浅谈LPR为基准利率下个人住房贷款的还贷利率选择

龚诗卉

摘要：中国人民银行发布了[2019]15、16号公告，对贷款的基准利率作出了调整，对存量贷款者，各银行普遍要求其于2020年8月30日前确定日后的计息基准，那么该如何选择计息基准呢？本文对比了转换新基准利率对不同折扣利率存量贷款者的影响，并对未来浮动利率走势做了简要分析，希望可以对其利率基准选择提供一定的参考。

关键词：LPR;存量贷款;月还款额变动

1.背景

为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，2019年8月17号，中国人民银行发布了[2019]15号公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。根据公告，贷款市场报价利率（LPR）将由报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率，即MFL）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出贷款市场报价利率。同时，报价银行由原来的10家增加到了18家，并且今后会定期评估调整。贷款市场报价利率的种类也扩展到了1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应的贷款市场报价利率为定价基准。

新的贷款利率报价机制，由于报价周期短，更能反映市场变化，同时可以将实体经济与房地产脱节，在为实体经济注入流动性的同时避免房地产过热，使货币政策的传导更有针对性。

那么新的贷款利率报价机制对房贷利率有何影响呢？央行于[2019]16号公告做了进一步的说明。根据该公告：2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款仍按原合同约定执行。

同时，央行再次强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则，还强调了要保持个人住房贷款利率水平的基本稳定。而且根据1年期和5年期的贷款市场利率报价也能看出这二者的调整并不是对称的，可以看得出来国家并没有对房地产市场释放放松的信号。

在实际执行中，存量贷款人可以选择仍按原合同执行，也可以选择转换为新的机制重新确定贷款利率。短期来看新的房贷利率定价机制对个人的房貸负担不会造成太大的影响，但是长期来看对于存量贷款人，选用不同的利率机制还是有一定差别的。

那么对于存量贷款人该如何选择还贷利率执行方案呢，本文将进行进一步探讨。（对非存量贷款人本文不再讨论）。

2.新老政策转换方法

首先我们举例说明对于存量贷款人如何确定新的贷款利率：

王先生2018年买的房子时签订的贷款合同规定贷款利率为基准利率上浮10%，即4.9%*（1+10%）=5.39%，假设2020年1月份与银行商定进行转换，按照最近一个月的市场报价利率即2019年12月20日公布的LPR4.75%，可以计算出王先生转换利率计算方式应确定的基点为5.39%-4.75%=0.64%，这个基点一经确定那么在整个贷款期限内都是固定的。假设2021年的LPR是4%，那么王先生2021年所执行的房贷利率就是4%+0.64%=4.64%。

李先生2016年买的房时贷款合同是基准利率打85折，即4.9%*0.85=4.17%，李先生同样也是2020年5月进行的转换，那么基点就是4.17%-4.75%=0.58%，如果2021年LPR是4%，李先生2021年应执行的房贷利率就是4%-0.58%=3.42%。

3.LPR变动对还贷负担的影响

对贷款人而言，是选择固定利率还贷还是选择LPR利率还贷主要取决于还款负担的变化。由于固定利率下贷款人每月还贷负担是确定的，所以需要对比当LPR变动时，相较固定利率还贷负担的变动。

我国的房地产市场发展经历过许多不同时期，既有刺激也有调控，所以目前存量贷款人的利率也有所不同：

（1）2008-2009年：2008年国家出台了四万亿刺激计划，房贷政策相对宽松，很多购房者按照基准利率的7折执行。

（2）2016-2017年：由于2014-2015年楼市相对低迷，国家虽然有调控的倾向但是力度有限，很多商业银行执行的房贷利率是基准利率的8-9折。

（3）2017年后：国家加大调控力度政策收紧，18-19年多地首套房贷利率按上浮10%-15%执行。

我们首先对比不同折扣情况下LPR变动对还款利率和月还款额的影响。以贷款额100万贷款期限30年等额本息方法还贷为例：

通过测算可以看出原固定利率时，贷款人的折扣越小（或上浮越多）在LPR变动时月度还款额的绝对量变动越大，而且对LPR相同步长的变动，如增长1%和下降1%，月度还款额的正向绝对量变动要大于负向绝对量变动。

对同等贷款额不同贷款期限，转换前后又有什么影响呢，我们还是以贷款额100万等额本息法为例，假设LPR分别下浮2%和上浮2%，对比贷款期限30年和10年转换后的月度还款额的绝对量变动：

通过测算可以看出，贷款期限越长当浮动利率变动时，月度还款额绝对量变化越大。我们再进一步对比同等贷款期限不同贷款额度在LPR发生变化时，月度还款额绝对量的变动情况，假设贷款期限是10年贷款额度分别是50万和100万，对比月度还款额的绝对量变动：

