办公楼和商业物业的差异分析

关涛 苏宇欣

摘要：办公楼和商业物业同属于收益性物业，并且是非住宅物业（ Non-residential）的两个重要子类。由于在财务核算中的地位和评估的方法均相同，导致两者的差异性无论在理论上还是在实践中均被系统性地忽视了。研究表明：办公楼和商业物业无论在企业的内部财务核算中，还是在租赁决策的微观层面和在投资决策的宏观层面，都存在着显著的差异。而对这些差异的重视，影响着学术研究、财务统计、企业的经营决策和投资者的投资决策。

关键词：办公楼;商业物业;租赁决策;投资决策

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（ 2020） 04-0023-28

收稿日期：2020-02-29

1研究背景

办公楼和商业物业两类物业都被归类为收益性物业（Profitable Property），或者被归类为非住宅物业（ Non-residential Property）。这类物业的显著特征是他们的“盈利性”，即持有其主要目的是“盈利”。在对其进行价格评估时候，采用的方法也是一样的，就是采用“收益法”进行评估。因此，学术界往往认为：对于投资者来说，办公楼和商业物业在本质上没有显著差异，它们都不过是一种投资标的，或者说是投资工具。在进行投资的可行性研究的时候，均需要测算未来的现金流的均值和方差，即收益的均值和风险。

同时，从中国当年的法律制度来看，办公楼和商业物业的土地性质、土地使用年限、以及其他各个方面的规定也是相同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日施行）第12条规定，各种土地类别的使用年限如下：（1）居住用地70年;（2）工业用地50年;（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;（4）商业、旅游、娱乐用地40年;（5）综合或者其他用地50年。第（4）种情形，即“商业、旅游、娱乐用地”既包括商业物业，也包括办公楼，两者的使用年限都是40年。而且，两者还有一点是相同的，就是它们的使用年限到期的时候，均没有“自动延期”的规定，这一点均不同于住宅用地。

但是，办公楼和商业物业，无论在理论性质上，还是在实践投资策略上，确实没有区别吗？如果有，究竟有哪些区别呢？这正是本文探讨的问题。

2相关文献研究

从概念上来说，办公楼也称写字楼，是指“供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。现代写字楼一般具有现代化的设备，环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场地，并且越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施”（王素梅，2008）。本文所讨论的办公楼，主要是指企业用的办公楼。

商业物业，是指“能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业”，“商业物业有两层含义：一是以各种零售商店（或柜台、楼面）组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体;二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。现代商场百业陈杂，不仅有多家零售商店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等”（鲁捷，2007）。

我们看到，至少从概念上来看，两者是不同的。一些研究对两者做了详细的区分。寿金宝、王照雯（ 2007）指出，“商业楼和商务楼（指办公楼）属于两个不同的范畴。有人经常把办理商业事务的物业或办公楼（即写字楼）称为商务楼，并把兼有办公与居住功能的大楼称之为商住楼。其实，二者的称谓虽有差异，但都属于商务楼范畴。商务楼即商务办公楼或叫写字楼，是企业进行与商品生产、流通有关的业务联系、洽谈、合同签约与落实等经济活动的场所。但商业楼宇则是商品现场买卖（交易）场所，有的称商业场所（简称商场），如商店、超市、购物中心等”。

Celka（ 2011）对Poznan办公楼市场上租客的偏好进行了研究，该研究的目的是确定与需求相关的因素，而这些因素决定着租客对办公楼的选择。在全球经济危机时期，租户通常会把降低业务运营成本作为选择办公室的标准，而不是声誉和位置作为选择标准。Ben Lobel（ 2018）指出，在选择商业物业的时候，应该考虑的因素有：区域，是否有正的现金流，租还是买，法规和建筑要求，投资回报。Komisarov、Kauskale、Lepkova（ 2016）对商业房地产市场的影响因素进行了研究，尤其是对商业地产开发的积极影响因素进行了研究。研究发现：建设程序要求、开发资格要求、广告的方式与投入，是影响商业房地产开发和选择的核心因素。

