浙江某老旧小区房屋现状分析及改造提升对策

曹志毅 胡进秀

(1.浙江建设职业技术学院，浙江 杭州 311231； 2.杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司，浙江 杭州 310003)

老旧小区为城市、县城建造于2000年以前的住宅小区，普遍是单位制改革之前的由“政府、单位出资建设的居住区”[1]，房屋的使用时间普遍超过20年，受当时的经济、技术、材料的限制，建造的住宅质量较低，在使用中不少都出现了质量问题。尤其是20世纪80年代为解决城市住房短缺问题而大批量建设的砖混预制板结构房屋，目前已接近50年使用年限，均存在不同程度的安全使用问题，部分已构成危房。从住宅设计功能乃至小区规划的角度看，老旧住宅满足居民的基本生活要求，但功能单一，房屋基本不考虑节能保温。随着城市化进程的加快，小区问题凸显，直接影响了居民生活质量和城市面貌。据初步统计，“全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4 200万户，建筑面积约为40亿m2”[2]。

“老旧小区改造有利于拉动投资和消费，促进实体经济发展；有利于增加就业并缓解产能过剩；有利于增加社会财富，彰显国家治理能力。”[3]

1 老旧住宅情况分析

本文将浙江较发达地区城市中典型老旧小区的住宅作为研究对象。通过对小区老旧住宅房屋使用情况的调查摸底，了解掌握小区80年代房屋的安全使用现状；进而探讨城市老旧住宅的提升改造的具体对策。

1.1 工程概况

HY新村小区为建造于二十世纪八九十年代的典型老旧小区，房屋主要为4层～7层砖混预制板结构单元式住宅楼，部分为底层框架—砖墙混合结构房屋；采用天然地基、浅基础，底部楼层采用240 mm厚实砌墙承重或混凝土柱混合承重，顶部楼层采用240 mm厚空斗墙承重，除厨房、卫生间为现浇板外，其余均为预应力混凝土圆孔板楼、屋盖。小区建筑和设施较为陈旧。

1.2 房屋使用情况调查

小区道路狭窄、路面破损严重。房屋地势低洼，下水管道都已经锈蚀、破损，局部已经严重堵塞、损坏，排水不畅(见图1)；底层墙体存在潮湿、砂浆粉化现象，对底层墙体砂浆强度及其承载能力有明显不利影响。小区存在违建、加建情况。部分房屋存在墙体拆改，卫生间扩大、移位，封闭阳台改变使用功能等装修拆改问题。墙体拆改对部分构件承载能力及房屋整体刚度产生不利影响。个别房屋存在底层架空层外纵墙竖向受压开裂问题；个别房屋存在因地基基础不均匀沉降、温度收缩等变形变化引起的上部墙体斜向、水平开裂等问题(见图2)。

房屋均存在不同程度的外墙粉刷开裂、壳起、脱落，墙脚受潮；南侧阳台栏板扶手混凝土面层不同程度剥落、露筋、面砖脱落问题。房屋外围用电线路混乱。多数房屋采用平屋顶的形式，使用中出现屋顶渗漏、保温隔热性能差等问题，已影响房屋的正常使用。

1.3 结构安全检测情况

经倾斜变形观测：HY新村部分测点倾斜超标，拼搭结构多，传力体系混乱。部分测点倾斜偏大，但未超过规范1%限值，且现场直观检查未发现墙体明显沉降裂缝。

砖混结构房屋墙体砂浆强度普遍偏低，绝大多数(超过80%)房屋墙体砂浆抗压强度推定值在0.9 MPa～1.5 MPa范围，少量(约10%)房屋墙体砂浆抗压强度推定值在0.4 MPa～0.7 MPa范围，对墙体构件受压承载力影响较大。

房屋墙体烧结砖强度检测显示，墙体砖抗压强度推定等级多数达到规范MU10的要求，少数未达标。

对底层(局部)框架的混合结构房屋钢筋混凝土柱采用非破损的回弹法进行强度检测，结果表明个别房屋柱混凝土强度偏低，未达到C20等级；其余房屋柱混凝土强度基本达到C25等级。

1.4 结构承重能力复核

为分析房屋承重墙体实际受压承载力，根据房屋平面布置情况及现场检测结果，按照现行设计规范，采用通用结构计算软件进行承载力复核验算。计算结果显示因为砂浆强度较低或严重偏低，以及部分房屋砖抗压强度较低，导致绝大多数(超过80%)房屋底部楼层(主要分布在1层，2层)纵横墙体承载力不满足规范要求，对于楼层相对较高的7层或6层带架空、储藏室房屋，或个别开间较大的房屋，底部楼层承载力不足构件数量更多。根据规范，此类墙体构件均为危险构件。

选取HY新村小区8幢住宅楼(框架—砖墙混合结构)作典型单元主体结构承载力复核示例。

1.4.1房屋基本信息

房屋基本信息见表1。

对房屋轴线间距、门窗洞口位置及尺寸、构件截面尺寸等进行了现场实测，图3为房屋平面简图。

1.4.2上部结构承载力验算

砌体承重墙体实际受压承载能力验算结果显示：架空层南侧内横墙、架空层至二层内纵墙墙体承载力与作用效应之比(R/r0S)均小于0.90，墙体受压承载力不足(见图4)。其余各主要承重墙体承载力与作用效应之比(R/r0S)均大于0.90或1.0，满足要求。各框架柱轴压比均小于1.05限值要求，满足要求。

