房地产业轻资产下的融资战略案例研究

朱艳

摘要：随着经济社会的成熟，重资产运营模式已不能适应新时代下房地产行业的发展要求，部分企业开始转向轻资产运营模式，专注于整个产业链中利润率较高、自身拥有核心竞争力的优势环节。面对不利于房地产企业发展的市场环境，积极进行运营模式转型和财务战略调整是非常必要的。本文以成功实施融资战略的房地产企业万科作为研究对象，探索房地产企业在轻资产运营模式下如何进行财务战略设计，降低资金成本，提高资金的使用效率。通过案例研究和经验总结，可以为将要进行轻资产运营模式转型的房地产企业制定财务战略和可持续健康发展提供一定的借鉴意义。

关键词：房地产;轻资产运营模式;财务战略设计

轻资产运营模式是一种全新的商业模式，对企业各方面的能力都提出了新要求，在此模式下企业的财务战略具有一定的特殊性。房地产行业在我国宏观经济中起到了重要作用，为带动我国的经济增长做出了巨大贡献。1998年，房改推行住房分配从实物转向货币化、住房信贷等改革，房地产行业迅速壮大，进入了“黄金时代”。我国房地产企业采取重资产运营模式，大量储备土地，通过土地溢价收入攫取利润，并参与到项目开发过程中的各个环节，投入大量的资金。在此期间，房地产企业取得了巨大成就。

然而，房价涨幅过大，带来了严重的社会矛盾和经济泡沫风险。国家开始出台一系列政策来监督房地产行业的发展，市场也经历了由热转冷的变化。同时，房地产行业的现状和特点也限制了其发展。首先，粗放型发展方式过于追求扩大企业规模，影响其可持续发展。其次，房地产企业从产品选择到运营管理模式较为相似，缺乏核心竞争力。此外，房地产行业项目建设周期长、资金回收慢，而且往往是多项目同时开发，大大加剧了资金紧张的情况。

一、研究的理论基础

目前国内学者对房地产轻资产运营模式的研究较少，该模式还未形成系统的理论，尚处于起步阶段，也很少有学者对轻资产运营模式下房地产企业的融资战略进行研究。

杨柳和汤谷良（2017）以万科集團和绿地香港作为研究对象，通过分析报表数据及相关指标，解读两家公司在财务战略转型上的具体做法及转型效果，同时对转型现状进行总结，提出房地产行业可借鉴的战略转型方法。

崔泽慧，娄阳（2017）研究万科借助开发合作、海外融资、银企联姻、地产金融化、事业合伙人制度等多种融资方式实现了财务战略转型，促成了集团的进一步发展，并带给我们两个启示：1.降低融资成本，助力财务战略转型;2.拓宽融资渠道，实现价值创造。

二、轻资产运营模式下的财务战略特征理论分析

财务战略是指在企业战略统筹下，以价值分析为基础，以促使企业资金长期均衡有效地流转和配置为衡量标准，以维持企业长期盈利能力为目的的战略性思维方式和决策活动（魏明海，2001）。

在传统的重资产运营模式下，企业追求自身规模的扩大，参与到项目开发到完成的各个环节，在固定资产和长期资产中投人大量资金。同时，凭借雄厚的资产，这些企业获取大额银行贷款，融资渠道较为狭窄，难以抵御系统性风险。此外，企业资产周转速度较慢，资产收益率也较低，凭借大规模资产才能赚取一定的利润。

企业在向轻资产运营模式转型时要想办法更改原本的财务计划，优化资源的使用方案，让企业的资金可以实现策略调整的助力，帮助企业计划的达成和项目的进行，减少融资费用，提高项目收益，确保高速的资金周转，确保合理的股利配置。轻资产实施办法的财务计划特点是这样：

（一）融资计划：负债多、融资办法多

在融资计划上，重资产经营状态下，企业在长期资产中花费巨大，不变的费用就很巨大，经营杠杆大。因为要把企业总风险降低到要求的程度内，企业基本上会一直持有不低的权益资本率，而不会背负太高的债款。

轻资产经营方法中，企业的重心放在用少量的资金来保证项目顺利实施下去，所以基本上会背负不少的债款，因此负债水平就很大，权益资本就很少。所以企业要想尽办法来得到财务杠杆收益，但这就伴随着比较大的财务风险。要想应对财务风险，企业大部分会选择多种多样的融资模式，降低资金链中断的尴尬，同时也能够减少资本开支，可以丰富融资手段。在轻资产经营方法下，企业的重点放在品牌的宣传、管理手段的宣传上，所以会缩减固定资产和长期资产的比例，把更多的钱用在无形资产中。轻资产在资产分配的特点就是固有资源的占比很小，而可流动资源就占比较大。

在进行变革和改造的时候，过去的重资产模式还没有全部终结，而轻资产方案的开启也需要成本开销的支持，企业的投资就会变得更加丰富，也不得不耗费更多资金投进去。变革完成之后，过去的项目不再需要费用支持，企业的真正运转水平才展现出来。并且，因为要推广品牌，企业一定会投入更多的宣传经费来帮助企业提高知名度。

