基于产品设计导向的养老养生地产运营模式研究

任红宇

摘要：本文主要基于产品设计导向的养老养生地产运营模式进行研究，从国内养老养生地产模式现状与类型入手，分析养老养生地产的市场需求以及目前的养老养生地产产品体系，着重论述了养老结合旅游、医疗、医护养休等几种模式，旨在为我国养老养生地产运营模式的开发以及养老养生产业的发展提供指导。

关键词：产品设计;养老养生地产;运营模式中图分类号TB472 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2020）17-0020-02

一、前言

基于产品设计导向的养老养生地产运营模式是一种全新的养老养生摸式，通过研究，能够从土地获取、融资、开发、经营管理等方面探索适合我国国情的养老养生地产发展模式。本文在相關研究的基础上，结合国内外发展现状，深入分析我国养老养生地产运营模式，力求寻求一种可复制的盈利模式，从而促进我国养老养生事业的发展。

二、国内养老养生地产模式的现状与类型分析

（一）传统养老养生地产模式

传统养老养生地产模式在我国表现非常明显，由于我国人口众多，福利制度、带薪休假制度的不健全以及我国的基本国情，导致我国养老养生地产仍是一个简单的收纳老年人、为老年人服务，带有福利性以及微营利性等特征的，发展基本停滞。

我国的养老产业主要分为两种模式：一种是福利院模式：主要是收养无经济来源且无赡养人或者虽有赡养人但无赡养或抚养能力的老年人，由政府下拨财政资金，为其提供住所、生活、或医疗服务。农村主要是对五保户的集中供养，城镇主要是对“三无”人员的供养。另一种是敬老院模式：公立敬老院由政府下拨财政资金，建造住所，提供医疗、生活等服务，部分费用有经济能力的老年人承担，私立敬老院则室友老年人承担全部费用，不享受财政补贴。这种敬老院模式主要是针对有经济能力的老年人而设立的。

（二）新型养老养生地产模式

新型养老养生地产模式种类众多，包括旅游地养老养生地产、医护养修养老养生地产等，新型的养老养生地产模式重点在养老理念以及养老服务上，重点突出这一部分内容的创新，不仅要求保障硬件设施，而且更加注重养老养生服务质量得到保障。在地产行业中，养老养生地产是一种全新的开发模式，为地产行业提供了一个新的发展契机，这种开发方式属于商业性质，按照市场价格进行出售购买，并且通过附加的各项养老服务获取利润，实现商业化的操作模式。养老养生地产项目是以老年人为受众，通过对老年人的实际需求进行调查研究，结合当前的人口形式，健全地产周围的基础服务设施，以及考虑老年人的娱乐休闲方式，保障老年人的身心健康。

（三）养老养生地产的基本概念

养老养生地产是指在当今老龄化人口增加、加之人们对于生活水平的要求越来越高，在老年人养老这方面的市场需求较大，房地产开发商或相关机构联合开发，针对老年人的生活习惯及需求与现代化的便利的生活设施相结合，从而达到满足老年人晚年生活需求，保障老年人身心健康的居住产品。养老养生地产主要是房地产商业所开发出的针对老年人的一款住宅产品。

（四）养老养生地产的市场分析

马斯洛的需求层次理论中指出，人的需求分为：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我实现的需求。养老养生地产须从这五方面出发，全面考虑老年人在各个方面的需求，推动养老养生地产业的发展与成熟。养老养生地产主要涉及房地产与养老服务的结合的一个市场，在这个细分市场中，由于老年人社会消费水平、收入、健康需求等的不同，既有共性，又有普遍差异性，所以房地产在对于这个方面进行开发时主要的侧重点也不同，针对不同老年群体特性以及市场需求研究，不断满足消费者的心理需求，促进养老养生行业的迅速发展。

在对老年人市场需求的研究方面，结合马斯洛的需求层次以及老年人实际需求的调查，主要分为四类需求：首先是预防性需求，其是指目前老年人的健康状况比较好，主要是增强自身免疫力、保持健康状态、预防疾病的一个阶段，在这个时期老年人的需求就是参加各种社会活动、体育锻炼等，主要以养为主。其次是支持性需求，主要是老年人虽然有一定的行动能力，但在一些方面需要帮助，主要是支持性服务以及非专业的生活协助等，主要是养护相结合。第三种则是较长时间内看护行动不便的老人，照顾他的所有生活需求，实现护医结合。第四种则是精细护理，照顾患病比较严重的老人，其需要专业性医疗护理以及全天的生活看护，主要是以医为主。

三、养老养生地产产品体系的设计分析

（一）基于客户体系构成、产品形态与服务需求

养老养生地产在社会养老体系中占据重要地位，属于市场化养老，在项目设计之初，除了要考虑老年人的居住条件需求外，还要着重考虑向老年人提供什么样的养老养生服务项目，这是养老养生地产项目与传统商品住宅项目的不同之处，在这类房产设计过程中，就将其定义为是一个为老年人提供生活、医疗、精神全方位照顾的一个房地产开发项目。

