住宅规划设计中技术管控标准化的设计助力

弓彦

摘    要：完善和系统的设计标准化，不但在前期设计阶段有助于开发商高效全面的对项目进行技术和成果管控，为后期施工工艺、招标采购等后续工作带来便利;同样有助于设计师准确把握客户意图，将客户在以往项目中的经验、教训运用于现有项目中，从而提高设计效率和实现客户满意度，更好的配合业主将项目顺利推进。因此，如何能够对项目进行有效的技术和成果管控，是开发商需要面对解决的问题;而在配合开发商完成设计成果技术管控标准化的整理过程中，对设计师来说是一个难得的自我梳理和总结过程;

关键词：住宅;规划设计;技术管控

1  项目概况

B12是业主进驻南北康片区的二期开发地块;项目东距103省道和2号线南康站600m;基地西侧为教育用地，南侧为公园和体育设施用地，北侧和东侧均为待建住宅用地，其中东侧一期B13（住宅）和B5-2（商办）地块正在规划建设中，周边生活配套设施相对匮乏，远期规划有幼托、体育公园、大型商业综合体等。项目依托西侧教育用地定位为强刚需弱改善的品质学区房，拟建高层住宅商品房小区。

基地东临南康路，西临北康路绿化隔离带，隔离带中有南北向河道贯穿;南北两侧均为规划道路（未建成）;总用地面积46860m2，建筑限高100m，地上计容面积159324m2，地上容积率3.4;基地整体趋势西高东低，内部最大高差9m，外部与周边道路高差也较大。

项目在方案设计阶段分别从总图、住宅、商业三部分进行分类管控。

2  总图篇

总图的方案设计是一个从全局到局部的复杂过程，涉及到很多大大小小的技术要点;本文着重阐述两个管控重点，因其对项目是否能够满足业主利益要求并顺利推进起到至关重要的作用。

2.1  需要明确的地方规范及政策解读

在对济南当地规范进行细致的梳理与解读后，结合基地竖向高差较大的情况，问题集中在以下几点。

（1）和场地竖向高差相关的一系列问题。

[①]半地下室的概念，计容面积如何计算。

[②]住宅裙房作为沿街商业时层高的上限是多少。

[③]场地内正负零标高确定是否有与周边道路中心线交点处高差不超一定范围的限制条件。

[④]绿化率计算时覆土厚度要求。

（2）100m限高情况下，住宅单元面宽是否有上限要求。

（3）建筑朝向与间距控制的问题;非正南北向时间距双控，且此条无书面条文。

这些问题都关系到方案设计在满足规范的前提下，如何有效利用现有地形，减小开挖，节约成本，提高溢价空间。

2.2  报审风险管控

对内业主从规划要求、方案指标、风险描述、管控措施、管控目标、落实时间、责任人和部门等七个方面进行管控;对外要求设计团队在设计前期对可能影响项目推进和报审进度存在的风险点进行汇总，业主指派专人提前与规划管理部门进行征询，避免因前期沟通不到位导致的后期返工。

而基地因东西向高差较大，由此带来的竖向问题会影响到总图布局和交通组织;在初始设计阶段，出现三个较为突出的问题。

问题一：场地西侧沿北康路存在城市绿化带及河道阻隔场地与道路联系，方案设计时采取跨绿化带与河道架设桥梁，利用场地高差设置独立地下车库出入口的措施，实现车行出入口独立便捷且最大限度人车分流的目标;但由此带来以下问题需提前沟通：西侧沿北康路道路红线宽30m为次干道，控规上有允许开口的范围，但需跨绿化带及河道开口的情况下，开口数量、宽度以及开口性质需经征询确认。

问题二：场地西高东低，但东西向侧规划道路坡向与场地相反，呈东高西低，方案设计时以场地东北角道路标高为出发点，保留整体抬高的趋势，使基地东侧顺应道路坡向并与北康路平缓衔接，西侧与场地外形成3.6m～4.5m的高差，场地内部维持平坡和局部缓坡的处理，靠近西侧及西侧边界利用高差设置可直接对外的半地下空间;如图示2。

场地采用平坡式;挡土墙情况少。

根据当地规范，半地下空间建筑面积只需一半计入地上容积率，将南北两侧较好的位置布置商业，西侧界面设置社区配套，为业主争取更多的可售面积;这种情况合规却因范围较大，存在报审风险，就需业主提前与规划管理部门进行征询和确定，并在正式报审之前落实沟通结果，保证方案顺利推进，如图3、图4。

