老旧小区物业管理信息化中存在的问题

胡大见

The Problems Existing in the Informatization of Property Management in

Old Residential Area

HU Da-jian

【摘  要】当前，人们生活在信息时代，所以信息技术成为推动社会发展的主流技术。各行各业都在积极应用信息技术使工作趋向信息化。物业管理工作涉及的业务量大，工作面广，如果一直沿用传统的人工管理模式会提高人工使用成本。所以实现物业管理的信息化成为当前老旧小区物业管理所积极采取的措施。然而在实际应用中也会遇到一些问题。因此，论文针对这些问题进行分析并提出可行性较高的解决措施。

【Abstract】At present， people live in the information age， so information technology has become the mainstream technology to promote social development. All walks of life are actively applying information technology to realize work informatization. Property management work involves a large amount of business and a wide range of work. If the traditional labor management mode is applied all the time， the labor cost will be increased. Therefore， realizing the informatization of property management has become a measure taken by the current property management of old residential area actively. However， there are also some problems existing in practical application. Therefore， this paper analyzes these problems and proposes relatively feasible solutions.

【关键词】老旧小区;物业管理;信息化

【Keywords】old residential area; property management; informatization

【中图分类号】F299.23                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）05-0012-02

1 老旧小区物业管理概况

1.1 老旧小区基础设施落后

城市中很多老旧小区的房龄基本在20年以上，有些甚至在30年以上，这部分小区普遍特点就是建房时间较早而房屋质量不高，尤其是管道路线的规划显然已经不能匹配当前人们的生活水平，人们常常被下水管道堵塞、公共活动空间受限等问题所困扰。而且在建房初期，开发商也没有考虑到如今私家车数量如此庞大，所以对停车位的规划也不到位，导致小区内停车难、停车乱的现象。

1.2 老旧小区居住人群复杂

如今老旧小区的居住群体也有比较明显的特征，一部分是老年人居多，这些人从建房后就一直居住本小区，还有一部分是租房户较多，这部分人多为外来务工人员，因为租金便宜而选择老旧小区租住。由于住房人群比较杂乱，对小区物业管理也带来了一定的麻烦，常常出现拖欠物业费等现象。同时，所有的住户普遍都没有集体意识，对小区内出现的私搭乱建等行为往往都是抱着事不关己的态度，长此以往人们形成共识后，会为物业管理工作帶来极大的困难。

1.3 物业服务质量不高

物业服务一般是业主选聘物业公司后由业主与物业公司进行签约，对房屋配套设施以及小区内环境、场地进行维护和管理，维持好小区内正常治安秩序，然而由于老旧小区的居住人群复杂，房屋又年久失修，部分物业人员的态度就是得过且过，抱着混日子的想法来为大家提供服务，势必不能提供优质服务。

2 老旧小区物业管理信息化的必要性

2.1 发挥先进性作用

物业服务的管理模式与人们通常认识到的其他管理是不一样的，其更多的是强调管理策略，很多管理策略都是从大中型企业的成功管理案例中吸取经验所总结出的，如果通过信息化手段将其全面推广，从中总结优秀管理经验，并应用到自己的物业管理工作中来，能大幅度提高工作水平，切实提高物业管理效率。

2.2 提倡规范性管理

无论任何工作，都应该形成其固有的规范规章，所以物业管理信息化就最大限度地发挥出了规范性管理优点，其能将管理责任落实到个人，每个物业管理者都会有其专属ID来行使自己的权限，每个管理人只能在自己权限范围内处理自己的业务工作，每项工作的操作流程必须按照相关规定执行。其最大的优点是管理人能时时反思自己的工作是否得当，一旦发现问题能立即整改。

2.3 实现高效低成本管理目标

老旧小区的物业管理项目非常多，涉及客户资料、商品资料、合同变更、招行装修、公共维修、租赁合同等非常多的内容，为管理人带来了巨大的工作量。通过在物业管理中应用信息化手段，能督促物业各个岗位人员互相配合和监督，最大限度地缩短业务办理时间，提高管理数据的准确性，加上信息化管理中物业使用的网络监控和智能自动化门锁都替代了人工操作，减少了很多用工用料成本，所以信息化管理在提高工作质效的同时又能降低管理成本。

