俄罗斯住房保障发展的现实障碍

任美如

摘要：住房改革是转型国家在经济转轨过程中重要的改革对象。在不同国家转轨过程中遇到的问题并不相同，作为转型国家代表的俄罗斯在其住房保障的发展过程出现的问题具有一定代表性。通过对俄罗斯在住房改革过程中保障性住房政策问题分析，试图从中总结出相应的应对措施，也许可以给我过的住房保障改革提供一些思考的路径。

关键词：俄罗斯;转型国家;住房保障

虽然俄罗斯的住房改革取得了较好的成果，但是，由于住房私有化和市场化是旨在摆脱政府的支出责任，由此反而加重了住房配置的不公。随着居民住房问题引发的矛盾日益尖锐，俄罗斯住房政策的发展方向也由最初的全面私有化和市场化，逐步向为公共财政改革推动下的住房财政保障机制的构建转变，但在此过程中，仍然有许多问题影响着俄罗斯住房改革的发展。

1 宏观经济发展受限

当前俄罗斯宏观经济状况处于近年来最为不良的时期，住房市场的发展和居民住房的支付能力受宏观经济的影响巨大。

2015年5月，俄联邦经济发展部基于全球权威评估机构对能源价格的市场预期，制定并发布了《2016-2018年社会经济发展预测》，根据俄社会经济发展部的预测，2016-2018年，欧美国家会继续对俄罗斯实施制裁，换句话说，俄罗斯企业进入世界资本市场的通道依旧会受限，私人部门也存在严重的资本外逃现象，无力偿还外债。2015年，俄罗斯居民实际可支配收入将降低8%左右，加上国际资本市场对大多俄罗斯银行和企业都关闭通道，因此，对国家经济发展的不信任和不确定，使得国内需求在2014年1.1%降幅的基础上又下跌9.5%，持续降低。可以预见的是，在未来一段时期，俄罗斯经济发展的前景是比较暗淡的。

2 房价居高不下，增长速度过快

就俄罗斯的住房价格而言，在世界范围内都是位于前列，2009年全球住房价格最高的十个城市中，莫斯科以每平方英尺1937美元位列全球第二，同时，全球权威评估机构RICS也将莫斯科列为全球地产投资风险最高的城市。

近几年，俄罗斯主要大城市的房价仍然在不断攀升。据统计，在2000 -2007年间，根据全球住房研究机构的数据，俄罗斯住房价格涨幅惊人且持续上涨，其中央直属区的注册二级市场涨幅为589%，乌拉尔区为593%，西伯利亚区为507%，远东区为400%，而包括圣彼得堡在内的最低的西北区也达到了338%。

3 住房供给不足，住房条件有待改善

租赁住房的供给受限于房地产市场的完善程度。由于俄罗斯在住房改革之前住房严重短缺，住房私有化后能获得新住房的家庭比例仅占到 14%。住房私有化后俄罗斯政府投资住房的意愿显著下降，加之俄罗斯的建筑能力也十分有限，住房供需的缺口一直都很大。因此，住房租赁改革只是一定程度上缓解了住房短缺的矛盾，并未从根本解决租赁住房供给不足的问题。以符拉迪沃斯托克市为例，2008 年，该市仅有存量住宅15万套，而登记申请公共住房的居民却已达到近75万人，住房供给严重地小于需求，这些居民被迫选择租赁或是居住在原有的危房里。

苏联时期的旧房屋急需修缮，而新房屋的价格又不断攀升，这使得多数的俄罗斯人，特别是普通百姓的居住条件在短时间内无法得到很大改善。

4 住房租赁信息混乱，管理不力

目前，俄罗斯的住房租赁信息比较混乱，信息的获取和甄别成本相对较高。通常俄罗斯的正规中介能够按照正常程序提供高质量的住房租赁服务，确保承租者和出租者双方的权益不会受到侵害，但是高昂的中介费让大部分租房者为了减轻经济压力而放弃这种正规途径，转而选择通过互联网或者非正规中介寻找房源。这两种方式所提供的住房租赁信息真实性难以甄别，往往存在着大量的虚假信息，特别是承租者在入住之前需要一次性交付房租费用的3倍，其中包含第一个月的房租、中介费以及押金，由此产生的经济诈骗案件一度成为俄罗斯政府难以处理的棘手问题，引发了更大的社会问题。

同时，俄罗斯的相关职能部门并不能完全承担起相应的职责。一方面，监管过程混乱。承租者在租赁过程中往往处于弱势地位，房屋监督局也并未严格审查所有出租者的资质并向承租者进行警示，给住房租赁市场埋下了隐患。另一方面，俄罗斯的相关职能部门缺乏专业的管理人才，管理效率低下。这些管理机构在管理方式上仍然延续了苏联计划经济体制下的各种官僚腐败作风，办事效率低下，无法处理好住房租赁市场中出现的各种问题。

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