表1 房屋基本信息

1.4.3承载力验算结果调整

房屋建造于1995年，属于Ⅱ类房屋，根据《危险房屋鉴定标准》[4]要求，对砌体结构构件承载力验算结果进行相应调整，结果见表2。

表2 承载力结果调整

1.5 房屋结构修复加固及管理

该小区部分房屋结构构件安全度不足或存在安全隐患，对部分承重结构构件材料强度低、承载力不足及墙体拆改问题做排危加固处理；对房屋结构按照现行抗震设计的要求进行相应加固设计，增强结构整体性及抗侧刚度。对于已属整幢危房且无修缮价值的房屋可拆除重建或根据当地房管政策进行相应处理。

日常加强对房屋破坏性装修、改造的管理，发现问题及时处理，确保房屋结构安全。加强工程施工对相邻房屋影响的有效管理，使其对房屋造成的不利影响降到最低程度。房屋所在的社区、街道应事先制定处理危险房屋或紧急事件的应急预案，一旦出现危险情况，立即启动应急预案进行应对处理，尤其是在台风、暴雨等季节更要加强管理和处置力度，确保人民生命和财产安全。

2 老旧小区改造提升对策

2.1 建筑提升整治

老旧住宅使用年限较长，外立面建筑材料出现破损，特别是20世纪90年代出现的一批条形瓷砖外墙材料，出现空鼓甚至脱落，不仅影响观感，还有安全隐患。对建筑外立面重新修缮、敷设保温材料。

老旧住宅平屋面隔热板不同程度产生破损，应及时整修并清理檐沟里的垃圾，及时更换破损的雨落水管。合理布置太阳能集热器避免引雷。一些城市开展老旧小区“平改坡”工程中，要注意加装的钢、木轻质结构不能超过原有结构屋面的承载能力，并且加装构件要与原屋面主结构形成可靠连接，在日常使用过程中，避免在原有屋面上堆放杂物，当储藏室使用，避免形成老鼠窝集。

老旧住宅加装电梯过程中应注意：电梯位置选择是否遮挡采光、是否占用消防通道或者绿化带、电梯基础是否影响既有市政管网布置、电梯结构和住宅结构是否可靠连接、电梯结构是否改变住宅主结构的受力模式、电梯经费筹措和楼道住户出资比例分配等。

2.2 小区配套提升和环境整治

配套设施老化是老旧小区普遍存在的一个情况。雨污水合流，雨水管道破损，污水管道堵塞；供水管线、燃气管线锈蚀老化；电线老化、裸露在外，凌乱布置；小区内道路狭窄，人车不分流，缺少交通疏导并且极度缺乏停车位；小区绿化缺失或年久失修；小区缺少电动车停放点和充电设施；小区垃圾分类配套设备不齐全和小区安保监控设施和小区入口机动车出入管理设施缺乏等。“需要对各个老旧小区的现状进行调研分析，因地制宜，提出适合于小区自身的改造方案。”[5]

对小区的雨污水管进行“雨污分流”改造。重新敷设供水管道，配套建设二次加压供水设施，合理增设室外消火栓。对小区强弱电线进行梳理，加装护套，将小区“通信、有线电视、交通信号、行业专网等架空线路[6]”进行统一梳理、捆绑，进行“上改下”等规范化整理改造，确保线路稳定，保障居民用电。对燃气管道设施及表具进行必要的更换升级以及定期维保。

老旧小区需要统筹考虑，合理规划，可对老旧小区内存在的边角零星闲置地全面梳理统计，开辟新的停车位，实行不固定车位的“错时停车”“共享停车”，立体停车库尽量布置在相对隐蔽和住宅距离相对较远的地方，控制噪声等对住户的影响。对小区内交通微循环、机动车出入管理区监控布置和充电桩设置进行合理安排。建立健全小区车辆停放管理制度，完善小区内消防通道、消防设施的警示标识，加强外来临时车辆的管理。

全面推动老旧小区的生活垃圾分类处置工作。借助“小手牵大手”等活动做好宣传推广工作，组织落实配置垃圾分类设施，引入市场机制建立回收机制，明确责任主体，进行垃圾减量分类处置。

小区配套健身和休闲活动场所、设立社区养老和医疗保障机构、为小区老年人建立健康档案、设置紧急呼叫设备；挖掘小区历史文化、建立小区历史陈列馆；定期开展社区居民的联谊活动。社区可将“网、组、片”工作和开展服务型社区建设进行有机结合，理顺社区日常服务和管理工作，切实提高老旧小区居民的幸福感。

3 结语

城市老旧小区改造提升是城市现代化发展的必然需要和国家到地方政府的政策推动重点方向。浙江某发达城市的典型老旧小区现状调查情况和本文提出的改造提升策略可以为当前城市老旧小区开展改造提升行动提供参考和借鉴作用。