高毛利率领跑行业华夏幸福双轮驱动渐入佳境

张一

在房地产行业开启整合大幕之际，如何锁定利润，创新发展？对于这个问题，华夏幸福提供了一条新的发展路径。华夏幸福中报显示，相比TOP20房企的平均毛利率同比下滑5.38个百分点至28.5%，华夏幸福以46.9%的高毛利率领跑行业。在业务发展模式方面，其加速落地的产业新城业务收入占比正逐渐超越传统住宅开发业务，商业体产项目的稳步开拓也使华夏幸福的“产城+商业”双轮驱动战略渐入正轨。

与此同时，华夏幸福在都市圈建设过程中所发挥的“平台化价值”，似乎也正在重塑其估值逻辑。

异地复制持续推进产城业务“平台化价值”凸显

产业新城作为华夏幸福的核心业务之一，上半年继续发力，在核心园区业务规模持续扩大的同时，异地复制也不断稳步推进。而产业新城所特有的“平台化价值”，也将使华夏幸福的估值逻辑从传统的单一住宅开发商向城市服务与城市运营转变。

在公司“3+3+N”的核心都市圈战略布局下，华夏幸福上半年实现园区结算收入额198.44亿元，同比增长45.68%。其中产业服务收入132.09亿元，同比增长11.24%，环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%。

值得关注的是，虽然公司整体销售额因疫情影响有一定幅度的下降，但环北京以外区域的销售额占公司整体销售额比例从上一年度的58.21%进一步提升至64.98%，异地复制效果持续显现。

从具体布局区域的落地情况来看，公司三大高能核心都市圈（京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈）新增入园企业数量分别为31家、66家、7家，新增全月投资额分别高达68.7亿元、340.8亿元、42.2亿元。高潜能核心都市圈中，郑州都市圈和武汉都市圈上半年业务表现突出，新增入园企业数量分别为31家和14家，新增签约投资额分别高达80.8亿元和34.1亿元。

随着产业新城项目的持续爆发，华夏幸福在都市圈发展过程中所扮演的角色，也越来越凸显出其“平台化价值”。

产业新城作为都市圈内的节点城市和“微中心”，可以说是城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。与此同时，产业新城通过为入园企业提供孵化、服务、投资，为越来越多的实体企业发展保驾护航，助力推动地区经济增长和产业结构调整。

双轮驱动快速布局经营质量持续改善

作为公司“双轮驱动”另外一环，华夏幸福的商业业务进展也提速明显。2020年上半年，公司共获取4个商业综合体项目，总建面210万平;并中标深圳1个代建项目，锁定1个城市更新项目的前期服务商。

其中，于4月30日摘牌的南京大校場项目是南京主城区内近十年内规模最大的商业用地，对打造行业新标杆总部经济项目具备战略性标志意义。此外，武汉中北路项目则是华夏幸福尝试打造高端资产定制项目的首个重要样本项目。

华夏幸福与中国平安的合作进展同样受市场关注。公司公告显示，华夏幸福将发挥在城市综合投资、开发、建设和运营方面的专业优势，助力战略协同企业中国平安实现其在公共住房领域的战略目标。目前华夏幸福已战略入股临港科学社区开发功能性平台公司，协助并推动项目空间规划获上海市政府认可，推动上海临港科学社区项目取得实质性突破。

在商业地产项目取得明显突破，双轮驱动快速布局的同时，华夏幸福的经营质量也持续改善，财务指标得到了明显优化。

据公司半年报，华夏幸福上半年狠抓落实经营回款，回款率较上年同期提升近11个百分点;同时持续优化经营性现金流，相比去年同期，公司上半年整体经营性现金流量净流出额减少20亿元。产业新城及相关业务现金流情况较上年同期得到较大改善，经营性现金流量净流出额减少91亿元。

降费增效方面，公司上半年管理费用率为6.9%，较上年同期下降0.4个百分点;销售费用率为1.6%，较上年同期下降0.6个百分点。