房地产主业央企推进产业地产升级发展助力供给侧结构性改革

周源 胡科明

摘要：产业地产是指以产业发展为核心、产業政策为导向、地产开发为载体，具备产业功能和城市功能的混业经济发展模式，其表现形式主要包括产业园区、产业新城、特色小镇等。按照国内供给侧结构性改革的要求，作为产业经济升级发展空间载体的产业地产，将从基础设施建设、房地产开发等单一模式中脱颖而出，促进城市功能与产业发展的深度融合，助力新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化发展。鉴于国内房地产主业央企的专业能力、资源整合能力、品牌信誉、社会责任，产业地产升级发展为之提供了广阔的市场空间。

关键词：产业地产;房地产央企;趋势建议

一、产业地产发展历程及存在问题

（一）  发展历程

产业地产发展与社会分工、工业化和城镇化进程密切相关。纵观国内外产业地产发展趋势，基本经历了三个阶段：一是起步阶段，即三次科技革命推动创新发明，而创新发明倾向于产业聚集，因此形成特定产业区域，如德国鲁尔工业区（Ruhrgebiet）;二是发展阶段，即政府在产业聚集过程中实施产业政策引导，打造政策导向和产业聚集的结合体，如英国米尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）、苏州工业园区等;三是升级阶段，回归产业发展主线，表现出政府引导、专业地产商建设运营、产业企业为主体的特点，更加注重生态环境、基础设施、公共配套，如美国尔湾（Irvine）生态新城、上海张江高科技园区等。按照供给侧结构性改革要求，未来产业地产发展将更加聚焦创新型国家建设、乡村振兴、军民融合、健康中国等国家战略，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

（二）  存在问题

国内产业地产总体处于探索发展阶段，尚未形成成熟的开发模式和开发主体，发展过程中也暴露出一些亟需解决的问题。一是产业地产的范围和标准界定不清。部分项目仍以住宅销售为出发点，产业仅作为获取土地资源的手段，该类项目充其量只能算是“地产产业”，而非“产业地产”;二是对产业地产开发运营的资金平衡分析不够。受制于投资量大、周期长且易受产业周期影响，如缺乏资金平衡筹划，仅靠地产企业出资很难负重前行;三是缺乏科学的市场调研及策划规划。部分项目缺乏从地产开发运营角度考虑产城融合、产融结合方案，缺乏对产业企业需求的分析，没有构建产业服务体系，因此很难实现产业规模效应，难以满足人民美好生活需要。

二、产业地产升级发展趋势

根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），房地产是十五大行业之一，属于服务业大类，可为其他行业发展提供空间载体、物业服务、中介服务及租赁服务等。当前，我国的一般工业产品供应充足，部分行业还存在产能过剩现象，而战略性新兴产业、现代服务业等却供不应求，具有很大发展空间。例如，根据《新产业新业态新商业模式统计分类（2018）》，2017年全国“三新”经济增加值为129578亿元，相当于GDP的15.7%，比上年提高0.4个百分点，2015至2017年经济发展新动能指数分别为123.5、156.7、210.1，分别比上年增长23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之势。因此产业地产发展需要顺应供给侧改革要求，针对新产业、新业态、新商业模式的特征及需求而升级发展。

结合国家产业政策趋势和产业地产发展一般规律，未来趋势可以展望为以下四点：一是将市场的决定性作用与政府引导功能相结合，政府在产业地产领域逐步转变职能，产业企业及产业地产商将获得更多自主权;二是逐步降低地产的金融属性和投机属性，更加突出产业可持续发展的属性，逐步弱化物业销售，回归产业服务及生活服务;三是产业地产商将深度融入并持续优化产业生态链，在产业结构升级中发挥更加关键作用;四是以美好生活为根本，产业地产的功能更加复合，产与城乡、产与人居、产与生态形成有机协调的统一形态。

三、房地产主业央企深度参与产业地产升级发展的思考

（一） 房地产主业央企应成为产业地产升级发展主力军

当前产业地产开发运营主体主要包括地方政府及其平台公司、产业企业及各类房地产企业等。首先，地方政府及其平台公司为主体的项目多为各类开发区等，在政策、规划、产业等方面政府主导性很强，但也存在效率不高、资源浪费、行政壁垒、政府负债等问题，与转变政府职能、发挥市场决定性作用的宏观要求不相一致。其次，部分产业企业参与产业地产开发，如小米移动互联网产业园、华为科技园、京东产业园等，该类项目产业属性强，由大型实体企业带动上下游企业入驻。但该类实体企业往往承担着创新发展的重要责任，过多参与地产开发易分散主业资源。最后，民营及外资房地产企业进行产业地产开发运营，如普洛斯物流园区、华夏幸福产业新城、亿达中国商务园区等，提升了国内产业地产开发运营的专业水平。但该类主体以盈利为根本目标，自身产业资源有限，很难真正引导并完成产业地产升级发展的任务，其过快扩张也易引起资金风险。

