房地产企业资本结构优化分析

摘 要：房地产业是我国重要支柱性产业之一，对我国经济发展具有重要作用。资本结构是影响房地产企业健康发展的重要因素之一，然而大部分房地产企业资本结构都不尽合理。本文将以万科集团为例，对万科集团资本结构进行分析，从而提出具有一般性的建议，供房地产企业参考。

关键词：资本结构 负债水平 财务风险 结构优化

资本结构，是指企业各种资本的价值构成及其比例关系，是企业一定时期筹资组合的结果。一个企业的资本结构在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力，以及未来的盈利和发展能力，是企业财务状况的一项重要指标。与其它产业相比，房地产业具有资金需求量大、产品生产周期长、资金回笼慢等特点。这些特点使得房地产企业自有资金往往不能滿足自身的需要、需要举债来实现发展。房地产企业的负债率很高，据统计其负债率仅次于银行、非银行金融两个行业。在高负债率的情况下，许多房地产企业的资本结构极其不合理，这会增加企业的融资成本与财务风险、降低经济效益，不利于企业稳定发展。要使房地产行业健康发展、对国民经济有持续、健康的拉动作用，房地产企业必须进行资本结构优化。

一、万科集团资本结构的现状

万科企业股份有限公司（以下简称“万科集团”）成立于1984年，经过三十多年发展，成为国内领先的房地产公司。在众多房地产企业中，万科集团具有一定的代表性。

（一）资产负债率水平较高

一般来说，大多数行业的资产负债水平在50%左右比较合适。但由于房地产行业有其特殊性，其资产负债率比一般企业高一些，在60-70%是比较合理的。从以下表格数据我们可以看出，2010-2018年，万科集团的资产负债率大体是呈上升的趋势，每年的资产负债率均超过70%，且在2016年超过了80%。2016-2018行业平均水平分别为78.3%、79.1%、79.1%。可见，万科集团的资产负债率水平是比较高的。

（二）短期债务占比过大

由表2可知，万科集团的流动负债比率始终处于较高水平，在2010年后远远超过80%，比率有所波动，但总体变化不大。

（三）银行借款比重过大

由表3可以看出，2015年前，万科集团银行借款占比较小、波动较大。但在2015-2018年，银行借款占比趋于稳定，且始终处在一个较高的水平上。银行为万科集团提供了大量资金，为其开发项目的顺利完成提供了保障。

（四）股权相对集中

根据万科集团2018年年度报告可知，截至2019年2月28日，前3名股东持股比例达49.68%，前10名股东持股比例达71.70%。少数股东拥有较大的权力，公司的控制权较为集中，股权不是很合理。

二、万科集团资本结构存在的问题

（一）资产负债率水平过高

由以上分析可知，万科集团的资产负债率大体呈上升趋势，在16年超过80%。仅从房地产业来看，万科集团的资产负债率都是处于很高的水平。对这个问题的分析，要结合当前房地产业的发展环境来看。近两年，国家出台了很多政策，对房地产供需两端有了更加严格的限制，与以前相比，房地产企业的经营环境不太好。在当前背景下，较高的负债率更容易使万科集团遭受财务损失、增加财务风险、不利于企业的稳定发展。

（二）短期债务占比过大

近几年，万科集团流动负债占比在86%左右，也就是说长期债务占比不到15%，长期、短期债务占比很不合理。这些负债借用时间短，万科集团短期债务到期兑付压力大。企业为了能够按时偿还所有到期债务，可能会出现“借新债、偿旧债”的情况，为了及时偿还旧债而举借的新债大部分也是短期债务，容易陷入恶性循环。如果不能按时偿还，企业的信誉会因此受损，影响投资者投资，融资难度增加。所以，短期债务占比过大会增加财务风险，不利于万科集团的长远发展。

（三）融资渠道单一

万科集团借款中银行借款占比很大，而我国大多房地产企业也是如此，这不仅会加大国内银行经营压力，也从侧面反映了我国融资困难，融资渠道不完善等问题。房地产企业需要通过银行筹集大量资金以支持发展，然而在国家严控资金进入房地产企业的背景下，房地产企业银行筹集资金渠道受限，也无法通过其它渠道有效筹集所需资金。可见，融资渠道成为房地产发展、扩张的困难所在。

（四）股权相对集中

万科集团股权过于集中，使得少部分股东联合起来就能控制公司，会产生很多问题。容易出现利益侵占、转移，使得很多小股东的权益无法实现;公司的控制权加强，会削弱监督的作用，容易助长个人主义、导致内部腐败;公司的决策由少部分股东做出，缺乏科学性民主性，不利于企业长远发展。

三、万科集团资本结构形成的原因

资本结构现状形成原因的分析具有重要意义，不仅能让我们明白一个企业的资本结构受哪些因素影响，还能为企业资本结构优化提供思路。

（一）资产负债率较高的原因

1.房地产行业本身具有的特点。与其他行业相比，房地产行业资金需求量大，自有资金难以支持整个项目开发过程，有时甚至只能满足土地购买款的支付。因此，很多项目要靠举债才能完成。万科集团作为国内领先房地产企业，与其它中小房地产企业相比，其开发项目的规模更大、建设周期更长，资金需求量就更大，负债往往比较多。

