理性看待近期楼市噪音

严跃进

两会以后，购房者的观望情绪在减弱，加之近期政策放松预期增大、楼市热度上升，购房者自然希望比较清晰地判断市场。楼市的噪音，自然需要排除，购房者需要理性、审慎、科学对待当前市场情况。

6月前后，全国楼市出现了一些新情况，各种楼市噪音开始增加。此类噪音，集中体现在“抢房”和“抛售”等交易市场中，传递了“过热”或“过冷”的错误信号。部分消息是错误的、没有事实依据，而部分消息则是夸大的、不具有代表性。此类市场噪音干扰了市场判断、影响了预期，是各市场参与主体需要理性看待的。通过此类噪音的分析，有助于我们明确市场主线，更加客观和准确地看待中国房地产市场。

近期楼市噪音

对近期全国各地楼市交易和热点情况进行总结，至少有6个案例是值得关注的，这也是近期市场讨论比较多的内容。此类案例背后的噪音现象，都和房地产市场稳定思路相悖。从分类上看，类似噪音实际上包括了两种，一种是传递“市场过冷”的信号，包括断供潮、抛售潮等;另一种则是传递“市场过热”的信号，包括“万人摇”等现象。

关于市场过冷的噪音内容，主要有两个案例：

第一个案例是关于深圳的断供潮。5月底，市场上有传言，认为深圳市场出现了大量房贷断供现象。甚至有人放出银行工作人员的截图：一家银行的一个网点，5月断供账号达1.3万个。

第二个案例则是关于上海二手房抛售的情况。近期有部分自媒体发文，其标题是“慌了！降162万！降120万！上海一大批业主开始紧急抛房！”，类似文章引起了市场较大的恐慌。

关于市场过热的噪音内容，主要有以下4个案例：

第一个案例是关于东莞房价的。某房地产网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》显示，东莞5月第4周二手房价格19751元，环比增长2.7%，涨幅首次超过深圳，排名全国第一。报告宣称今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”。

第二个案例是关于“万人摇”的情况。6月初，杭州某项目登记摇号，最终吸引了近6万人参与，这也是一年来杭州楼市出现的第28次“万人摇”。同样的例子在南京等城市也出现。

第三个案例是关于学区房的。近日有媒体报道，深圳学区房的业主，为了孩子能够上学区内的初中和高中，纷纷到教育局门口下跪。这成为网上沸沸扬扬讨论的事件。

第四个案例则和认筹有关。深圳某项目因连夜排队购房认筹者爆满，被相关执法部门出动清场。政府部门后续也紧急发文规范了认筹流程。

理性看待噪音

对于此类楼市噪音现象，我们应该客观进行看待，从其形成原因、影响机制、市场反馈等角度进行分析。只有这样，才不能为此类噪音所干扰，进而形成独立的市场判断。

从原因来看，渲染“过热”和“过冷”市场情绪，是有不同的出发点和動机的。相对来说，渲染楼市过热情绪的较多。这有几个原因：第一，相关中介和售楼处为了加快营销，或者说为了让购房者观望情绪减弱，制造了楼市过热的假象，同时也通过相关公众号文章过多地进行了传播。第二，过多地抓住了某一两个极端项目做文章，可能确实也有比较热的现象，但本身不代表所在城市的趋势，或者说往往拿项目的开盘情况进行分析，本身不具有典型性。另一方面，对于渲染楼市过冷的现象，其原因也有很多。其中一个重要的原因是，把极个别特殊案例作为普遍案例来分析，通过比较夸大的写法，容易吸引眼球，来增加相关公众号文章的流量或实现所谓的“涨粉”。

从影响方面看，各种楼市噪音的危害都很大，如果处理不得当，不仅会影响市场预期，而且也可能引发社会问题。比如说前面提及的学区房“下跪”事件，很容易被炒作和遭恶意解读。但是实际上，地方政府已经积极出手进行了管控。近日深圳市福田区发布了此类学位纠纷问题的情况通报：公安机关对煽动和参与违法聚集的2名房地产中介人员已依法做出治安处罚;在6月1日所谓“跪求学位”的7人中，也没有一人今年有孩子需申请学位。类似做法都是为了明确事实，防范事件被歪曲。

客观判断未来

两会以后，购房者的观望情绪在减弱，加之近期政策放松预期增大、楼市热度上升，购房者自然希望比较清晰地判断市场，进而对后续的购房决策等提供参考。而此类楼市噪音出现，自然是需要排除的，这需要购房者理性、审慎、科学对待当前市场情况。

首先是需要明确今年的楼市基调。总体上看，两会政府工作报告明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。这实际上继续强调了“房住不炒”的定位，对于各类炒房的现象，自然都会面临管控。另外，实际上今年也依然会强调“三稳”导向，尤其是对于稳预期而言，其依然是重要的内容，各类干扰市场预期的行为，自然也会面临管控。

其次则是要从市场基本面来看楼市走向。就近期市场来看，各地预售证审批节奏是加快的，此时客观上使得购房者可以选择的房源增多，市场交易复苏的概率在增大，这也使得各类看空的或降温的说法相对来说靠不住。当然，市场本身也难以大幅升温或者过热，因为当前各房企的去库存压力是加大的，降价促销追赶半年销售目标是主流思路，价格本身也难以大反弹。

最后则要对近期的市场调控方向有明确的把握。“房不炒”“价平稳”“量抬升”的基调不会变，各地的工作重心在于提高市场交易量。当然必须看到，无论什么时候，市场秩序都不能乱，尤其是中介部门、房企营销部门和部分自媒体公众号，更应该在此时敬畏楼市调控的威慑力，不炒作、不渲染、不传谣。只有孤立和消除楼市噪音，楼市才能真正健康平稳发展。