新租赁准则下房屋租赁关联交易相关问题探讨

摘 要：现阶段，经济迅猛发展，城市化建设的发展也有了进展。房屋租赁是房地产市场中一个非常重要的因素，是交易的一种形式。改革开放以来，社会主义市场经济不断发展，越来越多的出租房出现在房地产市场上。房屋租赁将在未来的房地产市场中发挥关键作用。房屋租赁在转变经营机制、发展第三产业、改善民生等方面发挥了积极作用。但在不保护其合法权益的情况下，无论是出租方还是承租方，都会产生一系列与法律冲突相关的问题。因此，本文对租房存在的问题进行了分析，并提出了可供参考的对策。

关键词：新租赁准则;房屋租赁关联交易;相关问题探讨

0引言

房屋租赁几乎是所有企业、所有行业都可能涉及到的日常事务，新租赁准则对房屋租赁的会计核算产生了巨大的变化，通过房屋租赁等事项将影响到各行各业。作为规则的一个例外，短期租赁可以按照原来的经营租赁进行简化。与一般市场租赁相比，关联方房屋租赁有更大的空间，可以通过改变合同的租期等方式满足短期租赁的条件，选择简化的处理方式，不受新租赁准则对会计报表的影响。这将导致与租赁相关的会计信息失真，降低报表的可比性，不利于报表使用者的理解。本文通过分析关联方的房地产租赁是否符合短期租赁金额的定义本质上，建立“时间水平分析矩阵”和分类讨论，为了提供有用的建议标准制定机构，进一步指导的应用标准，相关企业确定租赁的类型和选择会计方法。

1房屋租赁管理中问题的成因

1.1管理制度的更新赶不上社会经济的发展

随着住宅租赁市场规模的不断扩大，房屋管理部门管理制度的更新跟不上社会经济的发展，对住宅租赁市场管理的监管也不到位。执法不严、检查不严、租赁合同登记率低。目前市场上出现的“约房网”等新型租赁合同都没有相关规定。尽管管理层已经收紧了租赁规则，但现在明显是不完整的。

1.2房屋租赁管理方式落后

现阶段，我国在很大程度上依赖于对租赁管理的验证，由于其效率相对较低，无法满足管理的实际需要，这是租赁房屋存在“黑市”的重要因素。考虑到发达国家的租赁管理模式，多租户管理的协调将提高租赁业务的管理效率。信息技术的发展为租赁业务的管理提供了新的途径，从而避免了管理上的漏洞。然而，传统的租赁管理方法一直被人们所使用，这是一种不发达的管理方法，是导致租赁问题的重要原因。

2新租赁准则对关联方房屋租赁的影响

新租赁准则发布于2018年12月，2019年7月，新租赁准则的适用指南已经发布，与原租赁准则最大的区别在于，新准则将属于表外融资经营租赁，采用单一的会计模式，不再区分经营租赁和融资租赁，承租人报表可以更加真实完整地披露租赁相关信息和数据。新标准特别考虑了短期租赁和低价值租赁的特点，影响小，发生频繁。在成本效益原则下，给出了简化的处理方法，可以保留原有的经营租赁会计模型进行会计处理。为了防止关联方”沿边擦过“低价值租赁、新标准具体明确：企业和关联方在同一时间或类似的结论包含租赁两个或两个以上的合同，按照条件，应合并为一个合同进行会计处理。然而，新准则并没有详细解释当短期租赁涉及相关方时应考虑哪些额外因素。在新标准中，短期租赁被定义为租期不超过12个月且没有看涨期权的租赁。对于关联方的房屋租赁，通过改变租赁期限和合同的相关条款，很容易规避或操纵，选择对关联方或集团更有利的核算方法。由于短期租赁与原有经营租赁的会计核算方法相一致，报告披露较少，且影响较小，容易被视为更符合自身利益的会计核算模式。会应该属于确认正确的使用长期租赁资产和租赁负债可以选择简化会计处理在短期租赁，可能导致资产负债表，损益表，现金流量表的多个项目，关键指标的影响，相应的简化披露租赁，承租人财务报表的可比性，会计信息的真实性。尤其是人才密集行业，企业的资产规模较小，是否将房屋租赁纳入表中会对报告的数据和指标产生显著影响，报告与行业内其他企业的可比性明显降低。

3问题分析

3.1合同管理方式存在盲区

物业管理，租住房屋管理行业在中国才刚刚起步。与西方国家完善的管理制度相比，存在一定的差距，尤其是在合同管理方面存在一定的问题。如果一些企业经营的出租房较多，区域比较分散，导致开发和签订合同存在一定的违规行为。由于不同的商业租赁合同期限和终止日期各不相同，不同的行动性租赁合同开始日期，合同期间和合同终止日期还强的特点，管理人员花大量的精力去完成梳理工作，因此，合同管理，尤其是资本支出和生效日期有一些盲点，影响公司利益，某些影响操作的住房管理。

