房地产项目前期成本控制研究

侯旭

关键词：房地产  项目前期  成本控制

一、房地产项目成本控制概述

（一）房地产项目成本控制概念、原则

（1）房地产项目成本控制是指通过了解房地产项目开发整个期间费用发生总和的基础上，不断分析房地产项目开发的基本流程，了解房地产项目各阶段成本构成及成本占比，找出影响成本的关键环节和阶段进行控制，最终实现降低项目总成本的目的。

（2）房地产项目成本控制原则为：第一，以市场需求为导向;第二，保证质量为前提;第三，过程控制为环节;第四，规范操作为手段;第五，提高经济效益为最终目的。

（二）房地产项目成本控制的必要性

目前房地产行业，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重，房地产开发成本居高不下。在品牌影响力持续提升的房地产市场环境中，房地产企业竞争策略常见的有差异化战略与成本领先战略两种。在差异化战略中，需要房地产企业具备不断创新的能力，但是，这些创新很快会被业界模仿和超越。在差异化越来越难的情况下，众多房地产企业必然会采用成本领先战略，通过不断降低项目成本来占领市场，取得竞争优势。

（三）房地产项目开发各阶段对成本控制有着不同的影响

1、项目前期策划阶段成本控制

这一阶段决定了房地产项目开发的成败。根据既往经验：策划阶段可行性分析及投资估算好坏，很大程度上影响着项目最终成本和效益。

2、项目设计阶段成本控制

设计阶段是影响项目成本变化最大的阶段，这是项目成本控制的重点。好的设计方案，不但可以减少投资、缩短工期，还能帮助房地产企业取得良好的经济效益跟社会效益。因此，房地产开发企业的工程成本控制重要着手点为设计阶段，这是有效控制项目成本的根本。

3、项目施工阶段成本控制

施工阶段的成本控制工作主要包括：第一，优化施工方案;第二，有效控制人工费;第三，科学控制材料费;第四，合理控制机械费;第五，制定合理工期;第六，优化现场管理;第七，加强签证监督。

因此房地产项目成本控制主要着力点为项目前期阶段，即项目前期投资决策、项目前期土地取得成本控制、项目规划设计这三个不同阶段，这是房地产项目成功实现成本控制的保证。

二、项目前期投资决策阶段成本控制

（一）項目投资决策概述

房地产项目投资决策是指在房地产投资活动中，房地产企业必须事前对拟开发项目的必要性与可行性进行论证，在技术方面和经济方面论证通过后，再对不同投资方案进行比较，最终选择是否进行项目投资的过程。

（二）项目投资决策阶段成本控制

项目投资决策阶段成本控制是一种事前控制，项目投资决策阶段对项目总体成本的影响最高，因此应在投资决策前期对拟投资项目进行充分市场调查，并对调查资料进行分析总结，形成项目可行性分析报告。另外，还需要对拟投资项目做出成本预测，明确投资总成本控制目标，也就是投资估算，其是否准确、合理，是项目投资决策阶段成本控制的关键。笔者主要对项目可行性分析阶段及投资估算阶段的主要成本控制点进行阐述。

1、项目可行性分析阶段成本控制

可行性分析阶段要从市场、技术和效益三个方面进行论证。开发项目是否有利于节约资金，需要注意项目的选址是否合理，项目选址不仅应该有利于各种型号机械的施工，建筑材料获得，还要考虑地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等建设技术指标因素和政策、资源和法律等方面的支持度。最终，参考相关成功经验及案例，形成最优的可行性分析报告。

