涉外房地产咨询顾问案例分析与经验借鉴

顾云飞

【摘  要】中国市场经济的深入发展以及经济模式的全球化进程，导致国外的一些房地产机构开始对中国内地房地产市场进行开发与投资。本文主要针对于涉外房地产咨询顾问服务的运作以及案例进行分析，同时也讨论了涉外房地产咨询顾问服务的相关特性，论述其中涉及到的一些服务内容。

【关键词】涉外;房地产;咨询顾问;案例分析

随着中国市场经济体制的不断深入化发展，经济全球化成为了一种不可逆转的大趋势，国际资本从各个角度上进入了中国市场，这一发展趋势让中国房地产市场快速发展的同时，也让一些国外房地产投资机构涉足其中，产生了一些对应的影响。

1.涉外房地产咨询顾问运作过程分析

1.1选择顾问机构

国外房地产投资机构一般来说会先通过行业的综合排名、媒体网络咨询、业内口碑评价等等方式来预先选择若干家具有真材实料的咨询顾问机构，从中逐一进行选择并开展洽谈工作，集体决定顾问机构的选择。可以说国外投资机构的选择程序非常严密，决策过程也非常公正与透明，经办人员在这一过程中可以拥有主观上的意见，但是不会存在利益公关的可能性。国外投资机构选择的是对自己最合适的顾问机构，而这一顾问机构并不一定就是当地最有实力的一家[1][2]。

1.2达成合作协议

在选择结束之后，国外投资机构一般来说会开展以下环节，从而完成双方合作的具体流程。首先需要开展工作方案的明确化，通过顾问机构根据客户给定的资料以及要求，给出具体的工作方案，其中包括工作成果框架与大纲、工作团队配置、工作时间安排等等，方案主要的出具依据就是根据客户的要求和顾问机构的实际能力，开展实际演示。其次则是需要落实报价书，需要根据工作成果的深度和广度，明确顾问对象的实际情况，国外投资机构一般来说会选择独家或者多家进行书面报价。再次则是需要开展合同书的明确，在确定合作机构之后，国外投资机构一般来说将会提供合作的合同版本，也可以通过顾问机构进行提供，国外投资机构一般来说由企业的法律认识或部门审核合同初稿。最后则是需要完成保密承诺书，作为咨询顾问服务，保密承诺非常重要。国外的一些投资机构将会提供固定的版本，并且关注电子文件的存放管理和涉密人员的范围控制。

1.3工作具体事实

在工作实施的过程中，双方需要严格根据合同内容和工作方案进行执行，顾问机构需要开展详细的市场调研工作，根据对应约定配置的工作团队，人员需要全部保证到岗，按时按量完成工作，提交对应的工作成果。在实施之后，如果遇到特殊的情况，需要先口头后书面进行详细沟通，保留对应的沟通记录。

1.4形成工作成果

在合同内容和工作方案确定之后，顾问机构的工作成果需要将初稿交付给客户，客户根据初稿提出对应的意见，双方在沟通确定之后，就可以提交正式的成果。由于双方之前已经对工作成果的框架和大纲达成了一致的意见，对报告的广度一般来说不会出现争议，主要矛盾很可能出现在工作成果的深度方面。而成果的深度問题，很多时候又与服务费用、工作时间、资料收集、协作配合以及对深度的理解方面纠缠在一起，因此理性互动、诚信互利非常关键与重要。

2.涉外房地产咨询顾问服务案例分析

2.1案例简介

本文选择的分析案例位于广东省，委托方从当地企业手中购买土地进行房地产开发。项目为商住混合用地，中等建设规模，与镇区主干道和具有景观价值的运河。委托的事项为，开展项目尽职调查、土地价值评估、投资咨询顾问[3][4]。

2.2案例分析

首先第一个案例，需要开展项目尽职调查报告。这一案例主要是根据委托方的授权和律师的配合，对委托方拟购买的商住混合用地进行合规性调查，具体来说，需要考察土地权属证书的真实性、有效性，用地规划审批文件的真实性、有效性、地价款缴纳情况，了解当地实际情况是否属于闲置用地，了解是否属于抵押或担保。买房则是需要对地上现状建筑物和附着物处置方案进行审查，了解当地土地转让的政策规定，以及当地土地转让税费标准和相关办事流程。

其次第二个案例则是需要开展土地价值评估报告。在《土地估计规程》当中提出，主要的难点在于委托方通常要求必选的估价方法，比如说需要选择市场比较法和剩余法，而在一个镇区，尤其是顾问机构主要工作区域之外的位置，真实土地可比成交案例较难调查。

3.分析结果

在对上述的投资咨询报告进行分析之后可以发现，国外投资机构在委托服务的过程中非常老练，实事求是，并不像国内大部分开发商动辄就要求顾问机构提供全套的投资可行性与研究报告。首先委托方决策层对项目的初步涉及概念方案存在分歧，因此开展委托，进行项目定位分析以及项目初步设计概念方案。其次委托方拿不到当地市场给同类项目的资料信息，那么将会委托他爱人进行周边区域类似项目和竞争性项目的分析。再次则是委托方内部已经有了一套对应的预测销售价格，但是并没有经过验证，因此将会委托他人对项目预期销售价格进行假设性评判与分析。最后则是委托方需要与建筑承包商确定建安工程总承包价格，那么就需要委托他人来对当地商住项目建安成本开展分析，依据初步概念方案和确定的项目经济技术指标对项目的建安成本进行估算[5]。

结束语：

总而言之，对于涉外的房地产商务公司来说，实际咨询的过程中需要通过独立第三方专业机构的外脑，这能够为涉外房地产公司提供决策，保证决策真实可信，并且受到启发，避免在投资过程中出现决策性失误。中国的房地产评估顾问机构需要开展多学科、多层级的专业技术能力建设，完成对应的人员储备工作，始终坚持对应的职业道德理念，做到专业能力建设与职业道德建设相辅相成。

参考文献：

[1]陈隽超，王洪成. 地理信息系统在房地产评估和咨询中应用研究[J]. 绿色科技，2020，（09）：218-220.

[2]吴玉晶. 咨询方视角下为房地产公司提供全过程造价咨询服务的思考[J]. 建材发展导向，2020，18（04）：39-41.

[3]胡蓉，赵中爱，梁高靠. 新形势下房地产咨询顾问业务发展新思路[J]. 住宅与房地产，2019，（27）：5.

[4]胡弦春. 房地产造价咨询信息化平台建设及应用刍议[J]. 广东水利电力职业技术学院学报，2019，17（01）：35-38+63.

[5]马忠杰. “一带一路”倡议下房地产评估咨询服务业“走出去”的新思考[J]. 住宅与房地产，2019，（03）：18.