“十四五”期间内吉林省房地产业发展走向预测

杜磊

摘要：“十四五”期间，国家房地产宏观调控政策将以促进房价合理回归、保护合理需求为主。考虑到房地产消费，包括部分刚性需求、改善性需求和投机性消费，目前购房者都在限购政策下持观望态度。而基准利率的调整并未从根本上改变实际货币贬值的现状，实体经济贷款压力尚未缓解;因此，在实体经济缺乏有效资金吸收领域的情况下，只有通过常态的、较为严格的房地产政策，逐渐降低房地产投资产品的属性，才能从根本上解决房地产价格上涨压力过大的问题。因此，在部分城市房价上涨压力得到释放、二线及其以下城市房价过猛上涨预期降低、实体经济出现新的投资热点以前，房地产调控政策将继续从严。而为了保持政策的惯性，防止经济过度波动，“十四五”期间国家房地产宏观调控政策将不会有大的放松性调整，房地产业的稳步发展、房价的合理回归将是我国房地产业的主旋律。

关键词：吉林省 房地产业 “十四五” 经济发展 住房自有率

中图分类号：F299.23  文献标识码：A  文章编号：1009-5349（2020）16-0068-02

虽然在“住房不炒”的定位下，房地产业在各地经济结构中的影响已相对弱化，但基于房地产业自身的产业带动能力、传统观念及国内外经济形势，“十四五”期间房地产业仍将在各地经济发展中起到举足轻重的作用。因此，有必要对“十四五”时期我国房地产业的发展走向分析和预测，从而为相关政策制定提供学理依据。

一、房地产价格继续稳步上升，区域间差异趋于合理

根据分析可知，吉林省房地产业受到国家房地产调控政策的影响比较小，区域外投机资金对地区房地产业的冲击也比较小;因此，吉林省房地产业的整体价格将继续保持稳步上升的态势。这种稳步上升的态势将随着吉林省外向型经济格局的形成、吉林省农业现代化的逐步实现，以及东北老工业基地改革的深入而逐渐改变，即进入快速上升的时期。吉林省房地产价格的稳步上升，是有两部分力量叠加形成的。一方面，吉林省中心城市房地产价格上升有所减缓。对于吉林省各市州来说，中心城市即长（长春）吉（吉林）两市多少还是会受到国家房地产调控政策的影响，吉林省地方调控细则事实上针对的主要也是长吉两市。为了保持政策的稳定性，更好地解决房地产业存在的问题，国家宏观调控政策在“十四五”期间很难有大的放松。长吉两市受此影响，未来几年新增商品房价格和二手房价格都会随着宏观调控目标的变动有所变化，但总的趋势仍然是抑制房地产价格的过快上涨，即长吉两市未来几年房地产价格的上涨程度将受到抑制。另一方面，对于吉林省其他市州而言，由于没有受到外部投机资金的冲击，因此，房地产价格总体上涨趋势不会有改变。虽然部分市州也存在一定程度的商品房过度供给的问题，但在我国围绕提升劳动者收入占国民收入比重的收入分配制度改革战略作用下，吉林省居民收入将稳步快速提升，从而进一步消化掉已有的存量商品房。此外，随着吉林省户籍制度的放开、省内人口的自由流动、新型城镇化带动下，农民工就地市民化，吉林省各市州人均收入水平之间的差异将缩小，尤其除长吉两市外其他市州人均收入将快速上升，从而形成新的住房需求，并导致房地产价格的上涨要快于长吉两市。但由于吉林省其他市州房地产市场需求仍以本地需求为主，即主要来自本地的改善性住房需求及市民化形成的新住房需求;因此，其房地產价格的上升空间有限。总体看，吉林省各市州房地产价格之间的差异将有所缩小，且在经济发展水平差异基础上形成较为合理的差异区间。

