预告登记请求权的效力情形

关键词 预告登记 效力 时间 空间 物权法

作者简介：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所，合伙人律师，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.176

预告登记是不动产登记的一种特殊类型，指的是为了能够保障请求权进行不动产登记。预告登记和其他不动产登记的区别在于，前者是为了能够获得未来出现不动产权变动时，其能够获得一项请求权。本文将从不同维度以两个案例分析实务中关于物权法赋予预告登记请求权的效力情形：

一、 预告登记请求权的效力情形——基于时间维度考察

在 “苏某丽诉十堰某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案”中，被告东煌公司的法定代表人龚心成向苏某丽借款300万元用于东煌公司的资金周转，后因东煌公司无法偿还苏某丽的借款，双方协商以东煌公司开发的房屋抵偿该债务。原告苏某丽提起诉讼要求被告协助原告办理房屋的房产证，其后原被告达成协议并由法院出具民事调解书，协议被告为原告办理房屋预告登记及房屋所有权证。2017年8月21日，湖北省丹江口市人民法院审判委员会讨论决定，再审本案。湖北省丹江口市人民法院再审认为，第三人张某云、周某斌与被告十堰某置业有限公司之间的房屋买卖合同关系，已由生效判决驳回了东煌公司要求解除的请求，基于该合同关系，第三人张某云、周某斌对于本案所涉房屋办理了预告登记，该预告登记具有公示效力，在未经预告登记权利人同意的情况下，依法不得转让。本案苏某丽和东煌公司要求对本案所涉房屋由其双方进行过户登记的主张不符合法律规定，故其请求本院不予支持。苏某丽和十堰某置业有限公司之间的房屋买卖合同关系，可由其双方通过其他途径予以解决。判决：一、撤销本院（2017）鄂0381民初451号民事调解。二、驳回苏某丽的诉讼请求。

本案是基于“以房抵债”纠纷的双方作出的民事调解书侵犯了第三人张某云、周某斌的权利，因该协议不合法而予以撤销的民事判决。从该案中我们可以对“预告登记”请求权效力在时间维度上窥探一二。根据《物权法》第二十条第二款的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条款对预告登记的时间维度有一个标准，即自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效，意味着预告登记权利人基于预告登记而享有的实现不动产物权本登记的请求权丧失了物权法上的基础，其物权法上的效力确定地消灭[1]。但对此在解释上不应过于绝对，针对一些特殊情形应作有利于预告登记权利人的解释。比如，本案中应结合实际情况，涉案房屋在2017年8月10日办理了不动产权证书，在此之前该院于2017年3月24日裁定对调解协议所涉房屋进行了查封。故即使第三人在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记而造成其预告登记失效，但该房屋已在第三人所持预告登记失效之前因被法院查封而不能转让，再审法院对此认定苏某丽和东煌公司要求对本案所涉房屋由其双方进行过户登记的主张不符合法律规定，不予支持是正确的，也是基于预告登记制度理念的考虑。在时间维度上应结合具体案件分析，准确把握预告登记时间效力，以及对“能够进行不动产登记”之时存在的导致本登记障碍的情形进行具体分析从而做出准确的判断。

二、预告登记请求权的效力情形——基于空间维度考察

在“某资产管理股份有限公司广东省分公司诉杨某原等确认合同无效纠纷案”中，2004年3月27日，杨某原、张某芳、杨某斐与某公司签订《XX房屋认购书》《商品房买卖合同》，三人向某公司支付房款并接收了上述房屋使用至今。另，2001年7月，某公司与王某华签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给王某华，并于2001年7月9日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号XXX），约定付款方式为按揭付款。2001年8月22日，中国建设银行广东省分行与王某华签订《楼宇按揭合同》，由王某华以其向开发商购买的本案的涉案房屋作抵押，作为贷款400000元的還款担保等。同年9月17日经批准已办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行的。后中国建设银行广州市东环支行向王某华发放了贷款400000元。其后，中国建设银行将其对290户借款人（包括王某华）共计290笔借款合同项下的债权转让给某资产管理有限公司广州办事处;某资产管理有限公司广州办事处将其对290户借款人（包括王某华）共计290笔借款合同项下的债权转让给某资产管理公司广州办事处（其后更名为某资产管理股份有限公司广东省分公司）。

2014年，杨某原、张某芳、杨某斐以某公司将涉案房屋预登记至王某华名下，并办理抵押登记为由向一审法院提起（2014）穗荔法民三初字第222号案的诉讼，请求确认某公司与王某华关于买卖涉案房屋的行为无效，并涂销该房屋在房屋管理部门已办理的买卖合同登记备案手续。

一审法院认为：一审法院作出的（2014）穗荔法民三初字第222号及（2014）穗荔法民三初字第1904号民事判决书已确认某公司与王某华关于买卖涉案房屋的行为无效及杨某原、张某芳、杨某斐与某公司针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系，由此可见，王某华并非涉案房屋合法权利人。杨某原、张某芳、杨某斐请求确认王某华以涉案房屋设定的抵押无效符合上述法律规定，一审法院予以支持。抵押无效，某资产公司当然不能对抵押物享有优先受偿权，故杨某原、张某芳、杨某斐关于确认某资产公司不能对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院亦予以支持。某资产公司抗辩于法无据，一审法院不予采纳。一审法院于2017年5月17日作出如下判决：确认王某华以广州市XX房设定的抵押无效，某资产管理股份有限公司广东省分公司不能对广州市XX房享有优先受偿权。

