重庆房地产调控政策研究分析

刘与秋 姜慧 李爱玲

摘 要：我国房地产业自20世纪末年兴起以来，作为我国的支柱产业在国家经济快速发展的十几年间做出了巨大的贡献，但与此同时也产生了不同程度的经济泡沫，炒房团和投机取巧者使得房价一度飙升，为使房地产业能健康稳定的发展，国家会在各个时期出台相应政策对房地产经济进行宏观调控。由于我国幅员辽阔，各地区经济文化有所差异，故千城千策，不同城市对应有不同的房地产调控政策。文章主要分析重庆市现阶段房地产业政策环境，以及政策的调控对当地房地产业的影响，最后在政策方面提出了相关建议。

关键词：房地产;政策调控;政策建议;政策影响

我国房地产市场在短短二十几年间迅速发展，成为我国经济主要支柱，但是在带动经济的同时，也有泡沫的产生，给房地产经济体制注入了很多不稳定的因素，损坏了市场秩序。未来房地产市场存在着很多诱惑和危机，房价短时期的提高，会达到提振经济的目的，但长期来看，这会诱发过早的经济衰退。随着时代的发展，住房在国民心里有着越来越重的地位，这个时候适度的调控政策出台调控整个房地产市场从而引导其健康发展显得尤为重要。

一、现阶段房产行业政策环境分析

（一）政策出台背景

由于重庆市的房地产发展起步较晚，重庆楼市的调控政策与全国大环境相比之下是比较温和放松的，它作为全国房产税政策的两个试点之一，虽然与大部分城市一样有限价限售限贷政策，但是却没有限购政策，且购房面积也是按套内面积计算，对于购房者来说是非常有利的，近年来重庆楼市基本上保持了平稳健康的发展。从2014年重庆市一直保持着土地的天量供应，加上宽松的调控政策，房地产市场越来越火热，政府为使房地产市场趋于理性、健康发展，从2017年开始，房地产调控政策不断加码，从宽松的去库存政策逐渐回归到调控和抑制房价哄抬的阶段。

（二）政策调控主要内容

重庆市房地产市场在经历了几年的快速成长后，重庆楼市调控政策从2017年开始不断加码，2017、2018年重庆市密集出台楼市调控政策使房地产市场趋于理性，到了2019年，政府政策更加收紧，政府对市场的变动察觉变得更加敏锐，市场调控也更为准确，这个阶段的调控政策主要体现在以下几点。

（1）放宽落户政策，引进人才

房地产业短期看政策，中期看金融，长期看人口，为使城市得到长期发展，19年5月，重庆市进一步降低了人才落户的门槛：所有的人才落户，都不会受到缴纳社保年限和年龄的限制，其家庭成员也可以申请将户口迁到重庆来，同时城市中的落户点也不受限制自由选择。对于引入的高质量人才，重庆市实行人才服务证书制度，为获得许可的人才开辟“绿色通道”。

（2）严格学区房销售，规范市场

2019年，重庆市政府为了保障当地义务教育招生入学的机会公平，出台政策禁止学校周边的新建楼盘住宅与民办学校签订招生协约以此促进楼盘的销售，此举防止了学校周边房价的暴涨。

（3）调整住房结构比例以刚需为主

受中央政策指示，重庆市增加刚需房及其用地供应。明确规定普通商品住房用地在新增住宅用地供应中的比重不低于70%。新建商品房在中低价位公寓供应中的比重要提高。同时，银行在个别商业按揭贷款的金额和利率方面，优先考虑第一批刚性房屋的需要。

（4）合理调整土地供应节奏，平衡楼市

重庆土地前几年一直都是天量供给，土地供给量大于住宅销售成交量，但每年的住房成交量持续稳定增长，大大促进了房地产市场的发展，现在政府坚持房地产市场的供应侧改革，由于市场需求量一直小于了土地供给量，为维护市场的稳定收紧了土地供应，平衡了楼市。