3 老旧小区物业管理信息化中存在的问题

3.1 政府政策支持力度较小

近年来可以看到房地产行业呈现出的繁荣发展景象，房价一步步攀升带来的结果就是每个新建小区都会有其专有的专业物业公司，尤其是一些高档住宅，其物业管理已经全面实现信息化和网络化。这与老旧小区当前的状况形成鲜明的对比，老旧小区之所以一直无法实现信息化管理的原因还是在于早期规划时没有考虑到这方面的成本，没有预留出资金，若想真正实现信息化必须依靠政府政策的大力支持。

3.2 技术管理人才不足

老旧小区的物业管理信息化对于物业人员来说是个比较新鲜的事物，如果小区想要实现信息化管理的话，包括相关政策和管理模式都要随之一起改变，然而目前老旧小区物业管理人员的年龄普遍在四十岁以上，对计算机的应用不熟练甚至是完全不懂，加上物业管理人员的薪酬待遇较低，很难招聘到专业的技术管理人才，这也导致信息化管理工作迟迟难以推行，即便推进信息化建设工作，工作人员也是草草了事，毫无效果可言，最终的管理模式也沦为传统的落后模式。

3.3 物业管理人员与用户联络基础较弱

物业为居民提供服务的最终目的是让居民生活更舒适，彼此建立和谐良好的关系。然而老旧小区居住人群复杂，租住房屋住户较多，更换频繁，导致物业人员往往与住户之间联络较少，关系生疏。所以在开展物业管理工作时常常让物业管理人员感到困难，例如，要经常性地上门去家访信息，更新当前住户信息，这些基本工作就耗费了工作人员大量的时间。

4 加强老旧小区物业管理信息化建设的建议

4.1 政府加大对老旧小区物业管理的改造力度

从老旧小区八层以上房子加装电梯等各种政策可以看出，这年来国家已经开始关注老旧小区管理上存在的问题，也逐步出台政策来鼓励地方政府增加对老旧小区改造的资金投入，进一步提高老旧小区住户的居住舒适度。对于一些不具备市场化改造运作的老旧小区，没有产权单位或是与原产权单位脱离关系的老旧小区，政府作为主导力量积极推进改造。对于具备市场化改造运作能力的老旧小区则积极实行市场运作改造。此外，还要鼓励物业企业发挥自身作用，分摊资金共同进行小区改造。总之，为了让老旧小区能尽快实行信息化管理，尽管政策落地落实还需要一定的时间，但相关部门应该大力宣传，发挥应尽职能。

4.2 推广可行性较高的普惠方案

目前，物业管理信息化涉及的改造有三种：一是行业套件加少量开发;二是通用商用软件;三是大规模定制开发，每种改造模式都有其特点。对于老旧小区来说，同地区的老旧小区基本存在共性问题，如果以政府为主导力量，前期先对这些老旧小区充分调研，找出管理上的共性问题，然后进一步再找出个别小区额外的个需要求，最后采用行业套件加少量开发的管理模式，非常适合当前老旧小区的物业管理信息化改造，而且相应成本比较低，推广起来更加容易。

4.3 加强对物业管理人员的培训

正如上文所说，当前老旧小区物业管理人员年龄偏大，对计算机的操作非常不熟练，而短期内又无法招聘到合适的专业年轻人员。所以物业企业前期必须做好对现有工作人员的培训工作，首先针对计算机的基本使用进行统一操作培训，然后在物业管理软件方面以简洁明朗的原则来设計，方便工作人员去操作。直至工作人员在电脑上可以熟练操作后再进一步开发手机APP，方便物业管理人员和小区居民只要通过APP就能在线快速办理业务，如物业费的缴纳、水电费的查询等。对于在使用过程中出现的问题要及时反馈，立时整改，必要时可以上门指导服务。

5 结语

总之，目前老旧小区物业管理信息化建设这项工作势在必行，但由于涉及的相关工作非常复杂，在实施过程中还有很多问题需要一一克服。相信在国家和政府的大力支持下，在相关技术人员的全力开发下，在物业管理人员的共同努力下，在小区住户的齐心协力下，这项工作必然会全面实行，让更多的住户受益。

【参考文献】

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【2】张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题，2013（07）：2-8.

【3】王筝.我国物业管理模式转变及其动因分析[J].经济问题探索，2010（12）：191-194.