二审法院认为：涉案房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》载明“以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证”，由此可以证明涉案房屋的登记属于预告登记。

根据《中华人民共和国物权法》第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”之规定，本案争议应适用《中華人民共和国物权法》，该法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”即抵押权的设立必须依照法定程序进行，当事人不得自行约定或自认[2]。

综合上述分析，本院认定涉案房产的抵押预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，该预告登记未转变为抵押权登记，因此中国建设银行广州市东环支行和受让债权的东方资产公司对涉案房产不享有抵押权和优先受偿权。一审判决认定东方资产公司对涉案房屋不享有优先受偿权正确。某资产公司认为其享有优先受偿权的上诉理由不成立，本院不予支持。

如上所述，王某华就涉案房屋所设定的是抵押预告登记，而非抵押登记，不发生抵押的效力。而主张合同无效的前提是该合同成立并有效，因此杨某原、张某芳、杨某斐要求确认王某华设定的抵押无效的主张缺乏事实和法律基础，本院不予支持。一审法院对抵押无效的认定有误，本院予以更正。

本案主要针对预告登记请求权空间维度的探讨其效力。《物权法》对于预告登记请求权空间维度进行了明确的规定，如果不动产进行了预告登记，如果没有获得权利人的同意，即使对预告登记的不动产进行了处分，但是不具有物权效力，必须要通过权利人的同意，才能够对该不动产进行处置。上述案件中可以对此加以分析：本案中，在预告登记后本登记前，王某华就涉案房屋向银行贷款并办理了抵押预告登记，在进行二审判决的过程中，法院根据《物权法》关于预告登记的规定，认定其涉案房屋不具备抵押效力。预告登记制度是对将来物权保障的一种请求，申请人进行了不动产预告登记之后，不会出现不动产物权变动或者设立的情况，是获得了将来发生物权变动的请求权。因此，预告登记并不等同于物权（包括担保物权）的设立、变动登记，亦不产生物权（包括担保物权）设立或变动之效力[3]。

通过上述两个案件，可以初步呈现预告登记请求权的效力情形，但也可从案件审理过程发现我国《物权法》的相关规定并不完善，还需要进一步的调整和优化，具体表现为以下两个方面：

一方面，需要创建完善的信息披露制度。虽然我国不动产登记制度逐渐的完善，但是在实际运行的过程中存在信息公开机制不完善、不健全的情况，因此在实施不动产交易时，买受人无法获得公开的信息，不能够全面的了解不动产预告权属登记方面的信息，在此基础上和出卖人进行不动产权交易，显然买受人会处于劣势地位。在上面的两个案件中，买受人就存在滞后知情，甚至不了解预告登记信息的情况，最终双方出现了纠纷。所以，需要创建完善的信息披露制度，让双方都可以快速、准确的查询不动产预告登记方面的信息，这对于维持不动产交易市场的稳定运行具有重要的作用。

另一方面，需要逐渐的增加预告登记制度适用范围。现阶段，我国预告登记制度的适用范围相对较小，无法充分的发挥预告登记制度的作用。预告登记制度能够有效的避免出现不动产一物二卖、多头买卖等现象的发生。但是由于受到适用范围的显著，会对其保障交易安全的价值不能充分的发挥。笔者认为，需要从请求权、登记对象以及适用范围三个方面进行完善，将不动产物权的相关内容纳入预告登记制度的适用范围。通过扩大预告登记制度适用范围进行扩大，能够提升对不动产交易安全的保护力度。因此，不仅可以将合同作为是否启动预告登记的依据和参考，还可以通过政府和法院征收、无因管理等进行预告登记的启动，必要时，还可以将非协议约定纳入预告登记启动范围，不断的扩大预告登记制度适用范围，这样能够更加有效的保障不动产交易双方的合法权益[4]。

综上所述，《物权法》对预告登记制度的内容进行了比较完整的规范，为物权和特定债权的联系做出很大的贡献。特定债权进行预告登记之后，被赋予物权保全的效力，这样能够有效的保障不动产交易双方的合法权益，对于提升不动产物权交易安全性具有至关重要的作用。因此，在实务中法院处理案件也是从判决上多维度发挥预告登记制度的作用，从而实现社会的公平和效益预期。

参考文献：

[1]王东辉.论我国不动产预告登记制度[J].法制与经济，2020（2）：32-33.

[2]何玉容.不动产预告登记制度研究[J].广西教育学院学报，2019（3）：59-63.

[3]王利明.论民法典物权编中预告登记的法律效力[J].清华法学，2019，13（3）：5-17.

[4]黎森亮.不动产预告登记制度的探析[J].法制博览，2017（15）：232.