2、项目投资估算阶段成本控制

投资估算是对拟投资项目进行投资决策的重要依据之一，应保证其必要的准确性，如果误差太大，必将导致决策失误。

（1）在项目建议书阶段，通过多个方案进行比较，不断优化设计方案，合理确定项目投资估算，这对项目融资方式起着重要作用。

（2）在项目可行性研究阶段，如何正确评价项目建设技术、投资效益合理性并最终确定投资估算，为项目决策提供依据。

（3）项目投资估算是选择设计方案，进行工程设计招标的依据。

（4）项目投资估算为项目设计提供投资最高限额，能够合理控制项目设计概算。

（5）项目投资估算总额是融资总额及融资方案制定的依据，房地产企业应根据最终确定的投资总额合理融资，有利于节约融资成本。

综上所述，项目决策阶段对成本控制影响程度最高，如何对资源进行合理配置、如何对不同项目方案做出科学决策，都可以合理、有效的对项目成本进行控制。

三、项目前期土地取得阶段成本控制

土地成本，一般能占到房地产项目总成本的40%，土地取得后，成本就已经基本确定，不会有太大变化。所以，土地成本控制的关键就是取得土地时的成本控制。现在，房地产企业取得土地的途径主要有三个：旧城改造、其他发展商转让、公开拍卖;所以，在土地成本控制方面要有针对性的策略。

（一）旧城改造地块土地成本控制措施

房地产企业在取得旧城改造土地前，首先，与政府部门进行充分协商、积极沟通，争取招商引资、税收优惠、税收返还等优惠政策;其次，与土地规划部门沟通，尽量争取高容积率;最后，尽量由政府部门主导土地征收及补偿工作，避免企业与个人沟通时付出过高的土地补偿费用。通过上述各种方式，房地产企业可以直接或间接降低土地成本。

（二）受让其他开发商土地成本控制

房地产企业在取得其他开发商土地前，应对土地所在地理位置及环境状况、拟转让土地公司财务情况等多个方面进行调查论证，避免盲目拿地带来的财务及法律风险。与转让方进行积极协商，在降低土地转让价格的同时还可以争取分期付款、延长付款时间等优惠政策，直接或间接降低土地成本

（三）公开拍卖土地成本控制

房地产开发企业应提前做好项目可行性分析报告，详细分析区域内房地产市場情况、竞争对手情况，对拟拍卖土地做出合理的价格预测，做到心中有数、有的放矢。

四、项目前期设计阶段成本控制

经过多年房地产开发实践发现，设计阶段所耗费时间占到整个项目建设周期25%左右，这个阶段也是影响项目成本变化最大的阶段，所以说设计阶段是项目成本控制的重点。可以从工程设计招投标制度建设、优化设计方案、实行限额设计、推行奖励机制等方式，实现最优的设计，最经济的投资，这些都对项目成本控制起到重大作用。

（一）工程设计招投标制度建设

招投标制度不仅可以鼓励设计单位在信誉、工程质量、工程造价等多个方面综合竞争，在竞争中提高设计质量;也可以增加房地产企业设计方案选择范围，多个设计方案之间取长补短，最终达到优化设计方案，降低工程造价成本的目的。

（二）优化设计方案

房地产企业成本控制人员在设计方案确定前，应对设计方案中的小区平面布置、房屋结构及造型等方面进行充分的成本分析，可以根据以往成功经验向设计师提出优化建议，不断优化设计方案。在设计过程中，也要充分考虑到项目环境及地形特点，合理规划设计，提高土地利用率。

（三）实行限额设计

限额设计是设计阶段进行成本控制的重要手段。房地产项目设计时，应在不降低产品功能的前提下严格执行设计限额，并对设计限额进行层层分解，使工程造价满足投资限额的要求，最终达到项目成本控制目的。

（四）推行奖励机制

从项目前期设计费占项目总成本比例来看，设计费用开支占比非常小，但是设计完成质量对项目施工成本控制却起到决定性左右。前文所述设计阶段采取的各项措施虽然能够收到一定效果，但始终是被动的，未能充分调动设计单位和设计人员成本控制方面的积极性与主动性。如果在前期设计沟通环节时，能够提前约定与造价指标相关的奖励机制，这样就可以进一步提升设计单位成本控制意识，从而达到项目成本控制目的。

五、结束语

本文所述成本控制方式，基本包含了整个项目前期，对房地产项目前期成本控制中可能存在的主要问题，均提出了相应的解决方案。此外，本文只着重说明了房地产项目前期成本控制措施，对于项目建设、竣工决算、项目营销等房地产项目开发其他阶段的成本控制研究还有欠缺，有待于日后进一步拓宽和加深研究。

参考文献

[1]陈守文.成本会计[M].辽宁人民出版社，2010（1）：90-91.

[2]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J].工程项目管理，2010（7）：156-157.

[3]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012（12）：41-44.