当前，国资委确定的以房地产为主业央企共16家，其在承担国家保障性住房和安居工程建设等方面发挥了积极作用，但以产业地产为核心业务的还较少，未能充分发挥其具备的资源优势。一是产业资源优势。房地产主业央企母公司多为大型多元化集团公司，具有全球化的产业链整合能力，具备产业研究能力及引领相关产业发展的实力;二是社会责任意识。在社会责任意识方面，中央房地产企业更适合作为基础服务商，服务于产业结构优化升级、提高我国产业竞争力;三是具备专业房地产开发能力。产业地产选址中需研究区域产业基础、城市经济，开发中需统筹资金平衡、策划规划、建设管理，运营中需做好招商管理、物业管理，中央房地产企业开发运营更加规范有序，与各级政府沟通更加顺畅，具备开发运营专业优势。因此，在产业地产升级发展中，中央房地产企业应当担当更大的责任，贯彻新发展理念，助力供给侧结构性改革。

（二）各级政府应科学引导产业地产升级发展

产业地产作为培育新业态和新商业模式、构建现代产业发展新体系的重要一环，具有其自身发展完善的规律，各级政府应进一步明确边界范围，制定政策引导发展。一是提高认识，加快推进产业地产开发运营工作。产业地产既是发展工程、也是民生工程，既是促进我国产业迈向值链中高端的载体空间，也是实现产城融合、促进就业、满足人民对美好生活的向往的重要途径。二是制定标准，实施产业地产清单管理制度。加强产业地产升级发展的顶层设计，明确其产业类型、商业模式、开发主体三大维度，从经济带动能力、产业发展潜力、产城融合程度等方面制定准入标准。制定中长期发展规划，给予战略性政策支持，以央企+省级政府进行申报，由中央部门评审并列入专项计划。三是创新思路，落实产业地产配套支持政策。逐步破解高地价、高房价、高成本的产业运行问题，将产业地产升级发展与土地财政改革相结合，在若干城市开展改革试验田。充分考虑产业升级带动的持续经济增长和充分就业，逐步减少房地产主导的发展模式，推广土地弹性出让制度，控制土地出让价格，切实降低产业发展的土地要素成本;以租赁型住房作为主要配套，降低投机属性，回归生产生活本身;建立专项财政金融支持政策，落实中央及地方财政资金补助制度、专项债券发行制度等，完善专业资产证券化市场。

（三）房地产主业央企应做好转型发展准备

为落实供给侧结构性改革要求，面对房地产行业从粗放经营、快周转销售到精细化运营、产城融合的升级，房地产主业央企应在产业地产升级发展方面主动作为，升级发展战略、提升专业能力。一是坚持以人为本，贯彻产城融合的发展思路。首先要转变思路，更加突出服务意识，通过产业导入实现人口集聚，通过产业运营提升盈利水平，科学确定产业、居住和公共配套的比例结构，最终实现以产促城、以城带产、城乡一体的“产城融合”，生态、生产、生活的“三生融合”，以及文化、居民的“人文融合”。例如，中交房地产集团的品牌定位是“美好生活营造者”，在发展战略、服务理念及产品体系方面一直以构建美好生活为出发点，并与母公司中交集团“让世界更畅通、让城市更宜居、让生活更美好”愿景一脉相承，具备推进产业地产升级发展、构建完善的产业地产生态系统的企业基因、战略眼光和资源体系。二是提升专业化能力，更加注重资金平衡。产业地产升级发展需要改变传统地产销售思路，需要加强更深层次的市场论证，从空间提供商、产业投资商、服务运营商等多重身份中挖掘价值，并建立清晰的商业循環模式。坚持并完善地产企业的传统优势，做好产业地产资金平衡设计，实现资金闭环，通过打造产城融示范区实现资金平衡，降低土地成本传导。例如中交集团投资的温州高铁新城产城融合PPP项目、宁波奉化中交未来城等项目，均是在严谨的可行性分析、投资测算及清晰的商业模式下构建的产业地产生态系统。三是坚持供给侧结构性改革主线，着力满足美好生活及产业升级需要。一方面，产业地产升级发展助力“供给侧”改革，更要紧盯“需求侧”。我国正进入以服务和消费主导的时代，产业地产商应认真观察、悉心研究大众消费心理、消费趋向，从需求升级角度探索产业地产升级方向。比如，我国65周岁及以上人口已超过1.5亿人，未来养老等大健康主题产业地产蕴藏着巨大机会，中交集团所属绿城中国在乌镇雅园项目的尝试，围绕老有所养、老有所乐、老有所依、老有所安打造了养老颐养社区样板。另一方面，产业地产升级发展助力“供给侧”改革，更要关注“产业侧”趋势。在创新驱动成为大势所趋的背景下，房地产主业央企除整合自身产业资源、挖掘产业价值以外，还要更加重视创新要素集聚，提高全要素生产率;积极按照《国家战略性新兴产业发展规划》等战略导向，在信息技术、生物医药、文化创意、新能源、先进制造业、科技金融、现代农业等方面寻求主要产业方向。例如，中交集团已成立产业联盟，阿里巴巴、华为、中兴、普华永道等出席联盟;中交房地产集团筹建了中交房地产研究院和中交中国房地产精益化产品研究中心，开展产业发展研究、开发模式研究及产品服务研究等，积极探索中国产业地产升级发展之路。

参考文献：

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[2]余维运. 我国产业地产的盈利方式及其未来发展趋势[J]. 科技与金融， 2019（10）.

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