（二）营运方案：周转快、现金流足够

在营运方案上，重资产的实施办法下，企业长期资产比例就偏大，资金周转时间长，可流动资金少，灵活性下降。

轻资产营运方案上，资金周转时间短，可以帮助资金更快回收，灵活性上升。并且，融资费用也会有所下降，投资收益却能够增长，这有助于企业的发展和进步，让企业获得更加充裕的资源储备，对之后的发展成长都起到正面作用。轻资产可以让企业的周转更加灵活高效。

（三）股利分配方案：稳定或上升的分配计划

企业革新的最后成果就是为了增强收益值，达到投资人的期望。轻资产营运下，企业可以借助小额的资金来赚取高额的回报，在财务方面就变成了净资产收益比例的增高。让人欣喜的回报率，以及企业成本费用的低廉，这就助力了企业来选择平稳上升的股利方案，让投资人满意，给外界环境正面的形象。不但能够帮助企业资本的增长，还可以给企业形象带来帮助，同样也能够助力轻资产方式的发展。并且，企业维持现金活动的灵活性，还债的能力优秀，就不会面临财务压力的考验。

（四）投资方案：固定资产比例减少、无形资产比例增加

在投资方案上，重资产的时候企业把资金都花费在固定和长期资源上，借助企业的运作能力来得到回报。而轻资产的时候，企业不需要用大量的资金来打理长期和固定资源，转移了一部分来发展无形资产。

三、案例介绍

万科企业股份有限公司于1984年在深圳成立;1988年实施股份制改革;1991年，公司发行的A股在深交所上市;1993年，公司发行的B股在深交所上市;2014年，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。1988年，万科进入房地产行业，目前已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位。

随着房地产行业增速放缓甚至下行，加上行业内的激烈竞争，依赖住宅业务实现业绩大幅增长已然不现实。面对这一状况，万科积极发展轻资产新业务，从传统开发销售商升级为“城市配套服务商”。

四、案例分析

轻资产运营模式下的融资战略。轻资产方法下，万科的融资方案是在合理范围内增大负债额，最大程度得运用财务杠杆回报;拿着多种多样的融资方案摆脱对银行贷款等老旧模式，赢得更加合算的成本价。

1.合理增加负债额

万科提出“小股操盘”的轻资产方案，持有股份但不控股，管理权力依然握在手中。融资问题上尽可能选择债权的模式，在合理范围内增加负债额。如表1描述的那样，2011年到2014年，万科的资产负债率没有什么太大的变动，之后却稳定变高，表明轻资产的方案可以凭借少量的股权资本来赚取客观的利润，得到更理想的收益回报。和竞争对手比起来，万科的资产负债率一直在一个合理区间内，波动情况与选择了轻资产方案的绿地集团差不多，不过波动更小一些，表示万科虽然负债额在持续增大，但速度不快，这种做法能够避免杠杆上涨太迅速而失控，把风险限制在合理数量内。

2。多元化融资战略

（1）B股变成H股的转股筹资。2013年，万科设置了B股转换为H股的計划，2014年，万科H股在香港联交所主板上市并挂牌交易。到了年底，H股为13亿股，占公司总股份的12%，总市值227亿港元。到了2018年底，总市值大概是350亿港元，和2014年同期上升54%。

B股变成H股可以帮助优化企业的全球名声，发展企业形象，扩大公司的影响力，更好地发展轻资产方案;帮助企业凭借全球资源优化配置，增多世界的交流与协作，发展企业的实力和价值。香港的资本环境更加发达，投资人关注企业价值和未来潜力。2014年之后的四年里，H股总市值多了一半以上，表示万科可以在香港的资本环境中赢得更高的估值，一方面帮助企业拿到更实惠的资金，另一方面帮助企业赚取良好的名声，给资本环境带来正面的信息。

（2）拓宽债务融资渠道。轻资产方案下，万科凭借丰富债务融资途径，减少只能向银行贷款的窘境。到了2018年末，万科净负债率31%，有息负债一共是2612亿元人民币，占总资产的比例为17%，如表2所示：

2015年至今，公司债券融资145亿元，占56.86%;中期票据筹集金额110亿元人民币，占筹集金额总数的43.14%

（3）“房企+互联网+金融”融资模式。在实行轻资产运营模式后，万科推出了多种房地产金融产品，包括“购房宝”“万民宝”“万科理财通”。这些金融产品不但拓宽了融资渠道，筹集了可观数量的低利息资金，而且促进了房地产项目的销售。同时万科进入互联网领域筹集资金，提高了自身的知名度，有利于品牌文化的构建，从而进一步推动轻资产运营模式的实行，促进了“房企+互联网+金融”融资模式的推广。

五、结论与建议

轻资产运营模式下，万科调整财务战略以支持企业战略的运行，具体包括：提高负债水平、拓宽融资渠道的融资战略，使企业保持充足的现金流水平，公司的持续发展得到了资金的保障，但是资产负债率较高。

建议万科运用财务杠杆获得财务杠杆利益时，应关注财务风险，对资本结构进行管控，保障企业的长期偿债能力;保持合理的流动资产和流动负债比例，保障短期偿债能力，降低企业的财务风险。