调控政策下房地产开发公司土地获取策略研究

王雄

摘要：在房地产行业的重重调控以及政府运用土地政策参与调控的背景下，房地产开发公司对土地这种决定着公司生存命脉的不可再生资源是渴求的。此外，土地本身是不可再生和稀缺的，土地已经成为企业生存和发展的命脉，也成为许多房地产开发公司的焦点。然而，在这样一个严格的监管背景下，许多房地产开发企业如何面对土地征用战略的问题，哪一种土地征用战略就显得尤为重要。

关键词：调控政策;房地产开发公司;土地获取策略

1 前言

我们知道房地产开发全过程大致步骤如下：土地获取——项目定位——产品规划设计——營销策划——物业管理，整个过程一般情况下大致如此，但有时候上述步骤会根据项目的实际情况顺序会有调整。而土地获取这一环节又是整个房地产开发的根本与基石。首先，有了土地，房地产开发的其他环节就应运而生了，如果没有土地，其他就会是空话，就像巧妇难为无米之炊一样。如何取得土地，结合自身土地储备的综合情况，对于房地产企业，尤其是中小房地产企业来说至关重要。

2 不同类型房地产公司的土地获取策略

2.1 国有控股的房地产公司的土地获取策略

公司的整体战略布局策略。因政策调控的影响，许多企业已因信贷政策和土地款方面的压力，放慢了拿地进程;更有些企业在现有的土地开发过程中已面临着滞销的严竣考验，因而在土地市场上已经销声匿迹。而在这样的情况下，国有控股公司靠其雄厚的资金后盾以及特有的广阔有力地地方资源优势，可以快速完成整体战略布局，广泛涉及全国一、二、三、四线城市，抢占市场先机，因而其拿地的量上一定大于其它房企，这也在目前土地成交数据中显示。

公司的经济实力+逆周期拿地策略。因有国家控股背景，其融资渠道畅通，资金实力雄厚，在日趋紧张的调控下，他们比一般企业更具抗风险的能力，首当其冲的就是雄厚的资金后盾，因而是市场低迷的时刻也正是他们拿地的最佳机会。

2.2 合作拿地策略

因国有控股公司有着雄厚地资金实力和对市场的带动作用，在整个房地产行业中有了良好的信任度，所以也就吸引了一大批房企与其合作拿地的意愿，这也为他们减轻了资金压力，同时更能快速占有市场，提升知名度，达到双赢。

2.3 商业地产公司的土地获取策略

商业地产一直是近年来发展的热点，特别是对具有品牌拉动作用的企业，这些企业已经得到各级地方政府的认可，具有发展意识。地方政府在将地块出售给开发企业时，既希望开发企业能在一定时间内开发出优质产品，更希望项目能带动区域的发展。特别是在政策调控下，开发商面临着获取土地的压力，但对于地方政府而言，房地产业及其上下游产业是其财政收入的支柱，这一支柱的丧失也使其面临着巨大的压力。

由于商业地产不受政策调控的影响，对购买和贷款没有限制，所以在买方市场和卖方市场都有优势。反周期征地一方面得到了政府的支持，增加了政府的税收收入，对政府的土地供给有一定的贡献;另一方面，由于整个市场受到调控的影响，土地价格处于低洼地带，这也节约了征地成本，提高了其利润率。利润最大化+市场份额战略。这种商业地产已经形成了规模效应，根据当前的政策的规定，这种房地产更受欢迎比其他类型的房地产各级政府，尤其是消费需求的升级以及三线城市，吸引了大量的中期，和高端零售商沃尔玛、屈臣氏等，但仍缺乏一个有吸引力的大型城市业务复杂，所以在接下来的几年里，新型商业地产将成为二三线城市新的发展趋势。二三线城市政府也意识到了这一问题，提高了商业用地供应比例，并为品牌商业地产提供了更优惠的招商条件，为商业地产提供了抢占土地的机会。

2.4 私营企业的房地产公司的土地获取策略

在房地产行业中，由于进入的门槛较低，因而滋生了一大批私营企业的房地产开发公司。但尽管是私营企业也不乏成功的先驱，比如万科、恒大，已在业内响有威名，然而在政府出台的层层调控政策下，像这类资金实力一般、无品牌效应的中小私营开发企业的拿地策略该如何选择呢？

2.4.1 有品牌效应的大私营企业

区域抢地战略。进入一个地区，一定要提前建立公司的品牌，为在该地区继续深入培育奠定基础。根据区域整体发展规划，随着城市框架的延伸，企业应在有发展潜力的新区大面积用地，以自身项目带动区域市场，提升自身品牌。以恒大为例，在这几年监管政策收紧的情况下，其恒大品牌的响亮和能否做到成功上市，这与其快速规模化、快速发展是分不开的。

抢占市场份额的战略。大型品牌企业都是要以市场份额来支撑的，如果在一个区域内只做一个项目，即使再做一次，没有后续的土地维护，品牌也会退色。因此，提高区域市场占有率是大品牌住宅企业的首选。在有发展潜力的区域，我们必须通过自主品牌在该区域开发一系列产品。当然，为了达到这个目的而获取土地的策略，在很多情况下，显然是以牺牲利润为代价的。

合作拿地策略。这已被业内广泛采用并得到认可，联合式强，资源互补合作是当前监管政策的产物。强强联合，共创辉煌，实现共同胜利;资源互补，相互依存，各有需要，同样是共同胜利。

2.4.2 中小私营企业

这类企业首先要以生存为前提。特别是要根据政府政策调控和市场发展的方向，深挖符合企业生存的战略。

政策导向的土地掠夺战略。自房地产市场的发展，、高收入家庭的住房条件大大改善，但、低收入家庭买不起高房价对当前市场，在这个时候，国家出台政策如经济适用房、廉租住房、经济适用房、限价房，和普通商品住房，也导致了一定比例的特殊房地产系列，和本系列显然是固定和低的利润，根据政府土地部门有关负责人表示，这些房地产的净利润率约为5%，不超过10%，这比该行业的净利润率约20%的有很大的区别。然而，自该政策出台以来，当地大量中小民营房地产开发企业关注，因为此类住房受到国家政策的保护，不受市场价格水平波动的影响，不存在销售问题，周期得到保证。利润最大化。

全国复制特殊产品的拿地策略。有一些中小企业，根据行业产品的特点，研发出不同于市场的特殊产品。澜石，例如，专注于高科技住房和土地收购目标相当明确，选择第一，全国二线城市，城市中心，更应对城市的季节性气候和更高聚集度的人们，总开发规模在5-15万平米的土地作为目标。

3 结语

尽管上述掠夺土地的策略似乎是适用于房地产开发公司，监管政策的影响在不同类型的企业是不同的，因此，企业也应该调整，使相应的掠夺土地的合理使用策略根据实际情况和所面临的迫在眉睫的战略目标企业。

参考文献：

[1]裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学，2013.

[2]徐霆“招拍挂”土地出让制度的实证分析[D].北京：首都经济贸易大学，2011.

（作者单位：湖北交投产城控股集团有限公司）