分析经济宏观调控下房地产业的运行与走势

袁瑞芳

摘要：当前房地产行业得到了极大的发展，在这方面的投资也呈现出增长过快的情况，为了对这种情况进行抑制，实施了市场宏观调控，通过采取相关的调控措施，如，市场治理整顿、加息、货币信贷调控等，就资金、土地管理以及城市拆迁等方面实施调控。经济宏观调控不只是控制产业发展和价值增长，对未来产业发展走势也有显著影响，基于此，本文就分析了经济宏观调控下房地产业的运行与走势。

关键词：经济宏观调控下;房地产业;运行与走势

我国的房地产市场从2004年开始得到了极快的发展，价格上也在不断提升，房地产行业已经是国民经济的重要支柱之一。但是为了对投资增长过快问题进行解决，对房价进行稳定，政府就出台了相关的措施实施宏观调控。经济宏观调控对于房地产市场和行业的发展具有重要的影响，就房地产发展的历程而言，并不单单是控制价格，还影响了产业的运行以及走势。

一、宏观调控促进房地产健康市场的形成

第一，健康的市场要注重质量增长。国内房地产行业发展，在规划建设上属于资源高消耗型，房地产建设和使用要消耗很多的资源;采取的是单一粗放的经营管理模式;在社会承诺上属于低度负责型;就文化内涵层面而言属于盲目跟风，看到该行业发展，很多企业和个人也盲目跟风投资房地产。国内该行业的发展，一般看数量方面。对行业发展进行衡量，也会用增长数量指标实施衡量，并没有注重增长质量，缺乏这方面的衡量指标，这就无法全面、合理的对行业发展情况进行衡量[1]。只看重数量增长的市场被叫做是快速成长的市场，容易增加非理性因素。部分地方的政府出于满足政绩需要和提升房地产数量增长速度，会对供求关系进行扭曲，给投资人员带去不正确的引导，让很多人盲目跟风投资;就房企而言，出于增加销售量的目的会选择忽略信用，不顾消费者利益，注重炒作。要讓市场从快速成长发展到成熟，就要增加质量内涵，做到高能低耗。

第二，健康的市场应该是能够长远发展的市场。要想实现长远稳定发展，就要改变以往的增长模式，不能够只看重增长数量，还需要注重增长质量，同时兼顾。国内资源有限，住房面积也不一定是大就好，资源稀缺限制了人们的住房需求。所以，房企就需要珍惜现有的土地资源，逐渐开展梯度消费，科学的对住房消费进行引导，对产品类型进行丰富，更好的满足消费者的不同层次需求，提升产品结构的台理性，而非限制在满足某个收入群体消费需求上。在住房消费引导方面，除了新房以及买房，还要注重引导存量房以及租房，这有利于市场的长远发展。

第三，健康的市场应该是信息充分的。房地产活动有显著的信息不对称问题，要促进市场的健康发展，就要对这一问题进行减少，让信息接受者获取自主分析信息的方法以及途径才是有效的措施。当前房地产市场存在不透明问题，这样的市场是不健康的，房企以及政府有很多的信息，要促进健康市场的建立，就要先对这些市场信息进行公布。而对信息的分析、判断和研究，就应该交给研究机构以及中介组织负责，确保结果可靠性。

二、经济宏观调控推动了房地产信托行业的发展

在房地产融资途径方面，国家对信贷政策进行了紧缩，同时对其他途径进行拓展，信托业就是其中一种。就国外房企的资金来源结构而言，基金和私募基金的比重都是百分之四十，银行贷款占百分之二十，这样的占比较为合理，风险也较小[2]。但是国内房企资金中，最多的是银行贷款，占比达到了百分之七十，这就让银行存在较大的风险，会威胁到国家金融的安全。

就理论上而言，固定收益产品的金融主要是长投短融和长贷短存，长短间断裂产生了不同的金融制度产品市场，固定收益产品通过不同的时间将风险进行分散，用不一样的形式对投资工具进行不同的组合，信托业就能够对两长两短问题进行解决。国内固定收益产品市场被分成交易所市场以及银行间市场，然而两种市场的交易品种有显著的差别，银行间市场交易最多，交易所的交易比重只有百分之一。这种问题的存在，就说明了并未发挥出证券市场创造产品的能力，导致企业家要寻找融资渠道。现阶段信托产品就是一种有效的产品，能够填补金融市场空白。国内的房地产信托发展还不够成熟，就是基于长期租赁条约上构建的信托，和原意义有很大的差别。

信托的优势明显，可以对企业融资结构进行改变，丰富融资渠道，解决企业资金的问题。而房地产行业投资周期较短与收益高，就符合信托要求，具有优势的回报率还会吸引民间资金。

三、促进了产品竞争链延伸

未来该行业的竞争会更加激烈，除了提升产品品质之外，还需要对产品竞争链实施延伸，不然就会影响到产品的竞争力[3]。所以，这就需要从各个方面进行提升，如，差异化定位、深度研究消费者、策划销售、规划、户型等，尤其要注重细部的把握，打造有竞争优势且性价比好的产品。要全面细致的划分相关环节的工作，提升专业化程度。房企要建设优秀的公司型团队，共同争取市场占有率，这就相当于聘用不同行业专家，给企业决策进行市场化准备。就企业的长远发展层面而言，业主对于企业品牌的认可很重要，如果业主认可品牌，就会主动的给身边的人推荐这一品牌发展商的其他项目，这对于企业的发展具有重要作用。所以，要提升业主的满意度和认可度，就需要发展商提供优质的服务，在楼盘售完之后也要提供服务，这一点很重要。要重视楼盘的各种售后问题的有效处理，这对培养企业品牌的口碑具有重要影响，可以培养更多忠实客户，实现竞争链延伸。

四、结束语

综上所述，就长远层面而言，国内的房地产行业还是有很大发展前景的。要使城市化进程能够正常开展，经济发展可以稳定增速，那么该产业也会得到进一步的发展。我国地域辽阔，不同地区的经济发展以及房地产市场成熟度都存在差异，所以，产业的走势也会存在差异。就整体上来说，要坚持对房地产的市场机制进行优化和完善，主要包括：住房市场化;相关资源要素的市场化;资本市场化。基于健康的市场下，这些层次市场能够形成有机整体，对资源进行更好的配置。未来土地和房地产金融方面的改革，也是房地产行业和宏观经济协调发展的重要内容。

参考文献：

[1]李琳.广州商用物业涨速领跑楼市[J].新快报，2011（7）11.

[2]邢飞.房价早下降有利于中国经济[J].京华时报，2011（6）27.

[3]秦菲菲.外资高速涌入我国房地产业[J].上海证券报，2011（6）17.