综上所述，虽然有部分的研究已经触及到办公楼和商业物业的区别，但是并没有针对性地进行研究。而办公楼和商业物业的区别，正是本文研究的主旨。

3办公楼和商业物业的财务角色：财务报表和企业内部核算

办公楼和商业物业都是企业开展经营必不可少的部分。从财务的角度来看，它们的“財务地位”也都是相同，即都是作为企业的“期间费用”。然而，两者在企业经营中扮演的角色截然不同。

虽然商业物业的费用在财务报表上显示为“期间费用”，即和经营过程不直接相关，而是从当期损益中直接扣除的费用。但是，从本质上来说，商业物业和诸多商业企业的经营过程直接相关的，它是生产经营必不可少的条件。所以，商业企业再进行具体核算的时候，商业物业的租金或者折旧却是作为和经营过程直接相关的要素，在事实上是作为“主营业务成本”进行核算的。例如，一个做某品牌衣服专卖的企业在北京的王府井大街租了一个商铺，由于每件衣服的进价比较稳定，销售人员的工资也比较稳定，相关的水电费用等也比较稳定，于是，租赁这个商铺的必须支付的租金成为决策的重要因素，乃至核心因素。因此，商铺租金在企业的财务决策中的角色，不是远离经营过程的“期间费用”，而是和“经营过程”直接相关的“经营费用”或者“主营业务成本”。

办公楼虽然也是企业经营必不可少的要素，但是它和企业具体的经营过程却不直接相关。它并非企业经营直接利用的场所，它只是作为企业的管理人员从事企业管理或具体的经营管理而存在的。因此，办公楼的租金（租赁物业）或折旧（自有物业），不仅仅在“财务”上作为“管理费用”进入到企业的损益表，而且企业内部核算的时候，也是作为“管理费用”而存在的。换言之，它不被分摊到具体的经营过程，而是直接计人当期损益。

4办公楼和商业物业的影响因素分析：微观视角与租赁决策

商业物业在企业经营中既然扮演着“经营成本”的重要角色，那么，企业在租赁商铺的过程中，考虑的不仅仅是“成本”或者“支出”维度，更重要的是“收入”维度。换言之，企业考虑到并不是这个商业物业的租金是高还是低，而是这个商铺的投入产出比。

比如，同在北京城区的二环内，北京王府井的一个商铺的租金，是西直门内大街某个沿街的同面积商铺租金的数倍。这是否意味着西直门内大街的这个商铺更有吸引力呢？当然不是！恰恰相反，租金高昂的王府井大街的商铺实际上更有吸引力。原因正是因为王府井的商铺能够带来更高的收益，所以其租金才如此之高。

那么，企業在商铺的租赁决策中，考虑的是哪些因素呢？除了价格因素，还要考虑如下因素：

第一，客流量。人群多意味着可带来的有效流量更大，购买量更多可以增加实现商业利润的机会，因此商家往往选择靠近人群多的商铺。

第二，人群收入层次。人群收入层次越高意味着客户可支付能力更强，购买力的质量更高，因此商家一般选择靠近收入层次高的人群的商铺。

第三，商铺的位置。在业内选址素有“金角银边”这一说法，“金角”指道路相交的街角，所以街角商铺可以拥有两条道路上的客流，而且街角处人们的停留时间长，可以有效吸引客户，为商家增加更多的有效流量。“银边”是指沿街道布局的商铺，相比于“金角”，这些商铺只拥有一条道路上的客流，有效流量较少。所以“金角”的铺位一般是商家首选。

第四，通达性。一方面商铺所在的地段交通要便利，另一方面是商铺自身的通达性要高，如销售大宗货物的商铺周围要具备一定的停车位。这也是为什么大型百货商场不在CBD中心设置商铺的原因，虽然人流量大，但是地段的拥挤和停车位的不足使得货物难以输送，交通成本增加。

