“后千亿时代”下住宅地产景观发展趋势及应对思考

郝若楠

摘要：“千亿”是房地产市场规模分化的重要门槛，是大型房企与中小型房企的分水岭。在过去，规模是审视房企发展水平的主要标准，如今，在市场政策收紧以及人们对居住品质要求逐渐提高的情况下，房地产从黄金时代进入白银时代，住宅渐渐回归居住属性，在“后千亿时代”的背景下，景观已经逐渐成为了改善人们居住环境、提升居住品质的重要组成部分，对提升住宅溢价、提高产品竞争力和市场认可度方面也起到了至关重要的作用。本文基于房地产现状和以往项目经验，对住宅地产景观的发展趋势和应对策略分别进行阐述。

关键词：住宅地产;景观;现状;趋势;应对策略

1 房地产现状分析

我国房地产行业已逐渐成为中国经济支柱产业，特别是住宅产业发展迅猛，但由于近几年市场政策收紧、规范市场监管后，房企面临拿地难、限价限购、融资难现金流紧张等问题，房地产开发模式产生了变化，大量房企奔跑在高周转、扩规模的道路上从而保证利润;产业结构由一二线布局转到三四线，导致三四线城市一地难求;产品多元化转型，由销售型住宅转型为长租公寓、养老产业、特色小镇、旅游地产等“销售——运营”多元并进的大产品时代。整个地产行业竞争激烈，由于拿地成本高、备案价格不支撑、成本不适配的情况，市场上出现的住宅优质产品越来越少，展示区形象千篇一律，也连带出现了一系列品质问题甚至导致企业品牌受损的情况。在这场房企实力的博弈中，住宅产品终须回归居住属性，增强生活体验感，提高客户认可度才能在地产行业中屹立不倒。

2 住宅地产景观发展趋势

如今，人们对生活物质追求不断得到满足，对精神生活、居住环境的舒适性及品质追求越来越高，在“后千亿时代”背景下，客户越来越注重居住区景观功能的配置、居住环境体验感，房地产面临的风险与挑战中，无论从提高社区的生活品质，还是从提高产品溢价方面来说，景观在房地产中都发挥着至关重要的作用。住宅地产景观的未来发展，将会改变居住环境甚至改变人们的生活方式。

2.1 住宅景观生态可持续性

住宅景观绿化设计的未来趋势不只是单单满足地方绿地率的要求，而是在因地制宜、就地取材的设计原则基础上，更加注重环保、生态可持续性建设。住宅建设对海绵城市的要求和应用逐渐广泛，小区使用越来越多的透水铺装材料，比如透水混凝土、透水砖，设置下凹式绿地和雨水收集系统，随着对生态环保要求的提高，未来也会研发出更多的环保新材料。

2.2 住宅景观在地文化性

住宅景观风格已由盛行一时的欧式风格发展到现在的新中式风格，这说明我国住宅的景观设计越来越尊重人文情怀和民族特质性，所以，秉承传统园林设计手法、提炼文化元素结合现代新材料，是目前房地产景观的新趋势。此外，打破现有景观千篇一律的同质性，凸显中国不同地域文化的差异性也是对地方文化的理解和尊重，赋有归属感更容易被人们认同，只有注重在地人文环境和生活方式的产品才更有识别性，也更加打动人心。

2.3 住宅景观智能健康化、人性化

科技时代的到来，大大改变了人们的生活方式，在2020年疫情肆虐期间尤其加大了人们对健康社区、智慧社区生活环境的诉求，也引发景观设计师们对如何配置健康、科技智能的社区环境有了新的思考。比如，人们更需要一个智能社区APP可以有效监测社区的热力和风力指数，找到人员不密集、通风好的户外活动场地;小区内利用水景、植物、透水铺装、地形的结合打造小区微气候，使居住环境更加舒适宜人;智能安防系统，让生活环境更安全便捷;根据人们的活动需求设置全龄活动场地并配以智能互动装置，提高人们户外活动的趣味性和驻足时间。科技智能化引导型健康社区，将是住宅地产景观的未来发展主流，打造宜居、宜养的健康环境，让景观设计回归生活本质，回归最本质的感知。

3 “后千亿时代”下住宅地产景观应对策略

3.1 竖立品牌IP

竖立景观品牌IP，可增强项目的形象感和品牌认可度，从而提高在行业内的产品竞争力。比如东原地产的“童梦童享”，不是司空见惯、普普通通的儿童活动区，而是构建了全龄化儿童成长体系，还提供了完善的安全、教育、娱乐、陪伴、物管服务为一体的社区环境，得到了市场及同行的认可，在“后千亿时代”下有了专属的品牌IP。除此之外，项目LOGO、元素符号的一体化设计，也可以提高企业IP形象、塑造产品专属定制感，使項目具有自身的特色，亦是对外传播产品的有效途径。

