物业项目酬金制下的会计核算问题研究

【摘要】酬金制物业服务模式由于具有信息透明、方便与业主沟通等优点，得到越来越多业主的认可和青睐，是我国物业服务今后发展的主要方向。但由于酬金制服务模式引入时间较晚，还存在着许多不足之处，尤其是在会计核算、税收政策和财务报表编制等方面需要不断地完善。本文通过以某酬金制物业项目为研究案例，对其会计核算和税务处理进行了深刻分析和探讨，希望能强化酬金制下物业项目会计核算的规范管理，以充分保障各利益相关方的基本权益。

【关键词】物业项目  酬金制  会计核算  税费改革

引言：随着我国城镇化建设步伐的不断加快，物业服务行业也在向市场化、专业化和规模化的方向不断转变。酬金制作为一种新兴的物业服务模式，现阶段在我国物业发展水平较高的城市地区已经发展成为一种新的主流模式，并得到了越来越多业主的认可和青睐。基于此，本文通过系统阐述酬金制下会计核算的基本特点，对其管理体系下会计核算过程中存在的主要问题进行深刻剖析，从会计核算、税务处理、报表编制与合并、财务监督等方面提出自己的一些浅见，希望能为行业内研究者提供一些参考，使酬金制物业服务模式得以尽快推广。

一、酬金制会计核算的特点

酬金制是指在物业管理中，通过为业主提供专业物业管理服务，按照合同约定酬劳支付办法对服务人员抽取一定的服务酬金，以确保业主日常支出管理需求能够得到有效保障。酬金制项目会计核算主要具有以下特点：

（1）独立会计主体，单独设立账套。

（2）设立共管账户，项目收支款项进入共管账户予以核算。

（3）编制预决算，按月度、年度编制项目预算，定期对预算执行情况进行决算。

（4）定期向业主公示物业费和公共收益收支明细，公开透明地向业主告知酬金制项目的人、财、物等执行评估结果。

为了管好、用好资金，需要酬金制项目的业主方和物业企业相互配合，按照以收定支的原则做好年度财务预算、定期进行项目实际收支情况公示、年终进行财务决算、接受业主方的审计等工作。

二、传统物业项目会计核算存在的主要问题

（一）缺乏完善的会计管理制度规范

物业企业发展是近年来才开始的，由于经验较少，对于制度的完善与健全较为滞后，特别是针对会计管理的制度规范尤为欠缺。由于物业服务项目的特殊属性，使得其在传统管理模式下会计核算方法是与其它行业核算有所差异的，不能单纯照搬《企业会计准则》，而是需要针对行业特点进行会计处理与相关科目的科学规范并细化具体内容，以确保物业项目会计账目管理的统一规范，规避核算漏洞，保障会计信息统计的准确。

（二）项目营业收入会计核算不规范

一般物业项目营业收入需要根据合同约定进行具体权责的有效确认，以保障项目营业收入能够实现与当期费用的有效匹配。然而，现阶段许多项目为了简化程序，仍然采用收付實现制的方式来统计收入，即营业收入需要等业主全部交完管理费用后方允许财务人员进行账务核算。一方面，其违反了《企业会计准则一收入》及《物业管理企业财务管理规定》针对收入确认的相关规范原则，另一方面其影响会计核算阶段营业收入与利润总额的有效核算，制约了项目会计信息准确性的充分保障，因此，需要强化物业项目台账往来的细化规范。

（三）项目税务费用核算不规范

现阶段物业项目的成本核算采取财务部门统一核算管理的模式，主要是为了方便企业在日常管理中强化对各职能部门的支出管理。然而，在此集中管理模式下主要是对成本与费用的核算，但却不能基于此进行项目管理中心与其他职能部门的合理分类、细化，更不能结合服务项目内容的差异进行有效区别，导致税务费用核算未纳入预算体系，影响会计核算结果的真实性。一般物业企业会同时接手管理多个物业企业，涉及的服务内容较为多元，因此需要全面了解不同项目的经营状况。如果不能针对税务费用核算的不同进行精细化核算管理，就无法充分全面整合项目经营数据，影响各项财务指标的有效统计，导致财务人员不能针对项目核算结果明确企业的优劣势，影响物业项目管理的长远发展。

