基于价值链的长租公寓运营模式分析

冯子萌

【摘  要】长租公寓是一种新型的房屋租赁经营模式，近几年在一二线城市发展迅速。它与传统的业主与租户之间的个人租赁关系不同，而是由专业的公寓管理机构进行运营和维护，一方面以其专业化分工实现规模经济，降低房屋出租的各项成本，另一方面可以保持房源稳定，配套标准化和专业化的房屋管理服务，提高租户的居住体验。随着“租售并举”的提出，从中央到地方政府均出台了多项支持住房租赁市场发展的政策，租赁市场的发展环境不断优化，长租公寓作为租赁市场的供应主体之一，迎来了快速发展时期。本文根据波特价值链分析理论，对当下长租公寓运营模式进行分析，分析其存在的风险和发展方向。

【关键词】价值链;长租公寓;运营模式

引言

由于传统租房方式存在诸多痛点，随着新生代群体的崛起，其对租房体验要求也更为个性化，在人口净流入而房价持续走高的一二线城市，长租公寓快速崛起。从房地产行业特点上来看，房地产行业本身面临着高库存、物业价值低效利用的问题，也面临存量物业的盘活和利用效率提升的问题。长租公寓行业是一种隶属于住房租赁行业的新兴行业，它有着与传统租房截然不同的逻辑起点和发展潜力。它不仅仅是简单意义上的租赁住房行业，还包括共享、共建、共娱的社交文化渗透;是有独特个性的青年租客组建的社区大家庭。

2019年长租公寓企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象逐渐加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范。需要注意的是，我国包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于发展的初期阶段，这其中蕴含着巨大机遇。

1.价值链相关理论

价值链（Value chain）是由美国教授迈克尔·波特（Michael E.Porter）所提出的，之后学术界将其称之为价值链理论。包括基本活动和辅助活动两类，其中基本活动包括企业日常生产经营、库存、市场营销、售后服务等。辅助活动包括基础设施、人力资源、财务管理、采购和技术开发等。传统的价值链理论只关注制造产业，随着社会经济水平的不断发展，服务型企业也需要价值链理论的指导，特别是在运营管理方面，通过流程的设计与改造，价值链设计和价值链优化协作，来引导服务型企业的服务供应链与价值链相匹配，这有利于企业充分的整合内外的资源，梳理服务链流程，在更大的程度上以降低企业的成本，获得更高的经济效益。

2.长租公寓行业价值链分析

我國长租公寓行业的发展共经历了四个发展阶段，第一阶段为2013年以前，当时的租赁市场房源主要来自个体散租和政府人才住房;第二阶段为2013年至2017年，该阶段以自如、魔方等为代表的创业团队逐步扎根长租公寓市场，并通过多轮融资迅速成长为青年长租公寓运营商;第三阶段为2017年3月至7月，房地产背景的开发商，如万科、龙湖、旭辉、朗诗等，因主动布局或土地竞拍过程中被动持有而进入长租公寓市场;第四阶段为2017年7月至今，长租公寓被明确定位为民生工程，同时在“购租并举”政策密集出台的背景下，行业发展前景已经逐渐清晰，国有住宅租赁企业开始进入竞争白热化的长租公寓市场发挥引领和带动作用。

本文依据价值链理论分析的原理，将长租公寓分为主链和辅助链两大环节。其中，价值主链作为直接提供产品和服务的活动链，主要围绕企业的融资、房源获取、房屋改造至商品化以及推向市场等一系列价值活动集合。是公寓产品和服务的提供链，根据消费者的不同需求，长租公寓运营商为租客提供有针对性的增值服务，以及不同的公寓类型，最终通过线上和线下的端口进行对接服务。

价值辅链作为间接为价值主链提供辅助活动支持的链条，包括信息技术服务支持，采购活动、财务管理、人力资源管理、社区活动等相关价值活动集合。虽然辅助链上的价值活动并不直接为租客们提供产品和服务，但作为长租公寓价值主链的辅助支持部分，不可或缺，构成长租公寓价值链完整体系。

3.基于价值链的长租公寓运营模式分析

长租公寓的运营模式，按照资产持有方式划分，分为重资产经营与轻资产经营;按照房屋的集中程度划分，分为集中式与分散式出租;按照运营精细化程度划分，分为服务式长租公寓与粗放管理式长租公寓。

3.1重资产与轻资产运营

重资产运营，是企业通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营的经营方式。这种模式对企业的资金要求较高，企业会承担了较高的建设成本、购置成本，但同样也会享受公寓业态下房屋作为资产本身的增值。在运营过程中，企业无需承担租赁费用，也无需担心轻资产模式下不可控的房主行为及与房主的纠纷，具有较强的自主运营权。根据长租公寓价值链，从价值主链上来看，采用重资产运营的企业，一般为知名房企， 通过收购闲置楼宇或不良物业，但重资产运营模式下，对资金量的要求更大。在融资方面需要较强的能力，但我国REITs模式尚未成熟，对企业的融资能力形成挑战。一般采取重资产运营的企业为老牌地产商，其在消费者心中已经树立起良好的品牌形象，基于强大的品牌背景，所以公寓在进行出租时，更容易获得消费者的信任，有利于营销活动的开展。

轻资产运营是指企业通过与房主签订租赁合同，获得房屋的经营权、使用权等权利，但实际上并不持有房屋所有权，不享受地产与房产的价值增值。因租赁合同期限较短，一般为3-5年，企业较难对租赁房屋实施较大的装修改造，对外租赁的提价空间较小。轻资产运营模式下，由于租赁关系的不确定性，企业运营管理公寓项目的自主性也受到一定限制，可能会影响企业利润。由于不需要采取重资产运营企业前期所进行的高额投入，所以轻资产运营的企业降低对外租金的价格，广泛推广项目和市场，快速回笼资金与收入。

3.2集中式与分散式运营

集中式运营是指企业通过建设开发、出资购置或租赁包租的方式获得整栋楼宇或整体数层的房产，经过统一装修后对外经营。对于集中式出租的项目，较为整体、宽裕的物理空间为公寓的运营提供了广阔的场地，在满足居住需求的基础上，还设有了商家入驻、娱乐休闲、共享社交的区域，迎合了市场对租赁式公寓的期盼。

分散式运营是指企业通过购置或租赁从多个房主处获得房产，来开展对外租赁经营。房产在空间分布上较为分散，单个项目房间以外的面积受限，客观上不利于提升居住以外的功能需要;此外为了统一品牌形象，企业需前期进行标准化的装修改造，装修的边际成本较高。分散式运营主要是关注单个消费者的满意度，不需要构建创意社区。分散式模式因资金投入少，房租单价低，以委托管方式承租，成本回收期较集中式的运营较短。

4.总结

随着市场的日益成熟，长租公寓行业正朝着集中化、专业化、品牌化的方向发展。在瞬息万变的市场环境中，企业需要对自身的定位、对细分客群的把握，以及对融资能力的掌控等方面有着充足的认识和准备。长租公寓前期的经营成本都非常高，目前房企长租公寓盈利难的关键问题就是融资成本过高。降低融资成本就成为影响长租公寓盈利能力的重要因素。引入REITS融资模式，可以盘活企业存量资产，提高融资效率，有更完善的风险隔离，成为我国长租公寓发展的重要助推器，能否充分利用REITs将会成为长租企业制胜的关键。

参考文献

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