浅谈房地产成本核算与成本控制措施

段建军

摘要：现阶段，我国房地产成本核算与成本控制过程中问题较为突出，对房地产行业的经济利益造成了一定的损害，不利于房地产行业的长久稳定发展。目前，房地产行业已经认识到了成本核算与成本控制中存在的问题，并积极采取措施进行应对，取得了一些成绩，在一定程度上提高了成本核算与成本控制的水平。

关键词：房地产，成本核算，成本控制，措施

在国家宏观调控以及其他因素的影响下，房地产行业已经逐渐从之前的粗放型发展模式慢慢转向精细化的发展。房地产企业只有精耕细作，才能够适应新的发展形势。因此在目前的形势下，房地产企业更应当加强自身的成本核算与成本控制，保证自身的稳健发展。

一、房地产成本管理的特点

房地产成本管理具有多方面特征，系统性、动态性以及全面性，对于系统性，主要源于其在项目建设全过程中的作用，在项目定位、规划设计、施工以及销售等环节都发挥作用。也就是说，要以项目全流程为背景，在各个环节落实成本预测、控制以及分析工作，对于动态性特征，与其较长的周期息息相关，深受政策以及经济环境的制约，市场环境多变，加剧成本管理的难度。另外，要落实成本监测，重视对成本管理进行检查，以便及时发现成本管理中的不足，构建动态性应对策略，房地产成本管理极具全面性特征，主要源于其高度的集成性。具体讲，房地产开发项目涵盖工程咨询、规划设计、岩土勘查、施工、工程监理以及造价审计等几十个业务单元，因此，成本管理需要具有全局性，做好成本预控，对管理范畴、内容以及目标进行明确，以有效防止漏洞的发生。

二、房地产成本管理的必然性

（一）成本管理是维护行业稳定发展的根本

对于房地产行业，楼面地价、建安成本、报建费用等深受国家政策法规以及地方政府经济环境的影响。当前，房地产市场日趋成熟，房地产企业的业绩差距逐渐拉大，依托科学的成本管控，能够有效维护既定目标的稳定性，有利于获取更加有利的行业竞争地位。

（二 ）发挥成本指标的指导作用，维护企业长远与可持续发展

依托合理的成本控制，既有利于工程质量的提升，又能合理降低成本投入，切实提升企业利润，强化行业的可持续发展，实现市场竞争力的有效增强，有效缓解外部压力，充分发挥经营管理的作用。成本管理经济指标综合性突出，使得企业各项运营获取更加合理的指导，各个环节的工作得到妥善落实，更显高效性，以成本指标为依据，为房地产企业的长远发展营造更加优质的环境。

三、改进房地产成本核算与成本控制的建议

（一）项目可行性分析方面需要对成本估算结果予以高度重视

房地产企业在论证项目可行性的阶段，要按照估算法来确定项目的总投资额和利润，目前可以把房地产在开发方面的成本划分成七个部分，第一，征用土地和拆迁相关的补偿费用，主要是土地出让价款，在行业总成本中所占比例超过40%，第二，由城市基础设施配套费、农民工工资保证金、人防易地建设费（配建人防工程，无此项费用）、临水、临电、设计费、水土保持费等所组成的前期报建费，这些都是由相关政府部门或企事业单位收取，在行业总成比中所占比例约5%，第三，地质勘查费、工程监理费、桩基工程费、土建安装工程费、水、电、气、暖、通讯、检测等费用组成工程建设成本，在行业总成本中所占比例约30%，第四，房屋销售费用占2%～3%左右，第五，开发管理及财务费用占3%～4%，第六，不可预见费用所占比例约1%，第七，税费是仅次于土地出让价款的大项，约占15%～20%。通过对上述成本的估算，可以在很大程度上确定项目的可行性。