3.2日常管理工作不全面

在各种原因的影响下，经营房屋租赁管理的预期要求与实际效果存在一定的差异，导致经营房屋管理存在一些不尽人意的地方。在本合同约定的期限内，承租人的履约意识较弱，履约能力较差，未按合同规定开展工作，在一定程度上影响了经营性租赁管理的质量和效果。根据相关研究，部分承租人工作人员表示，部分承租人在签订合同时出现，而承租人在随后的管理过程中很少出现，这严重影响了经营性租赁房屋的日常管理，导致管理水平难以有效提高。

4新租赁准则下房屋租赁关联交易优化

4.1增强防范意识，自觉维护企业利益

在实际管理过程中，遇到的承租人大都可以按时足额缴纳约定房租，和管理人员交往也比较和谐。但是，也存在态度恶劣、行为不举甚至恶意拖欠合同约定租金的情况。针对一些恶劣情况，管理人员要积极主动地和其沟通，向他们表明必须缴纳房租的立场，如果还不改正，就应该拿起法律武器，自觉维护企业的合法权益。同时，还需要管理人员具有一定的超前防范意识，通过细节观察承租人，判断承租人的综合素质，预判承租人的性格，对一些具有不良举动、不良行为规范的承租人，做到早防范、尽早寻找良好的解决措施，尽可能维护企业利益不受损害。

4.2房屋租赁市场培育

一方面，支持国有房屋租赁企业发展，确立租赁住房融资的基本原则。国有房屋租赁企业处于领先地位。二是对城中村农民和村民的剩余住房进行统计，由社区住房保障机构对房屋租赁企业进行登记;三是办公安置用房由本单位清理，多余的办公用房移交市住房保障部門进行改造，以满足住房需求，统一纳入租赁企业的住房来源。增加住房租赁市场的强度发展，在市场竞争机制和供求关系的指导下逐渐清晰的房屋租赁价格，通过标准的定价机制来规避产业，在“关于加快发展住房租赁市场工作计划”的指导下实现统一高效的住房租赁合同模型，明确房屋租赁价格，城市房屋局，在市工商局、市住房城乡建设委员会等职能部门的共同努力下，建立和完善租赁住房价格的确定机制，在宏观和微观保障的基础上，在此机制下可以起到培育积极的公用住房租赁市场的作用。市物价管理部门必须站在的角度支持培养房屋租赁企业，在租金的前提下价格低于市场对政府帐户，税收优惠支持平台建设等。

4.3建立网格化城市房屋租赁市场发展管理体系

根据房屋租赁政策统筹本市房屋租赁资源，立足城市房屋租赁市场，将工商、卫生计生、税务、公安、教育、市规划等部门纳入到网格化市场管理体系内，发挥各自职能，承担管理责任。建立健全租户信息管理体系，确保租户信息精确、全面、实时，落实出租住房安全管理目标，指导物业服务企业、社区委员会及有关单位排查治安隐患。建立信息共享管理体系，确保各职能单位根据该体系内数据信息做好日常管理工作。做好自律监管工作，尽快推行市场信用等级评价管理制度，通过网格化管理应对城市房屋租赁市场发展难题。

4.4加强安全保障

首先，搞好消防安全教育，提高安全意识和承租人的能力，以确保他们可以选择正确的面对消防安全措施，积极指导从事商业活动，以确保他们参与正常的，合法的，符合该行业。二是不断提高消防安全监管力度，依靠合法的验收程序，不断提高消防监管工作的科学性和有效性。如果发现出租房子重建、扩建，第一次通知消防部门进行检查，严格限制承租人的私人扩张行为，在租赁合同中标明的消防设备，落实消防责任，不断完善消防设施，严格落实消防责任体系。第三，作为承租方，还应自觉承担外立面房间周围的管理工作，并认真检查相关的安全措施以及建筑结构是否存在违法变更。鉴于存在的问题，那些可以解决的问题应该当场解决。如果现场不能解决问题，应立即通知公司，协助公司解决问题。

5结语

新准则对短期租赁的定义较为简单，相关解释较少。企业在使用会计准则时，容易从表面上理解短期租赁，忽视会计的本质。如果企业在市场上以较短的租期出租房屋，可能会面临出租方拒绝出租或提高租金的压力。但是，关联方之间的房屋租赁不容易受到这种压力的影响，所以关联方有更多的空间来控制租赁合同和租赁期限协议。因此，建议标准制定机构对短期租赁的本质识别提供更多更清晰的解释和指导，引导企业选择更公平的租赁会计核算方式，以维护财务信息的真实完整性。关联方租赁的集团企业应提前预见新标准实施的影响，对关联方租赁的相关策略进行审核和权衡，加强对关联方租赁全过程的内部控制。在新标准下，关联方房屋租赁有了更多的判断和评估空间。因此，企业需要谨慎行事，充分考虑各种因素。特别是在短期租赁的认定上，要把握其本质，保持公平。通过加强内部控制，建立识别模型，可以防范关联租赁中存在的会计信息失真和内外部监管风险。

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作者简介：

吴心星，男，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理.