那么，对于办公楼，其租赁决策的影响因素是什么呢？

同商业物业不一样，办公楼是作为企业的纯粹的“期间费用”而存在的。换言之，这些费用和企业的经营过程不直接相关。比如.一个大型的零售企业的总部是放在北京某个高档的繁华热闹的CBD，还是放在某个幽静甚至可以称之外“偏远”的圆明园附近，对于这个零售企业的日常销售，并没有直接影响。从这个意义上讲，办公楼的开支，由于和企业的收入不直接相关，是企业的一项“纯成本”。于是，尽量压缩这个成本，对企业来说是有利的。于是，企业选择办公楼的时候，主要考虑如下因素：

第一，企业自身的经济实力。经济实力决定了企业可以选择的办公楼的位置。如财力雄厚的企业往往更有在城市商业中心选择办公楼的资本。

第二，企业所经营业务的性质。企业选取办公楼的位置不仅要考虑自身资金，还要从自身经营业务的性质出发。金融业、咨询业、财务会计业一般选择位于CBD中心这样可以吸引客户增加知名度的高档办公楼，而工程施工、制造加工业则对办公楼的位置、质量等要求不高。

第三，企业的客户群体。企业在对办公楼进行选址时也会考虑办公楼与客户群体之间的联系。但值得注意的是，企业决策时优先考虑自身的经济实力和业务性质这两点。

然而，作为“期间费用”，同具体的生产过程不直接相关的“办公楼”的费用，是不是只是作为企业的一项“无法躲过”的开支，因此可以任意压缩呢？答案是否定的。

办公楼虽然和一个企业的业务获得和开展不直接相关，但是却和企业业务的获得和开展间接相关。在很多情况下，间接相关与直接相关相比，可以给企业带来更大的利益。这个更大的利益，不仅表现为当前的更多的现金流，还表现为诸多无形资产的积累，如企业的资信等级、客户的信任，以及企业品牌价值的积累。

我们以位于CBD中心的档次高、交通便利的办公楼为例进行说明。企业为了使用办公楼需要支付租金，这是企业的投入。其“产出”主要表现在三个方面：

第一，一般这样的办公楼可以提升企业在客户心中的知名度，增加客户对企业的信任度，增强客户依赖。

第二，这样的办公楼可以提升企业的知名度和社会认可度，拓展潜在客户。

第三，位于CBD中心，交通便利，可选择的交通方式多，员工的通勤成本低。便利的通勤条件和较低的通勤成本，会吸引更优质的员工，从而也有利于企业业绩的提升。第四，高档的办公楼设施完备，员工的舒适度高，这些便利可以增加员工对企业的认可度，优化企业内部氛围。由此可见，办公楼并不直接为企业带来利益，而是通过间接影响促进企业效益的提升，是企业的一项成本而不是投资。

5办公楼和商业物业的影响因素分析：宏观视角与投资决策

我们从另外一个角度，即投资者的角度来分析办公楼和商业物业的差异。

从投资者的角度来看，商铺的价值和一个城市的人口、收入水平直接相关，而办公楼和一个城市的人口、收入水平未必有明显的相关关系。于是，影响商业物业价值的三个核心要素（宏观层面的因素）包括：

第一，城市的人口总量。一个城市的人口总量如果比较大，意味着商铺的客流比较多。

第二，人均可支配收入和城市的经济总量。在人口一定的情况下，人均可支配收入越高，经济总量越大，该城市或者区域的购买力就越强。

第三，人们的消费习惯和消费模式。在人口和人均可支配收入一定的情况下，一个城市的边际消费倾向越大，这个城市的购买力就越强，社会需求就越大。

以从事日用消费品零售的商铺为例，租赁该商铺的现金流人取决于该商铺的客流量和这些客流的收入水平，而该商铺的客流量和这些客流的收入水平，又取决于该商铺所在的城市或区域人口总量、该城市或区域的经济总量、人群的消费档次和消费模式。人口量比较大的城市，自然会给每个商铺带来较大的客流;而一个城市的GDP会决定着这个城市人口的可支配收入水平和企业的投资需求水平，从而也影响着一个城市对零售产品的购买力。

