倒按揭以房养老应是好选择

文/张学森 编辑/一帆

所谓“倒按揭”就是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，房产升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

“倒按揭”，在国外兴起已经几十年时间。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种“以房养老” 的方式。应该说，“倒按揭”以房养老模式，在形式上，房子的产权仍然是归属老人的，直至其去世，这满足了人们“居者有其屋”的心理需求。因此，这种养老模式，应该是不少人的正确选择，有望在我国普遍应用。

◆ 案例解读

银行系以房养老

孙大爷在西安市区有一套70平方米的房子，按照目前每平方米平均7 000元左右的单价，市值约50万元。孙大爷向银行抵押该房产申请以房养老业务。按照银行的相关规定来看，申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房，其中1套用于抵押；贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。因此，按照60%的估值计算，孙大爷贷款总额约为30万元，贷款10年，约合每月2 500 元。对比西安市目前两房的租金大约在1 800元左右，养老金比房屋出租要获得更多的现金。但除去贷款利息后，申请人实际拿到手的贷款金额要少一些。

银行以房养老业务有些像住房抵押贷款，但出发点不同。对银行来说，前者主要是为了收取利息，银行一般不愿意接收房屋；而后者银行已经有了接收房屋的预期和准备。这种模式适合10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力的借款人。比如55岁的人，尚未到领取养老金的年纪，但孩子正在上大学，开支较大。这种情况下可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有了养老金，就有能力偿还贷款了。银行以房养老的缺陷是，规定了抵押期限，到期后如果不还款，房子就没了。对于不少老人来说肯定有顾虑。

保险系以房养老

仍以孙大爷为例，以70平方米市值约50万的房子，向保险公司申请以房养老业务。按照目前保监会对以房养老的指导性意见，再结合保险公司在实际操作中的相关规定来看，申请以房养老业务的孙大爷不管是有一套还是一套以上的房子，都可以用其中的一套进行以房养老。保险公司给孙大爷所支付的总金额应该是50万元的70%左右。保险公司给孙大爷每月支付的金额不会是10年或者20 年，而是支付到孙大爷去世。那么，保险公司每个月给孙大爷支付多少钱呢？据介绍，保险公司首先会从房屋评估价的70%左右之中扣掉自身的经营费用，然后，再结合未来的利率水平、通胀水平、经济运行状态等因素，给出一个标准值。另外，保险公司会根据我国最新公布的5年人均寿命进行计算，最终得出一个数据，这就是保险公司每个月给孙大爷的养老金额。以20年计算，目前估计应该为每月1 400 ～ 1 500元。

保险系以房养老优势较为明显。投保的老人根本不需要考虑将来给银行还利息，只管消费目前的养老费用，但老人将来去世之后，房屋就归保险公司所有。对投保的老人来说，最大的风险就是自己突然遭受意外，没有领多少钱人不在了。而对保险公司来说，面临未来房价可能下跌和老年人长寿的风险。

◆ 法律条款

国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》：开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

中国保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（2014年6月23日）：北京、上海、广州、武汉成为首批保险版以房养老试点城市。

中国保监会2015年3月批复了国内首款以房养老保险产品幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A 款”的条款和费率，首批试点城市也陆续尝鲜。

中国保监会《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》（2016年7 月），将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等省的部分地级市。

◆ 锦囊妙计

我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金。其中，社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式，将老年人的房产资产通过配置，变成资源，弥补了养老保险体系的一大缺口。作为新的养老模式，以房养老目前还在摸索之中。越来越多的人赞成这样的做法。但也有人认为，以房养老看上去挺好，但更适合锦上添花而非雪中送炭。

据了解，上海目前的“以房自助养老”做法是：65 岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。