（二）高端住宅产品项目

养老养生地产项目主要定位是高端住宅，更加注重舒适、精致、温馨、功能齐全等方面，除了要考虑基本的基础设施之外，还应该考虑引入国家关于养老养生概念以及养老养生运营服务的概念，实现前瞻性发展，类型主要包括养老养生别墅、养老养生公寓、高端奢华的平层公馆以及精致的小高层别墅等。

（三）高端综合体产品项目

在整个养老养生地产开发项目中，主要的特点是围绕老年人的需求提供全面性、综合性的养老养生住宅，打破传统住宅的单一功能，实现生活、疗养、商业、社区服务等为一体的大型社会综合服务社区，达到一个综合效果。

四、基于养老养生地产商业模式分析

（一）结合旅游，构建“养生+地产，喉式

旅游形式的养老养生地产是在不同的旅游活动中实现养老养生的目的，这种产业以旅游景区为依托，将地产产业、旅游产业以及养老产业进行有机的结合，实现三者的完美融合和灵活运用。这一过程中重点是一地产行业和旅游行业为依托提供好养老服务。

在这类养老养生地产种主要有以下几个特点：首先是一旅游资源或旅游景区为依托，其次是环境适宜老年人养老养生，在这能满足老年人的旅游需求，提供比较全面专业的旅游服务，设置功能众多，结合适当的旅游产品，激发老年人进行旅游度假等活动的兴趣，从而推动养老养生及其相关产业的发展。

在旅游养老养生地产项目中存在高风险、高成本，这是因为在我国所有的产业受政府政策影响因素较大，在这个过程中一方面要处理好房地产产业、旅游产业、养老产业三者在土地税收等方面错综复杂的关系;一方面要紧跟政府出台的政策，法律法规等，培养前瞻性的眼光，专注发展机遇;同时还要结合宏观社会发展情况，进行全面细致的市场调查，注意市场需求的变动情况，进行市场细分，确定消费者群体，减少进入养老养生市场行业所带来的风险;另一方面，要建立健全养老养生行业管理体系，运用先进的行业管理理念和行业运营知识，提高养老养生服务的效率，引进专业管理团队，健全完善人才机制。

（二）结合医疗，构建“养生+地产”模式

在对老年人的养老养生产业进行开发时，除了要关注和老年人的心理健康之外，对于老年人身體的健康管理也是至关重要的。健康管理在我们整个生活过程中会一直存在，只是老年人正处于一个身体机能退化、免疫力下降的阶段，因此对于老年人的身体健康管理尤为重要。健康管理是一个长期的过程，在这一过程中只有坚持、重复，才能达到健康管理的预防效果，建立以治疗和康复为主，娱乐观光为辅，与医疗有机结合的慢性病和老年性疾病的康复治疗体系治疗。物理疗法主要强调自我恢复，避免因手术和药物引起的副作用，通过放松整个身心，达到调节生理功能，达到修身养性的目的。针对不同老年人的健康状况，形成完整的养老养生链条，从一周到一个月的康复和恢复，并配备一名专门的康复教练，可以组织所有者按计划完成各种活动，例如：运动山峰攀爬一物理疗法一养生讲座一体育和休闲活动-休息活动一身体检查。

（三）构建“医护养休”一体化综合体模式

一些大型新建社区用前瞻性的方式建立了具有“医疗、护理、休息”四合一体系的新型养老养生地产，从而每个居民一入住社区就会获得养老保障。政府对于新型城区的规划，一方面要考虑减少浪费资源和重复建设，另一方面在考虑功能布局方面，要在所建设的医院中打造专门的老年护理结构，建立起于大型医院的医疗资源的联系，寻求医疗资源共享。否则，若空间不足，从而难以在旧城区和新社区中建立有效的养老元素。将自然环境、人文环境以及医、护、养、休有机地融合在一起，发挥自身和周边的协同效应，是老年人在自然中养生养老，同时又能拥有较好的社会生活便利条件。“医疗、保健、休息”的综合养老养生地产涵盖了各种养老形式，投资较高，对社会影响很大。因此，在构建“医疗、保健、休息”的一体化老年保健房地产开发模型之前，有必要研究其最佳投资和开发规模，通过前期最少的投入获得最大的社会效益和经济效益。

五、结语

目前我国养老形势严峻，如何找到一种适合我国国庆的养老模式，对构建和谐社会，促进社会的可持续发展具有重要意义。我国养老养生地插目前处于比较尴尬的境地，如养老养生地产投入较大，开发商过度注重老年人能否购置物业等，从而导致我国养老养生地产运营发展缓慢。

基于产品设计导向的养老养生地产运营模式是一种全新的运营模式，轻资产重服务，能够正确对市场进行定位，而且能够通过养老服务来获取更大的利润，不仅能够满足老年人的养老、医疗需求，还能够满足自身盈利。总之，我国养老养生地产运营模式发展还比较缓慢，现在的发展水平远远不能够蛮准市场需求，仍然需要我们不断去探索。

参考文献：

[1]黄卫华，张莹.我国养老地产联盟运营模式研究[J].建筑经济，2017（07）.

[2]顿红.浅析养老地产联盟运营模式[J].当代经济，2017（26）.

[3]张博.养老地产行业发展趋势及运营模式[J].城市开发，2018（09）.