办公楼的租金和特定行业的数量和集中程度直接相关，和一个城市的人口、收入水平未必直接相关。并不是所有的行业都需要办公楼的，实际上，只有两类企业需要办公楼：

第一，规模较大、导致与生产或经营相关的很多职能必须独立出来、并需要一定的场所和人员来完成这些职能的企业。比如，规模小的生产企业或者商业企业，并不需要一个在厂房或者商铺之外专门设立办公室。但是，当生产企业、从事零售的各种企业、建筑企业、道路运输企业，当它们达到一定规模的时候，往往需要成立很多专门的部门分别从事产品研发、供应链的管理、营销渠道的开拓乃至品牌和无形资产的管理，这些部门就需要从生产的一线独立出来，并招聘相当数量的人员从事这些工作。独立的部门和大量的人员需要专门的区域来从事这些工作，这就需要独立的办公场所。

第二，内部管理和业务承揽一体化的企业。比如会计师会所、律师事务所、各种咨询公司、保险公司等，这些公司的办公室既承担着内部管理的功能（为自己的员工提供一个工作场所），也承担着业务承揽的功能（接待客户）。实际上，几乎所有的广义上的现代服务业（金融中介、融资租赁、现代物流、个性化服务、高科技研发）都属于这类企业，它们都需要一定的办公场所。

在这两类企业中，第一类企业，在选择办公楼的时候，考虑的一般是办公楼所在区域的交通便捷性、办公楼的面积以及设施的方便程度。而第二类企业，也就是广义上的现代服务业，对办公场所的要求更高。除了考虑内部管理和功能的需要，还要考虑潜在客户的流量和认可度。于是，这类企业在办公楼选址的时候，除了考虑交通的便利性、面积和设施，还要考虑区域的中心性（是不是处于一个城市和区域的中心位置）、建筑本身知名度（在一个城市或者区域是否知名）和设施本身的高档性。

造成这个差别的根本原因是：第一类企业的办公楼的功能很单一，就是为了完成特定的管理职能（研发、供应链、营销、品牌），并不需要兼顾吸引客户的功能。所以，成本最低，成了该类企业选择办公楼考虑的最重要的因素。但是，第二类企业除了完成特定的管理职能，还需要吸引客户、取信于客户。所以，成本并非选择决策的第一要素，把客户吸引过来，才是选择决策的第一要素。当然，第一类企业，当出于营销考虑的时候，也会在核心区域的知名办公楼中选择自己的办公场所，以便增加自己的知名度和品牌价值。

因此，办公楼的选址，不同类的企业，其考虑到因素是有所不同的。对于第一类企业，办公楼选址的考虑到核心因素：（1）交通;（2）面积和布局;（3）设施的适合程度;（4）区域的中心性（针对想提高知名度的企业）。对于第二类企业，办公楼选址要考虑到核心因素：（1）交通;（2）面积和布局;（3）设施的适合程度;（4）区域的中心性;（5）建筑本身知名度;（6）设施本身的高档性。

通过如上分析，我们发现，一个投资者在考虑是否投资一个商铺的时候，主要考虑的因素是：该城市或区域的人口总量;该城市或区域的人均可支配收入或经济总量;该城市人口的消费习惯和消费模式。但是，一个投资者在考虑是否投资一个办公楼的时候，主要考虑因素却主要不是如上三个因素，而是在该城市或区域中，大型企业和现代服务也在所有行业中所占的比重，即该城市或区域的产业结构。

所以，在对商业物业进行估值的时候，如果一个城市的人口众多、人均可支配收入高、边际消费倾向较高，该城市的商铺的价值也必然比较高。然而，一个人口众多、人均可支配收入比较高、边际消费倾向较高的城市，其办公楼的价值未必很高，因为办公楼的价值主要取决于该城市大企业的数量和现代服务业的数量。所以，只有大企业和现代服务业的数量比较多的城市和区域，其办公楼的价值才比较高。