2.企业规模及发展的需要。万科集团作为房地产企业的龙头老大，公司的规模大、信誉度较高，容易取得银行借款。且相对与股权筹资来说债务筹资成本较低，万科集团趋向于债务筹资，负债比率就比较高。

近几年，不管是投机性需求还是刚需，向市场传递的都是一种供不应求的状态，这引发了房地产行业加速开发。万科集团也不例外，开发项目不断增多，自有资金的增长速度比不上资金需求的增长速度，需要利用负债来进行投资与发展。

（二）短期债务占比过大的原因

相对于长期负债而言，短期负债具有成本低、容易取得、较为灵活等特点，是房地产企业举债的主要方式。对万科集团来说，万科集团的筹资规模一般较大，利用短期负债能够节约更多成本。为了降低融资成本，万科集团更倾向于短期负债，短期债务的占比就会较大。

（三）银行借款占比较大的原因

作为一个对世界有巨大影响的国家来说，我国的金融体系依然不是很完善。金融发展格局不合理，间接融资占比过大、直接融资发展不足。在这样的背景下，对于万科集团及其它房地产企业来说，无法通过其它更为便捷、合法、低成本的渠道进行融资，大部分只能通過银行借款取得。

（四）股权结构不合理的原因

2016-2018年，万科集团的持股比例前3名合计分别为35.54%、49.68%、49.68%，前10名合计分别为57.40%、68.53%、71.70%。可以看出，万科集团的股权是比较集中的，且呈上升趋势，证明万科集团的股东很重视公司的控制权。在这种情况下，万科集团为了防止控制权旁落，会倾向于债务融资，而非股权融资。

四、资本结构优化建议

在对万科集团现有资本结构存在的问题进行分析可知，房地产企业想要能够在现有环境中生存发展下去，必须进行资本结构优化。

（一）从企业角度出发

1.增加股权融资比例。我国大多数房地产房企业的资本结构都不太合理，即企业的债务融资占比很高。在这种情况下，应适当地减少债务性融资，增加权益性融资，使股权结构处于一个安全、合理的水平。这样既可以缓减企业定期偿付的财务压力、降低财务风险，还可以增加企业的资信与实力。

2.降低短期负债比例。短期负债比例过大，企业可能面临不能按时偿还本金的情况，这会增加企业的财务风险，信誉也会受到损害。因此，在企业短期债务的比例过高、其偿还能力又不匹配的情况下，应适当地增加长期负债，减少短期负债。

3.适当放松控制权。在股权集中的企业，控股股东为了防止控制权旁落，更倾向于债务融资，然而这会增加企业的财务风险，且公司由一小部分股东控制，不利于公司的长远发展。因此，可以在不影响现有少数股东联合起来拥有的绝对控制权的情况下，增加股权融资。

4.采取合适的股利分配政策。企业所采取的股利分配政策对企业的资本结构也有一定的影响。一般来说，如果企业采用低股利政策，企业的负债比率可能就比较低;如果采用高股利政策，那么留给企业再发展的资金比较少，企业的负债比率就会比较高。对于房地产企业来说，债务性融资占比都比较高，建议考虑使用低股利政策，满足公司的资金需要后再进行股利分配。

5.采取多种筹资方式。房地产企业负债中，银行负债占比较大，原因之一是我国筹资渠道单一，原因之二就是房地产企业为了方便，不愿采取其它筹资方式。房地产企业应多尝试其它债务性筹资、促进融资多元化，减少间接筹资、增加直接筹资。

6.放缓开发速度、提高经济效益。据国家统计局数据，2019年前11个月全国房地产销售增速远远低于同期房地产开发速度。在这种情况下，房地产企业可以适当放缓房地产开发速度，根据市场需求提供合适的房型，从粗放型增长向集约型转变，全力提高企业经济效益。房地产企业经济效益的提高不仅会增强企业的偿债能力，还能够吸引到更多的投资者，使得企业选择筹资方式的空间增大，资本结构能够得以优化。

（二）从国家角度出发

1.完善金融市场、拓宽筹资渠道。资金需求与资金供给相对应，金融市场是两者的桥梁。我国金融市场发展还不完善，众多体系没有建立好，相关规则和秩序不够规范。金融市场不够完善，资金需求与资金供给无法有效对接，房地产企业筹资渠道受限。因此，国家应积极借鉴国内外经验，完善我国金融市场，建立多元化的融资体系。

2.完善相关法律法规。房地产企业的现状与房地产企业对我国经济发展的重要性，决定了国家需要出台一系列法律法规来规范房地产业的行为，促进其良性发展。首先，要完善房地产业相关法律法规，包括制定新的法律法规和根据实际发展状况修改已有落时的法律法规;其次，要严格执行法律法规，对违反法律法规的房地产企业，进行严肃处理。

房地产企业资本结构受多种因素影响，每个企业的状况也都不尽相同。房地产企业在进行资本结构优化时一定要从实际出发、根据自身的情况进行选择，不可盲目照搬。

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（李秋月，海南师范大学经济与管理学院）