二、房地产政策体系日益完善稳定，政府与房企关系将重构

虽然本轮针对房地产业的系列调控措施尚未结束，但是经过这些年调控政策的频繁出台，部分房地产调控政策的连续性将进一步增强，房地产调控政策体系框架将基本形成。我国住房制度的市场化改革时间并不长，在本轮国际金融危机爆发前，虽然房地产市场也出现过过热或过冷的问题，并在相应的抑制政策和刺激政策的影响下，导致大的周期性波动，但是美国次贷危机的爆发，以及本轮国内房地产市场的非理性上涨，将使国家和各地区把房地产市场调控作为一项长期的重要工作。事实证明，房地产业不仅对地区经济发展和相关产业具有巨大的带动作用，而且住房是一个涉及民生的重要产业;其健康发展与否，关系到地区经济能否实现可持续发展，甚至关乎社会的稳定。对于吉林省而言，预计经过本轮系列调控政策之后，对于房地产价格上限区间的认识要更深刻于对房地产价格下限区间的认识。也就是说，未来吉林省房地产政策的调控上限区间将日益清晰，调控政策将在“限高”方面更具效力。随着房产税等相关改革措施的全面实施，吉林省房地产调控政策体系框架将基本形成并趋于稳定，并引导房地产市场的健康发展。

随着房地产市场的发展与成熟，房地产企业与政府之间的关系面临重构问题。在传统土地财政的影响下，一些地方政府出于自身财政收入最大化的考虑，不顾土地价格对房地产价格的推高作用，通过控制土地市场而获取利益。甚至有些地方政府为维护这种利益格局，不惜牺牲消费者的权益，从房地产开发商的角度，与媒体、金融机构一起营造虚假繁荣的房地产市场。经过本轮系列调控政策之后，政府的定位将有很大改变。首先，政府将日益脱离土地财政的依赖，而转为抑制房地产价格的过快、过度上涨，成为房地产市场的管理者而非利益分割者。其次，经过本轮系列调控，房地产消费者也有所成熟，其对房屋的质量以及相关配套设置提出了更高的要求，对于购房合同的要求事项更加“斤斤计较”。这时，地方政府将成为消费者利益的维护者，以消费者的立场，引导房地产业的规范化发展，甚至通过建立回溯追究机制，严格约束政府相关部门的管理权能。最后，房地产企业的分化导致政府成为房地产市场垄断的监督者。经过本轮系列调控政策之后，房地产企业分化明显，更多有经济实力的大型房地产开发商将保留下来，并占据着房地产市场的绝大部分份额。房地产市场的寡头垄断格局将进一步强化。如前文所述，在寡头垄断市场中，寡头之间会形成同盟，共同分割市场的垄断收益。由于政府职能的转型，政府不再是房地产市场的利益分割者，而是转变为垄断监督者，监督房地产市场的垄断行为，制定房地产市场价格的上限区间，并监督其执行情况。通过对房地产市场垄断行为的监督，政府将在未来房地产市场的健康合理发展上发挥着巨大作用。总之，政府不再是房地产市场的利益分割者，其与房地产企业之间也不再是“同盟”的关系，而是演变为市场的管理者、消费者利益的维护者和垄断的监督者，房地产企业与政府之间的关系将得到进一步明确与规范。

