主请求免租、减租或者调整租赁面积的事项，企业财务人员需要运用更多的职业判断来设计租赁合同的相关条款，如折现率的选择、租赁期、续租选择权等等。因此，零售企业应当设置完善合同信息化管理系统，使企业法务部门、业务部门、财务部门有效协同。确保合同条款设计的操作流程以及审批流程有专业人员参与、审核。对所有租赁合同进行电子化管理。合同管理系统可及时获取合同变更信息，对租入资产的“所有权资产”和“租赁负债”及时确认、变更和计量。

四、结语

新租赁准则的实施规范了租赁活动的会计确认、计量、记录和报告，更加符合会计信息质量的要求，一定程度上减少了企业利用外部融资粉饰报表的问题。虽然首次实施新准则会给企业带来影，尤其是给零售业带来较大的冲击，但面对新准则带来的挑战，零售企业应结合行业和自身发展状况及时作出调整，以消除新准则的实施带来的不利影响，进一步调整自身的经营结构，创新管理模式，健全内部控制，确保企业健康、持续、高效发展。

（作者单位为王府井集团股份有限公司）

参考文献

[1] 余应敏，王子凡. IFRS&CAS《租赁》新准则对企业融资的影响与应对[J].会计之友，2019（12）：133-135.

[2] 朱文宇.国际新租赁准则即将“并轨”对我国零售业的影响分析——以王府井为例[J].财会通讯，2017（22）：117-119.

[3] 朱海林.租賃会计国际准则的新变化及其影响分析[J].会计之友，2016（05）：6-7.