问题三：场地西南角绿化隔离带内规划有一处中水处理设施，且未实施建设，若按市政原有划分方案，用地红线范围侵入住宅用地红线内，对地块方案布局存在极大不利影响;经与规划及市政协商，中水处理设施用地范围线调整移动至住宅用地红线外，并将住宅用地西侧社区配套用房划分一定面积给中水站用作管理用房;如图5。

3  住宅单体篇

围绕项目对品质学区的定位，为城市中产阶级打造品质格调社区，业主要求采用集团住宅标准化中的“新里系列”，注重成本控制、功能实用为主;依据业主集团产品配置成本限额控制要求进行设计，需要注意的管控要点如下。

3.1  住宅產品设计管控要点

（1）产品配置逻辑——大面积户型设于中央景观位置，利用景观资源提升品质和溢价。

小面积户型布置在小区周边。

（2）明晰的业态极差——从面宽、进深、套型开间数量三个方面梳理极差。

（3）产品定位——结合营销定位，竞品对比，对户型产品以下几点做先期判断和选择。

包括：梯户比、得房率、户型开间、户型赠送（全赠送面积和半赠送面积）、层高。

如：依据业主集团标准化要求，高层住宅得房率需控制在75%及以上。

3.2  住宅立面设计管控要点

在立面设计时，结合业主优先考虑经济性的操盘定位，为保证立面效果，需用立面设计的丰富度来填补选材和施工工艺带来的不足;且遵循“好钢用在刀刃上”的原则，集中加强重点部位设计及材料运用，立面设计原则如下。

（1）满足业主对一、二期立面风格差异化的要求。

（2）以成本控制为原则，风格简约。

（3）重点部位加强设计——单元入口大堂、楼座顶部、小区大堂。

（4）材料运用以真石漆+局部涂料为主，重点部位可适当采用石材。

例如：入口大堂设计：着重把握门头洞口宽度、高度的适宜尺度。

注意控制大堂层高。

材料运用控制。

南入户：大堂只占用一层住宅，注意洞口梁需上翻以保证空间高度舒适。

净高保证2.9m;如图6所示。

北入户：注意大堂与连廊高度衔接，一层连廊位置梁上翻，保证梁下净高;

大堂部分层高控制在3.6m;如图7。

4  商业篇

商业布置结合营销定位、当地规范、场地竖向三大层面统筹考虑，管控要点如下。

（1）技术参数控制： 商业规划比例：2.4%（商业面积/地上总建面）。

单铺面积、开间、进深、层高等。

主力店铺尺度：主力店铺面宽：6.2m～6.6m，最小面宽3.4m。

主力店铺进深：9m～12m，最大进深15.6m。

（2）商业布局。

功能划分包括两大部分：社区配套 + 可售商业

场地南北向沿规划道路商业价值较高的布置可售商业;场地西侧面向绿化隔离带，商业价值较差的布置社区配套，且利用场地高形成半地下建筑，背面与地库相接，正面可直接对外;

（3）体量分布：明确店铺的体量分布，并表现典型店铺进深和尺寸。

（4）形式分布：明确全一层、部分二层的分布情况，商业风险最低化。

（5）控制商业层高：明确各层商铺层高、净高（店铺内、公区）。

商铺能否做夹层，夹层层高分析;

商铺与市政道路高差最不利点分析;

商铺与其下方地库层高关系;

商铺与其上方咬合的住宅层高关系;

（6）商业平面：各层平面圖。

公共卫生间、机房等;

店铺开间、进深、公共空间尺度;

店铺卫生间及楼梯预留方式;

有餐饮条件的店铺需注明;

（7）立面效果及选材。

立面设计遵循强调方案设计丰富度的大原则，从最初简洁大气的大都会风格，先后经过三轮立面提升，采用新古典偏现代的风格，丰富体量组合与虚实关系，细化柱子、檐口线脚关系，梳理空调外机位置及出风口和立面协调关系，从材质、色彩上强化效果。

5  结语

标准化设计对于建筑师理解和把握项目特色、提取设计及地域元素，满足大型开发项目规模化设计要求，以及更好的实现地产商品牌特征，具有明显的优势及意义;本案从初始方案到落地报审，通过配合业主梳理标准化管控流程梳理，更加精准熟练地把握各个阶段的开发商关注的设计要点，进而与甲方高效配合推进项目的进度，实现双赢。