万科“现金为王”战略见效业绩、财务结构全面领跑行业

张一

因为疫情以及房地产行业在政策天平上的位置变化，令许多房地产公司的中心工作变成了“活下去”。

正是在“现金为王”战略的指引之下，万科在发展定位、项目遴选与管控、财务稳健等各方面全面进行了升级与再调整。尽管包括万科在内的所有房地产企业都没有预料到疫情把行业推向了发展的转折点，但万科的种种准备让其承受住了疫情冲击，并发力“疫情后”市场。万科半年报显示，公司上半年实现营收和净利双增长，负债稳健，业务多元化进展上佳。

业绩显龙头本色 财务稳定“护航”

作为行业的绝对龙头，维持稳健的销售规模并非易事，但万科并没有让市场失望。自5月份开始，万科的单月销售金额已经开始恢复同比增长。虽然前六个月集团的合同销售面积同比下降3.4%至2077万平方米，但降幅已经较一季度收窄0.9个百分点;同时实现合同销售额3204.8亿元，降幅较一季度收窄3.7个百分点。在集团上半年销售的产品中，住宅占90.5%，商办占6.0%，其他配套占3.5%。在刚过去的8月份，万科实现合同销售金额587.20亿元，同比增长33.06%，較上月增速提升10.59个百分点;实现合同销售面积422.90万方，同比增长52.45%，较上月增速提升26.77个百分点。今年前8个月累计合同销售金额4382.2亿元，同比增长2.79%;累计合同销售面积2893.9万方，同比增长5.58%。

《红周刊》注意到，在经历了2017年和2018年的项目结转高峰期后，整个房地产行业的结转收入与毛利率都于近期出现了明显下滑。尽管如此，万科仍实现了营业收入的同比增长。

2020年上半年，集团实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%;实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%;每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%;全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较上年同期下降0.96个百分点。分业务类型看，来自房地产开发及相关资产经营业务的收入为1381.4亿元，占比94.4%;来自物业服务的收入为67.0亿元，占比4.6%。尽管万科的毛利率较2019年的高点有4个百分点的回落，但其盈利能力仍高于行业平均水平。《红周刊》梳理Wind申万数据注意到，TOP20房企上半年的平均毛利率为28.5%，平均ROIC为2.33%;万科的毛利率和ROIC则分别高出TOP20平均值3.3个百分点和0.36个百分点。

值得关注的是，万科的已售未结合同金额较2019年末增长明显，而这部分金额是未来营业收入的重要来源，为业绩计算与增长提供重要保障。半年报显示，截至报告期末，集团合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。在业绩稳增、项目结转稳步推进的同时，万科仍保持了一贯的财务稳健优势，尤其在“三道红线”对房企财务指标稳定性提出更高要求的背景下，万科“现金为王”的战略更是为公司度过此次行业寒冬稳定护航。

截至2020年上半年末，万科的净负债率仅为27.0%，有息负债金额为2729.8亿元，占总资产的比例为15.1%。财务结构也较为健康，有息负债以中长期负债为主，报告期内，万科实现经营性现金净流入226.1亿元。截至报告期末，公司持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和。

产业链不断完善 多元化成绩斐然

“收敛聚焦”“稳固基本盘”的口号曾让万科的多元化业务淡出人们的视野，如今万科首次对外披露了多元化业务的具体经营数据，演绎了什么叫作真正的“大象起舞”。

租赁住宅业务方面，截至2020年上半年，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，报告期内新增开业1.89万间，已开业项目整体出租率为88%，成熟期（开业半年及以上）项目出租率为93.7%，上半年租赁业务营收10.5亿元。商业开发及运营业务方面，万科（含印力集团）累计开业商业项目面积836万平方米，同比增加11%。其中，报告期内新开业一个购物中心及4个社区商业。2020年上半年商业业务营收30.5亿元，同比增长0.3%;整体出租率90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。规划和在建商业面积543万方。物流仓储服务业务方面，截至上半年，万科物流仓储服务累计开业建面616万方，其中高标库和冷库占比分别为94%和6%，稳定期出租率分别为89.1%和81.5%;物流服务业务实现营收8.3亿元，同比增37%，其中高标库和冷库收入占比分别为69%及31%。

此外，万科亦发力聚焦“轨道+物业”（TOD）领域，累计获取49个TOD项目，涉及的建筑面积是1803万平方米，累计总投入2400亿元，每个项目维持在40亿到50亿的投资和建面。