（二）设计阶段的成本管理

拿地后，首先进入项目的方案设计阶段，成本的估算工作是該阶段的重点，开发企业需要从整体角度考虑项目定位、周期以及开发成本，需要设计人员和相关部门的共同努力，借助适当的方法、以往的工作经验，以及所累积汇总的成本数据，提高目标成本的准确性，设计时要考虑施工难度，便于施工现场管理和操作，控制其工程的投资预算，要考虑施工的工期与质量都满足预期的要求，在保证性能和质量的基础上，合理控制项目投资费用，积极应用先进技术控制投资成本，并且要强化设计人员的经济理念，使得其在工作中能够将经济、技术、设计和概算合理结合，确保所设计的方案在经济和效果之间取得最佳平衡。对于会对成本产生较大影响的部分，一旦发现其问题，必须要交由相关部门进行优化处理，确定科学的目标成本。房地产企业应当加强对于设计环节的审查力度，提高图纸的设计效能，确保项目设计经济合理。

（三）加强房地产项目建设过程中成本管控。

前期报建阶段，申请相关政府部门延缓或分期缴纳土地出让金、配套费及各项规费，减轻项目的资金压力，减少资金投入，降低财务成本投入，进而达到控制报建成本之目的。

施工阶段，加强施工过程的成本管控，充分发挥监理人员的“三控两管”，即对工程质量、造价、进度进行控制，对合同、信息进行管理。同时甲方项目部工程师，加大巡查和监督力度，保证施工环节的有序进行，控制施工现场发生的签证数量。

招标采购阶段，坚持低于成本控制价中标。房地产项目配套涉及到门窗、暖气、给排水、电力开闭所、管道天然气、外墙保温、园林绿化、安防设备、消防系统、人防工程、电缆桥架、空调系统、精装修工程等，要严格按照项目单项成本控制价进行招标采购，进一步压低工程成本造价。

同时在这个过程中，房地产企业应当加强对于相关工作人员的绩效考核管理，激发工作人员的工作积极性，实现更好的成本绩效。

（四）竣工阶段的成本控制和管理

在此阶段下，前期报建阶段缓交或分期交的土地出让金、配套费、规费进行清缴，尽快开展项目的综合验收，为最终项目的竣工结算创造条件，招标采购部门组织相关人员对参建供应商进行打分考核，并将考核结果录入供应商库，同时作为项目竣工结算的依据之一，做到秋后算账，有理有据、奖罚分明。

可以聘用工程造价咨询公司或专业的审计公司，派驻造价工程师小组（土建、安装）在项目长期驻守，主要是根据双方签订的协议、合同、各种设计变更资料、图纸变更、现场签证、工程量确认单以及索赔等资料，最终对合同价款进行调整。对于项目的决算资料，要进行复审复核，并且要重点核实与工程价款结算相关的材料、图纸、签证。第一，确定工程竣工结算审查期限，承包人要把竣工验收报告提交和向发包人核对并提出审查意见同步进行，第二，工程竣工价款结算方面，发包人按照双方审定的竣工结算报告结算价款支付给承包人，同时按照合同约定暂扣留一定金额的质保金（质保期通常1年），第三，索赔价款结算方面，需要严格按照合同相关的内容支付约定金额，第四，采用固定综合单价的合同，结算单价按照合同所附清单。结算时工程量依据经双方书面确认的技术方案及图纸，结合清单计价规范、计量规则及双方书面确认工程量进行计算。

四、结语

综上所述，成本核算与成本控制在房地产行业发展过程中发挥着不容忽视的作用，能够实现房地产企业经济利益的最大化。但是，目前我国房地产成本核算与成本控制工作在开发阶段和销售阶段存在一些不足，进而导致成本核算与成本控制工作开展进度较慢、效果较差，严重影响了房地产行业的发展。新形势下，房地产行业应积极对成本核算与成本控制工作进行改进，正视工作中存在的不足，提高成本核算与成本控制水平，促进房地产行业的长久稳定发展。

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