可以看出，贷款额度越大，当LPR变动时，月度还款额的绝对量变动越大。

通过上述三个简单的测算可以看出转换成LPR为基准利率后月度还款额的变动与贷款期限和贷款额正相关，且转换时的基点越低，当LPR变动时月度还款额的绝对量变动越小。也就是说未来LPR的变动对那些贷款年限长，贷款额大、利率无折扣或利率上浮的贷款人的影响，要大于贷款年限短，贷款额低，享受折扣利率的贷款人。

4.LPR变动趋势分析

在明确了还贷负担和LPR变动的关系之后，我们需要进一步讨论LPR将会如何变化。

从LPR的各次调整可以看出其呈现出了下降的趋势，因为中美贸易战和新冠疫情的影响经济增长面临着前所未有的压力，所以央行会采取较为宽松的货币政策，增强市场流动性以刺激经济发展， LPR的下降也是符合市场预期的。

但是通过对比1年期LPR和5年期LPR的走势可以看出，虽然二者都有所下降但是并不是对称的，截止2020年6月，1年期LPR下降了35个基点而5年期LPR仅下降了20个基点。这种不对称的走势一是说明央行利率改革主要还是着眼于促进实体经济发展;二是说明短期利率和长期利率并没有绝对的关联，将来如果出现一方面促进实体经济发展，一方面调控房地产，即短期1年期LPR下降，5年期LPR上涨的情况也未可知。

由于目前世界主要经济体都受到了新冠肺炎影响的冲击，加之中美贸易战，欧洲债务危机等不利因素影响，全球经济发展出现了衰退的迹象，根据国际货币基金组织最新发布的预测2020年全球经济增长下调至了-4.9%，只有中国是唯一正增长的经济体，但是增速也小幅下调，2020年增速下调0.2个百分点至1%，2021年增速由9.2%下调至了8.2%。国际货币基金组织小幅对中国经济增长预测小幅下调的原因是由于私人消费的收缩冲击了基建方面的投资。所以为了促进基建方面投资的复苏短期内可以预见5年期的LPR也会出现一波下降的走势。

通过查阅中行英国分行、中行加拿大分行、汇丰美国分行的个人住房贷款利率了解到发达国家的房贷利率水平基本上都处于3%-4%这个区间。按照国际经济发展来看，一般经济越发达的国家利率水平相对越低，以促進国民消费，所以对比发达国家3%-4%的利率水平，目前我国LPR4.65%并不算太高，即使未来下降那么下降空间也相对有限。

另一方面利率与房价存在着一种此消彼长的关系，利率下跌在一定程度上会导致房价的上涨，这与国家目前对房地产市场的调控基调是相违背的，从这个角度上来看未来5年期LPR大幅下降的可能性也不大。甚至长期来说，等疫情影响消除经济回归正轨后，要防止经济发展过热减轻通货膨胀，LPR也存在着上行的风险。

综上所述，可以推测5年期LPR短期内会呈现出稳中有降的趋势，下降幅度不会太大，长期内根据经济发展情况，存在着上调的可能性。

5.房贷利率基准的选择

那么对于存量贷款人是否要选择转换LPR为基准计算利率呢？上文也提到了2017年之前的贷款人一般都是享有利率折扣的，利率大部分都在4.2%以下，是相对比较优惠的利率，那这种情况下如果贷款人的剩余贷款年限和剩余贷款额较大的话，未来如果LPR上调将会对贷款人的月还款额有较大影响，而如果剩余贷款年限不长剩余贷款额也不大，那则可以选择转换，享受短期LPR下行带来的利息节省。

对于适用上浮利率的贷款人目前执行的贷款利率是5.39%或5.88%，相对较高，而且这部分贷款人一般剩余贷款年限也比较长，所以未来无论LPR上涨还是下降对这部分贷款人的影响都是最大的。此时选择是否转换计息方式，要综合考虑贷款人未来的还贷计划和对LPR上行风险的承受能力，如果贷款人未来有换房的打算会提前还贷，或者对未来的收入增长较有信心，认为可以承受LPR上调的风险，那么可以选择转换LPR为计价方式;如果贷款人更偏好确定性，选择继续固定利率方式，虽然短期月还贷额会高于浮动计价的还贷额，但是由于利率下降而带来的房价上涨，对利息损失也会有一定的对冲作用。

总之因为计息方式只有一次选择机会，所以需要贷款人综合考虑自己是否可以承受利率变化的影响，不应只是片面认为利率会持续下行，还应考虑到利率上行的风险，慎重作出选择。

参考文献：

[1]中国人民银行公告〔2019〕第15号[E]

[2]中国人民银行公告〔2019〕第16号[E]

[3]李国辉.3月份LPR报价为何没有下降[N].金融时报，2020.

[4]张洪.浅析LPR新形成机制对企业融资的影响与建议[J].商讯，2020.

[5]董希淼.LPR双降房地产市场无需兴奋[N].证券时报，2020.

[6]董希淼.LPR下降有助于做好“六保”工作[N].经济参考报，2020.