三、房地产业发展与城镇化形成新的良性互动关系

新形势下，吉林省房地产业发展将与城镇化形成独具特色的新的良性互动关系。首先，结合长吉一体化建设，长吉两市房地产业将向集约化、质量型转变。受到地理环境的影响，吉林省的平原地区更易形成城市群或城市带，因此，长吉两市的一体化发展是必然的趋势。但受制于已有行政区划的影响，以及地理环境的限制，长吉一体化并不存在大范围扩张的可能。因此，如何节约、高效利用土地便成为实施长吉一体化的重要内容之一。其中对房地产业的要求便是以集约型、质量型为发展方向。一方面，集约高效地利用土地是长吉一体化发展对房地产业的客观要求。随着长吉一体化的推进，其资源集聚能力将进一步得到强化，更多的人力资源将涌入长吉地区，这要求房地产业必须集约高效地利用土地，同时对不同层次的住房合理布局，以避免未来可能引起的“城市病”。另一方面，随着长吉一体化发展，区域内人民生活水平得到显著提升，人们的住房消费需求也将更加多样。为适应这一变化，房地产业必须向质量型方向发展。其次，基于农业现代化发展的需要，房地产业需要创新发展。吉林省是我国重要的农业省份，因此，实现农业的现代化发展是吉林省经济工作的重要目标之一。然而，传统的城镇化模式与房地产建设模式并不适应现代农业发展的需要，尤其对于吉林省这样的农业大省来说更是如此;因此，需要针对农业现代化发展的需要，加强房地产业的模式创新。其主要的内容包括：一是加强对优质土地的保护，以利于实现生态农业、绿色农业;二是结合农业产业化、规模化发展，依托农业现代化企业和农民就地市民化，建设城、村结合的住房体系;三是针对吉林省土地经营碎片化的现状，建设点、面结合的、能够更好地适应农业生产的住房体系。总之，吉林省房地产业将在与城镇化形成新的良性互动关系中健康发展。

四、后调控时代吉林省房地产业将迎来快速发展阶段

近些年来，吉林省的房地产业发展迅速，对吉林省的经济增长贡献率也逐步提高。从经济发展规律来看，房地产业对经济增长的重要带动作用仍将持续很长一段时间。未来一段时间，吉林省的城镇化将进入一个快速发展的阶段。目前，长春市、吉林市正携手于长吉图开发开放先导区建设，城市的大规模扩容趋势明显;其他市州的城市化建设也在稳步推進之中。大城市有着不容忽视的促进经济发展的作用，其所具有的积聚效应和辐射效应在国内外很多知名城市的成长过程中，都发挥过重要作用。吉林省各市州尤其是长吉两市，目前无论在城市规模上还是经济发展水平上，与大型城市的标准还相距甚远，虽有一定的积聚与辐射效应，但作用不明显。同时，吉林省城镇化建设意义重大。由于吉林省属于农业大省，大量人口囿于土地之上，而发展现代农业就意味着大量的农业劳动人口将从土地中解放出来。因此，大力推动城镇化建设，同时配套以农产品深加工业的发展，是吉林省城镇发展的必然选择。此外，从吉林省各年的统计公报及长春市统计公报数据可以看出，吉林省城镇人口数量增长缓慢，即使是省会城市长春，常驻人口增长速度也不高。可见，吉林省目前不仅农村劳动力尚未得到有效释放，而且中心城市仍未进入高速发展期。因此，按照城市发展规律可以预见，吉林省城市化将迈入一个高速发展期，房地产业对经济增长的作用将更加凸显，处于工业化与城镇化加速发展阶段的吉林省房地产业将在后调控时代进入一个快速发展的新阶段。

五、保障性住房建设资金压力将长期存在

吉林省属于欠发达地区，尽管振兴东北老工业基地战略、长吉图开发开放战略的实施，有利于吉林省经济的快速发展，从而保证地方财政收入的稳步提升。但是，作为东北老工业基地，吉林省也存在很多民生欠账，其财政资金需求也非常大。在保障性住房方面，吉林省创新的共有产权模式一定程度上解决了融资困境。但这一模式并不适用于公租房等未来主流保障性住房模式。因此，如何突破保障性住房建设的融资瓶颈，仍然是吉林省面临的重大问题。此外，地方政府摆脱土地财政已经成为经济发展的一个趋势，这对于目前经济水平并不高的吉林省来说，影响还比较小，尽快寻找未来吉林省财政的主要依托，成为亟待解决的问题。由于吉林省房地产业发展一直比较平稳，因此学术界提出的以房产税收入替代土地财政的设想，对于吉林省来说可行性并不高。因此未来长时期内，吉林省必须致力于农业现代化、工业转型和发展第三产业，通过发展经济，带动税收的增加;而在这一过程中，保障性住房建设将一直面临资金困境，直到吉林省地方财政进入良性循环后才有望彻底解决。

责任编辑：杨国栋