例如，国内很多城市，虽然人口很多，经济总量极高，但是由于缺乏诸多大型的企业和现代服务业，所以就出现如此现象：这些城市的商业物业的价值和租金都很高，但是其办公楼的价值和租金都比较低。在省会城市中，西宁、银川、呼和浩特就属于这类城市;在非省会城市中，鄂尔多斯、包头，诸多三线城市（河南的商丘、开封;河北的衡水、邯郸等）就属于这些城市。这些对于投资者都有重要的启示。

6結论和建议

办公楼和商业物业至少在如下方面是类似的：它们同属于收益性物业;在财务报表上它们的租金或就同属于期间费用;在进行价值评估的时候，均采用收益法。然而，它们存在本质的区别：

第一，商业物业虽然在会计报表上作为“期间费用”，但在企业进行内部核算的时候，是被作为事实上的“经营成本”;而办公楼无论是在会计报表上，还是在企业进行内部核算的时候，均都作为“期间费用”。

第二，在微观层面，商铺的租赁决策考虑的因素主要在“收入层面”，即影响现金流人的各种因素，包括人流量;收入层次;位置;通达性。而办公楼的租赁决策考虑的因素主要在“支出层面”，即影响现金流人的各种因素，包括企业自身的经济实力;企业所经营业务的性质;企业的客户群体。

第三，在宏观层面，商铺投资决策主要考虑三个因素：城市的人口总量;人均可支配收入和城市的经济总量;人们的消费习惯和消费模式。而办公楼投资决策主要考虑的因素则因不同类企业有所不同。对于大型企业，主要考虑交通、面积和布局、设施的适合程度等因素;对于现代服务业，除了如上因素，还需要考虑所处区域的中心性、建筑本身知名度以及设施本身的高档性。而这一切可以概括为一个城市的产业结构。

基于如上决策，我们针对性提出如下建议：

1.在学术研究中，需要对办公楼和商业物业做区别对待，尽管两者均属于收益性物业，但是其在企业运营中所扮演的角色，租赁决策中所考虑的因素，以及投资决策所考虑的因素均有着重要的差别;

2.在财务核算中，虽然办公楼和商业物业的租金或这就都属于企业的“期间费用”，但是必须考虑它们对于企业的运营有着本质的差异，在核算中区别对待，在财务监督中也赋予不同的权重;

3.企业在进行租赁决策的时候，办公楼的租赁决策一定要着眼于“节流”，即要慎重考虑企业的承受能力，不能“打肿脸充胖子”;而商铺的租赁决策一定要着眼于“开源”，即仔细考虑该商业物业的盈利能力和现金流的能力;

4.投资者在进行租赁决策的时候，投资办公楼，主要是考虑该城市或区域中的大型企业和现代服务业在所有行业中所占的比重如何，即主要考虑该城市区域的产业结构;而投资商铺，则主要考虑人口总量、收入水平和消费习惯，也就是考虑该城市的经济总量和消费特性。

参考文献：

1.姜新国.商铺价值浅析.商场现代化.2001.11

2.王素梅，物业管理概论.机械工业出版社.2008.09

3.鲁捷，物业管理实务.机械工业出版社.2007.04

4.寿金宝 王照雯.物业管理.机械工业出版社.2007.02

5.Krzysztof Celka（ 2011），“Determinants of OfficeSpace Choice”， Journal of International Studies， Vol.4.N0 1，2011，pp.108 -114

6.Ben Lobel（ 2018 ）“What to consider when choosinga commercial property”https：//s mallhusiness.co.uk/what-to-consider-when-choosing-a-commercial-property-2543 376/

作者简介：关涛，经济学博士，华东师范大学工商管理学院副教授。

苏宇欣，华东师范大学工商管理学院房地产系本科生。