不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究

曲乐业

摘要：随着社会主义市场经济的发展，土地市场日渐活跃，国家同使用者、使用者与使用者之间的土地使用权的交换日渐频繁;另外，土地作为一种有价商品，土地使用者对土地权利的保护意识在逐步提高，人们的法制意识也随着社会主义法制的完善而增强，规范不动产登记行为，不仅是规范土地市场、以及针对土地管理方面力度起到一定加强作用，更重要的是对土地权利人合法权益给予一定保障的具体体现。

关键词：不动产统一登记;农村不动产;问题;策略

不动产统一登记制度的实施意义重大，尤其是农村不动产登记，对于农民合法权益的保护以及农村经济的发展具有重大意义。但目前我国农村不动产登记制度还存在着法律法规不完善、信息化管理难落实、权属信息不統一、配套设施不健全等问题，本文针对目前农村不动产登记存在的一系列现实问题提出解决策略。

一、当前农村不动产登记方面存在的问题分析

（一）缺乏相关法律支持

通过对我国不动产统一登记发展历程分析，我国城市不动产统一登记制度不断发展和完善，而且城市不动产统一登记制度实施已久，相关的法律法规都已经完善，不动产登记工作进行较为顺利。但针对农村不动产统一登记制度的相关法律法规相对来说较为匮乏，而不动产统一登记作为行政机关的工作，没有相应的法律法规支持很难进行下去。

（二）信息化管理难落实

我国农村村落分布广，且较为分散，地域差异大，受农村复杂环境的限制，不动产统一登记工作信息量大，且执行难度极大。由于农民不动产登记知识的普及工作不到位，村民对此项工作的了解不够，加之部分登记人员的服务意识不足，可能引起村民的抵触，配合情况不理想，进一步增大统一登记的难度。因此，统一的信息化管理工作更难落实。

（三）权属信息不统一

通过对我国目前不动产统一登记的现状分析来看，当前的不动产登记机构较为复杂分散，存在多头管理与职能重叠并存的状况。表面来看，登记机构各部门各司其职，但对于登记申请人来说，整个复杂的登记流程跑下来要耗费多日，有时候各部门来回跑多次也未必能有结果，“滚皮球”一样的登记流程使得登记申请人有着很大的抵触情绪，原本各司其职想把登记工作做好的初衷，却有了做无用功的现象，效率低下，对登记的公信力产生很大影响。

（四）配套设施不健全

农村不动产统一登记需要完善的配套设施，包括完善的法律法规，高素质的登记人员和全面的信息登记平台。对于城市不动产登记，相关配套设施比较齐全，登记工作比较顺利。但是，对于农村不动产登记而言，登记难度远比城市难度大。此外，缺乏配套设施使得不动产登记难以推广。一些基层政府不重视注册人员的配置，对注册人员要求低，注册人自身有问题，村民有对立情绪，合作程度低，这也使得农村房地产登记工作效率低下。

二、解决农村不动产统一登记问题的策略

（一）健全法律法规，统一登记机构

农村不动产登记工作本质上是对农民不动产产权的确定，因此必须要有相应的法律法规支持，在相关政策的支撑下，才能有效推动农村不动产登记工作的进行。此外，登记机关要权责明确，避免出现多头管理或者无人管理现象，省、市、县、乡层层推进，逐级负责，特别是乡镇政府要做好具体的配合工作，协助不动产登记工作人员顺利完成在村内的登记工作。

（二）明确登记范围

在整个不动产的登记制度中，物权的登记效力作为其核心，所以必须明确登记的范围，规范不动产的范围，明确不动产登记的相关程序，以及不动产的归属，充分发挥不动产的效用。除此之外，登记权利范围必须明确容纳土地管理法、城市房地产管理法、土地承包经营权、国有土地使用权、采矿权、渔业法、债务基地使用权等规定的权利，相关的法律法规也必须明确和了解。

（三）统一、规范化管理不动产登记产权

因为我国相关的机关在工作过程中存在利益的冲突，所以会出现不动产机构秩序混乱的状态，而且没有明确自己的登记权利的主体。因此，应当统一、规范化管理我国不动产登记，避免出现房地分离的设置问题，确保我国不动产登记的权利得到统一的管理。除此之外，不动产登记的相关工作人员还要加强自身登记行为的改善，以及完善相关的法律法规制度，尽量缩小我国不动产登记工作上存在的差异，有利于推动我国宏观调控在社会发展目标的实现，使我国不动产登记工作的顺利进行，在一定程度上提高我国不动产登记的工作成果和工作效率。

（四）建立信息平台，统一信息管理

我国农村受传统文化的影响根深蒂固，农民对自己多年居住的房屋有着深厚感情，有些农村家庭终其一生都在为自己的房屋而奔波，现在农村各类房屋建筑并存，村民建房子凭借自己的喜好而不顾房屋施工类型，导致农村房屋建筑规划的无序发展。为了提高房屋信息采集的效率，可采用现代信息技术，如利用GPS技术和RS技术进行建筑定位和建筑外观图形的采集，降低基层操作人员的执行难度，同时建立基础信息库，将收集到的信息纳入信息管理平台，统一管理住房信息，提高农村不动产登记工作的准确性和有效性。

（五）完善配套设施，提高登记效率

一方面人员配备到位。为农村基层登记工作配备高素质的工作人员，包括土地资源管理、户籍管理、信息登记等方面的人员配备，实现各方资源的整合利用，以此推动农村不动产登记工作的实施。二是财政支持到位。我国农村不动产登记工作面临多种不确定性因素，相关经费开支会相应增加，如果经费不到位，具体工作难以推进。因此，基层政府应根据村落具体环境，适当增大作业经费的支持，同时，上级监管部门要做好监督工作，防止贪污腐败现象的出现。

（六）通过多种渠道做好相关的宣传政策

应该提高对不动产登记宣传的重视，可以通过大众广播、电视、网络媒体、报刊等多种媒体，以及现场答疑、上门服务、设置专门的咨询平台等多种方式进行宣传。比如可以在不动产中心和电视栏目组共同合作，在特定的时间专门为人们解疑答惑。除此之外，除了各不动产登记中心设置服务向导，国土、地税、银行等驻场办公外，还开通微信公众号，为人民提供方便的服务，人们可以随时随地了解到不动产的相关动态信息，和当天办理业务的实际情况、投诉建议等等。另外，不动产登记的宣传要多样化，其中包括登记的规章制度和法规，也包括相应的案例讲解;在单独进行宣传的同时，还要与其他部门共同联合，一起开展相关的宣传服务。

三、结语

不动产登记工作是公民基本权利得以实现的保障，对促进社会和谐安定、经济繁荣增长具有基础性作用，特别是农村不动产登记与农民的实际利益有关。虽然我国农村不动产登记实施仍存在诸多问题，但不断解决这些问题的过程也是房地产登记制度不断完善的过程。与城市房地产登记相比，我国农村不动产登记的未来还有很长的路要走。这需要各方的共同努力和相互合作。只有这样，才能更好地保护农民的权益，促进我国农村经济的发展。

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