二、政策调控对房地产业的影响

重庆市房地产市场在经历了几年的快速成长后，调控政策从2017年开始不断加码，收紧的调控政策对楼市产生一定影响。

（一）住宅市场有所降温

（1）新房价格稳定，二手房价格阴跌

截止到19年10月末，重庆市新房房价一直处于稳定微涨趋势，而二手房价格持续阴跌。其中新房成交价环比上月上涨1.06%，而二手房市场价格环比上月下跌0.42%，比去年同期下跌11.95%。在房价趋势变化上，新房房价维持稳定二手房房价阴跌，调控效应明显。

（2）住宅成交量有所下滑

19年上半年，重庆市主城区累计成交住宅面积同比下跌了14.9%，从19年月度数据来看，商品住宅成交量1、2月份相对最少，2月之后，重庆多家地方银行纷纷下调了不断上涨的利率，降低了购房者的成本和压力，成交量在三月份之后迎来了“小春阳”，第二季度成交量逐渐回升，基本重回2018年成交热度，但与同期相比仍然有所下降。

（二）土地市场逐渐冷却回归理性

重庆市近三年的土地供给量是逐年减少的，而由于重庆市近年来楼市火爆，常现“日光盘”，而土地供应面积的逐年减少，使得土地成交量低价涨，土地竞拍溢价率越来越高，今年的第一季度流拍地频现，出现企业联合拿地的情况，土地市场逐渐冷却，回归理性。

（三）有效抑制投机炒房

由于限价、信贷政策的收紧，以及住房不炒的政策基调，在满足了真正需要解决刚需住房问题的人群之外同时避免了投机者对住房进行投资炒房，保证了房地产业的健康发展。

三、政策建议

（一）考虑家庭人均面积指标，合理调整公积金贷款政策

一方面国家为调整、改善人口结构，全面开放了二孩政策;另一方面政府又提高了二套房首付和贷款利率及其上浮比例，禁止主城二套房使用公积金贷款。全面放开二孩政策，政府本应加强住房、教育、医疗等方面的资源优化，为百姓提供多的便利与福利，但实际上很多百姓并未享受到相关福利，随着16年底以来楼市凶猛的发展态势，改善住房压力愈加增大，在未考虑二孩的情况下，首套住房一般家庭都为刚需，面积小且未使用公积金，而当他们面临二孩及父母养老问题时，想要使用公积金贷款改善住房却受到了政策的限制，建议调控政策勿一刀切，可考虑家庭人均面积指标。

（二）支持刚需健全住房制度

国家房地产调控政策也强调要调整住房结构比例，减少改善住房，新建住宅以刚需房为主解决城市中等收入人群的住房问题，重庆市应将该政策贯彻到位，解决普通人群买房困难问题，同时应完善住房保障制度，加强廉租住房的建设，使城市中的低收入人群得到相应政策支持解决住房困难问题。

（三）尊重市场规律，制定合理土地政策

土地的市场管理非常重要，它与房地产市场关系密切，可在尊重市场规律的同时，制定合理的土地政策。重庆市政府可在当地建立土地收购储备制度，当土地市场低迷时，政府可回收或收购部分国有建设用地使用权，以此防止市场价格下滑，使土地市场始终处于健康稳定状态，同时应加强规划管理以及土地税收管理，根据实际情况调整土地供应量，完善整体市场，让土地的价格体系更为完整合理。

参考文献：

[1]傅畅.重庆市楼市调控政策探讨[J].住宅与房地产，2017（35）：22.

[2]范文娟.房地产经济宏观调控政策探析[J].企业科技与发展，2019（08）：184-185.

[3]恒通数据中心.重庆市主城区2019年上半年房地产市场分析报告[M].重庆：2019

作者简介：

刘与秋（1998—），女，漢族，四川广安，本科，研究方向：房地产开发与管理。（本文通讯作者）

姜慧（1999—），女，彝族，四川凉山，本科，研究方向：房地产开发与管理。

李爱玲（1997—），女，汉族，四川广安，本科，研究方向：计算机科学与技术。