三、酬金制下优化物业项目会计核算的建议和方法

（一）建立酬金制物业项目独立的会计核算账套和银行账户

物业项目采用酬金制服务模式最大的好处就是阳光、透明，为了体现这一优点，应该为酬金制物业项目建立独立的会计核算账套，在建立账套时要求与物业企业总部会计账套的会计科目名称、会计科目编号、会计核算方法、财务报表内容等保持一致，以便于日常账务核对、财务报表合并。此外，酬金制物业项目除了设立独立会计核算账套外，还需开设独立的银行账户，用于反映该项目的资金收支情况。账户的开设需要按照前期的物业合同或服务对象的要求进行具体账户数量的进一步确认，可以根据具体需求进行收入与支出账户的具体分类，也可根据水电暖等代缴收项目进行银行账户的分类。

（二）强化物业项目与企业总部往来台账的独立性

物业项目建立账套需要进行独立核算，说明该项目是一个独立的会计核算主体，但并不一定是一个独立的法律主体。酬金制物业项目一般不会自行缴纳税款和五险一金，需要和物业企业总部合并缴纳税款和五险一金，这样总部和物业项目两个会计主体之间每月就会形成往来账和资金流动，双方会计人员要及时准确登记记录往来账，要求双方建立往来台账，详细记录每笔往来账，便于双方每月账务的核对和总部进行报表合并。

（三）物业项目酬金制下税务核算注意事项

根据物业合同约定的收费种类和收费标准，物业项目向业主方收取物业费和水电暖等费用，并向交款人出具增值税发票，这样增值税等流转税的纳税主体就是物业企业，每月由物业企业总部统一向税务局缴纳。物业企业总部和酬金制项目之间通过已纳税款分割单来进行核算并调动双方银行账户资金。根据物业合同约定，物业企业仅就取得的酬金作为收入核算，并依据该收入所形成的利润来缴纳企业所得税。但当前国家没有针对酬金制项目出台明确的会计核算政策和税收优惠政策，税务局一般会认定物业企业是该酬金制项目的会计核算主体和纳税主体，因此需要将酬金制物业项目的年终盈余并入物业企业总部，一并缴纳企业所得税。

（四）物业项目预决算编制要求和注意事项

酬金制物业项目依据合同约定，一般会在年初编制全年财务预算，要根据项目实际收费面积和收费单价来测算全年的物业费收入，并按照以收定支的原则来编制各项成本费用支出。编制好的年度财務预算报送业主大会或者业委会审批通过后，再由物业企业具体实施执行。在年度财务预算的基础上，酬金制项目还需要每月编制详细的月度财务预算。月度财务预算除了要反映出酬金制项目下月度收支预算外，还要反映出年度预算实际执行进度。月度财务预算要根据物业合同或者与业主方的约定，报送其审批或备案。定期对月度财务预算和年度财务预算进行决算，通过及时准确的财务决算来把控项目收支情况并执行财务预算，尽量减少预决算之间的差异。在年度财务决算时尤其要关注项目的收支盈亏情况，按照以收定支的原则，酬金制项目年终尽量不要出现经营盈余。同时，酬金制物业项目每月还需要按照统一的会计政策要求编制资产负债表、利润表、现金流量表以及各类内部管理报表，并及时向企业总部和项目部利益相关方报送。物业企业总部针对酬金制项目采用并表不并账的原则，在收到报送的项目财务报表时与总部报表进行合并，并表时要注意双方往来账的抵消处理。

三、结束语

综上所述，通过对酬金制物业项目会计核算的研究和分析，希望在账务核算、税务处理、财务报表编制和合并等方面探索出有效的优化方案，在理论上符合现行的财税政策，在实际操作方面更能简洁方便。同时希望通过对酬金制项目会计核算的分析，既能保证物业企业的利益，又能维护业主的利益，最终实现项目资产保值增值。酬金制物业服务模式应该是物业行业今后主流发展方向，希望国家尽快完善酬金制物业模式的财税政策，使得酬金制这一服务模式能够更好更快地发展。

参考文献：

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[4]蒋园枝.酬金制下物业管理会计核算模式初探[J].工程价值，2010（27）.

作者简介：宋斌（1972-），男，汉族，陕西省渭南市人，中级，本科，单位：陕西诚悦物业管理有限责任公司。