3.2 制定标准化

应对目前拿地难、高成本的开发问题，制定标准化是房企的重点工作之一，标准化可以保证产品的稳定快速落地，根据不同产品的定位制定适配标准，将居住区景观系统分解成不同的模块，使景观设计中反复出现的部品、节点做法达到最优的设计秩序从而减少出图时间，在加工生产中对材料、做法的标准化也促使开发速度、开发效益得到最大化。同时在标准的基础上适当迭代升级，保证项目的创新性。

3.3 融入文化主题

打造具有当地特色的优质产品，明确项目的故事文化主题是重要的设计方式之一。首先要挖掘当地文化元素，将其提炼成特色鲜明的设计符号，并结合景观的设计手法运用到社区部品部件、设计空间中。同时通过各专业一体化的设计，从“点—线—面”全方位营造和支撑项目故事线，加强项目的整体性并赋予项目特质性和主题性，使在地人群对项目的归属感更加强烈，也更愿意接受、感知项目，从而提高项目在市场上的产品竞争力。

3.3.1 场景文化营造

场景文化营造，是指通过提炼当地文化，运用现代设计手法，将历史文化场景进行演绎和再现，让人们身临其境。比如，佳兆业绍兴国越府项目，汲取绍兴兰亭雅集的文化灵感，分别设置了“云雾跨桥、山石泉涌、山岩飞流、曲水流觞、临流觞舟”一系列节点，进而营造了情景故事和叙事景观，让人们回忆昔日兰亭之雅集。

3.3.2 塑造“打卡点”

随着智能手机的广泛运用，“自拍”成为一种习惯。项目的“打卡点”可以提供一个拍照的场所，承载着客户对项目的主要认知及印象。通过这些“打卡点”的塑造，经过拍照和通讯软件的传播，有助于品牌的推广、提高项目的影响力。

3.4 营造居住体验感

房地产景观给客户带来的体验感和购买欲主要来源于前期展示区的展示，所以展示区的看房体验动线、生活场景氛围营造至关重要，此外还要注重美学体验和智能互动体验。

3.4.1 生活体验

从入口、前場、售楼处、后场到样板间层层递进的看房动线体验，让客户感受到未来生活的场景，所见即所得，所得即所享。比如尊享的社区大门设计、安全人性化的儿童活动场地、室外会客厅、甚至结合地形营造的立体空间，都可以成为展示区的生活体验空间，满足客户多元化生活环境的需求，使人们在去营销化的舒适空间内进行一场购房体验，增进对项目的亲近感。体验感和记忆点是为展示区增添灵魂的方式，也是提高项目市场竞争力和认可度的关键。

3.4.2 美学体验

随着人们对高品质生活和审美的追求，展示区需要预判市场的审美趋势，为客户呈现出美的展示效果，从而吸引大众眼球提高影响力。目前市场较流行的新中式和现代简约风，都采用了简洁大方的设计语言、典雅高级的主色调，逐渐形成了“现代东方”的产品风格。

3.4.3 智能互动体验

在“无科技，不生活”的年代，展示区看房流线中植入科技互动装置，让客户与社区环境产生互动，增加客户的记忆点;此外社区景观还可以运用人工智能化设备，使客户感知未来生活的便利性和社区环境的生态性。社区融入科技，从而提高产品竞争力。

互动装置，比如上海臻如府展示区室外放置的灯具装置，除了可以照明还是一个大型的泡泡机，供人们互动，增添乐趣;在耶路撒冷的Vallero广场上，巨大的“花朵”当人路过时，便会自然“盛开”，使曾被荒废的空间得到复兴;在景观灯光设计中可通过感知周围空间环境，调整灯光颜色、强度、位置、方向等，使灯光不再是固定不变的物体，而是成为了可以与人互动的“精灵”，通过灯光的变化，将传统的功能空间构建成一个浸入式互动的景观空间。智能化设备，比如社区智能安防系统，物业进行云端管控，营造安全的社区环境;还可以通过智能感应技术建造音乐喷泉、智能雨水收集系统等等。社区融入科技智能化，将改变着人们未来的生活方式，也是目前市场上稀缺的产品。

4 结语

在“后千亿时代”下，房地产面临更加苛刻的竞争环境，许多房企开始选择快速开发，这也导致了项目品质欠佳、同质性高、无特色的现状。为了改变这一现状，住宅地产景观在项目的设计、营销以及客户体验过程中都发挥着至关重要的作用，本文基于以往经验和对住宅地产景观发展趋势的研究提出了以下几点应对思考：1.树立品牌IP，打造项目专属特质性，提升产品认可度和影响力;2.制定标准化，真正做到唯快不破、灵活运用，并在标准的基础上进行迭代升级，保证项目的创新性;3.融入文化主题，在地文化体现了当地人们的生活方式，从而提升产品归属感;4.营造居住体验感，“所见即所得，所得即所享”是客户的购房目标，去销售化标签的展示区，将客户带入未来生活，住宅回归居住属性才是产品真正的核心竞争力。

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