城市轨道交通站点商业开发模式的分析与探讨

曾庆谊

随着城市化进程的加快，经济快速增长，家庭收入增加，汽车的普及程度越来越高，使得城市交通拥堵问题日益凸显。解决城市交通问题，不能仅仅依靠修建更多的道路和扩宽城市道路，更应该提倡新型交通方式，改善人们出行方式，从根本上缓解城市道路的交通压力。于是，城市轨道交通被国内外各大城市所采用。

一、国内城市轨道交通建设基本情况介绍

截至2019 年末，中国大陆地区（不含港澳台）共有65 个城市的城市轨道交通线网规划获批（含地方政府批复的21 个城市），其中，城市轨道交通线网建设规划在实施的城市共计63 个，在实施的建设规划线路总长7339.4公里（不含已开通运营线路）。现共有40 个城市开通城市轨道交通运营线路208 条，运营线路总长度6736.2 公里。其中，地铁5180.6 公里，占比76.9%；其他制式城市轨道交通运营线路长度约1555.6 公里，占比23.1%。2019 年新增运营线路长度974.8 公里。2019 年全年共完成建设投资5958.9 亿元，同比增长8.9%，在建项目可研批复投资额累计46430.3 亿元，在建线路总长6902.5公里。在建线路规模稳步增长，年度完成建设投资额创历史新高。城市轨道交通发展日渐网络化、差异化，制式结构多元化，网络化运营逐步实现。

二、城市轨道交通站点及沿线商业开发的必要性

城市轨道交通工程的实施，改变城市交通状况，促进城市发展。但轨道交通是一项投资非常大、建设周期非常长、运营后成本回收非常慢的公益项目，在项目建设和运营初期给地方政府或投资建设方带来非常大的经济负担。根据国内外成功的案例和经验，在城市轨道交通站点及沿线进行商业开发，充分发挥城市轨道交通骨干交通作用、扩大客流吸引范围，带动城市轨道交通沿线的经济快速发展，是缓解建设资金困难的有效途径。

通过城市轨道交通的建设，对站点及其沿线地上、地下空间的合理开发和利用，在城市总体规划的框架下，提高城市整体功能作用。合理的商业开发不仅为建设方带来经济效益，还可带动工商业、房地产业、旅游观光业的发展，并加快沿线基础设施建设。

城市轨道交通站点商业开发是依托城市轨道交通整合沿线站点的土地资源、商铺资源、广告资源、通讯及视讯资源、房地产资源等形成的多元化商业开发模式。通过对站点附属资源合理有效地开发, 不仅能获得可观的经济效益, 而且可弥补建设资金不足, 填补运营亏损, 促进城市轨道交通良性发展。同时, 站点商业经济通过借助城市轨道交通自身的核心枢纽功能及各种优势, 联合周边商业形成商业辐射区, 由点及面, 带动沿线商业发展。

三、杭州地铁站点及沿线商业开发主要模式

纵观国内外各大城市的地铁发展情况，由于每座城市的情况均不相同，从而导致其站点及沿线商业开发模式也不尽相同。杭州地铁经过多年的探索和经验总结，得出了独具杭州特色的商业开发模式，主要总结为以下三种：站内商业开发模式、与地铁相连的地下商业空间开发模式、地铁上盖商业开发模式。杭州地铁站点及沿线商业开发取得丰硕成果，有非常多的成功案例，如龙翔桥站、七堡车辆段等。位于城市中心区的龙翔桥站，其附属设施全部与周边地块建筑物湖滨银泰、工联大厦合建，通过地铁出入口、平海路/延安路地下过街通道，很好的将周边商业地块湖滨银泰以及工联大厦连通，进行整体的商业开发设计。

杭州地铁1、4 号线合设的七堡车辆段，其上盖开发（地铁绿城·杭州杨柳郡）（如图1）已成为杭州地铁上盖开发的名片，取得非常好的社会效益和经济效益，闻名国内，国内各大城市的政府部门、规划部门、建设管理部门及地铁公司纷纷前来参观、考察、学习、取经，一时间，全国各城市掀起一场地铁车辆段、停车场上盖商业开发的热潮。

图1 地铁绿城·杭州杨柳郡鸟瞰实景图

四、杭州地铁商业开发工程项目介绍

杭州地铁经过多年的建设、运营管理，在商业开发方面摸索出一条独具杭州特色的商业开发模式，结合不同的商业开发模式，分别介绍杭州地铁商业开发的相关工程案例。

（1）站内商业开发模式：站内商业开发是各城市地铁公司采用的最普遍、最基本的商业开发模式，该商业开发模式又可以划分为两类，一类为公共区商业开发，另一类为车站配线上方空间商业开发。

公共区商业开发主要以便民服务为主，每座车站站厅层在两端设备用房区面向公共区设置单处面积不大于30㎡、总面积不超过100 ㎡的便民服务设施，站厅层公共区利用墙角、结构柱布置ATM 机和VEM 机，利用站厅层公共区、出入口通道、轨行区墙面设置广告灯箱。

车站配线上方空间商业开发主要是充分利用配线上方富余空间进行商业开发，根据《地铁设计规范》等规范的相关要求，为满足线路的正常情况和紧急情况下的运营需求，正线上每间隔一定距离应选取部分车站设置配线（含单渡线、停车线、交叉渡线、出入段线等），故每条地铁线路上均会有较多的车站设置配线。考虑配线车站规模非常大，布置车站必需的设备及管理用房后有较多富余空间，设置停车线的地铁车站最为突出，故结合车站周边商业情况进行有效的商业开发。

（2）与地铁相连的地下商业空间开发模式：该商业开发模式是国内外各城市地铁商业开发的重要模式，在杭州有非常多的成功案例，如凤起路站、武林广场站等。本文以杭州地铁2 号线文新站、庆春广场站为例介绍该商业开发模式。

杭州地铁2 号线二期工程文新站位于古墩路与星艺街交叉路口南侧，路口东南角为文新公园。由于地铁车站附属工程（出入口、风亭、消防出入口、无障碍电梯、冷却塔等）需要设置在文新公园内，为了更好的利用城市资源、整合城市资源，经多方论证，将文新公园结合地铁站点进行改造、升级，在文新公园内设置“P+R”地下停车库，通过出入口连通，实现与地铁车站的“无缝”衔接、“零距离”换乘。

杭州地铁2 号线一期工程（西北段）庆春广场站位于庆春东路与景昙路交叉路口、沿庆春东路东西向布置，车站北侧为庆春广场及地下商业空间（建设中）、庆春银泰、杭州大厦501、金投金融大厦，车站南侧为西子联合大厦、江干区政府、浙江大学医学院附属邵逸夫医院。车站所处位置商业氛围浓厚、人流密集，为了充分发挥地铁商业开发的优势，提高周边地块的商业价值，对庆春广场站进行特殊设计，将地铁车站加长、加宽，并将地铁车站与庆春广场地下商业空间及杭州大厦501 之间的道路下方空间进行商业开发，将地铁车站与庆春广场地下商业空间、庆春银泰、杭州大厦501 等商业综合体有机组合为一体（如图2）。

（3）地铁上盖商业开发模式：该模式是以地铁建设为契机，对地铁资源予以综合开发，使地上、地下资源更为有机地结合，通过立体规划，形成集交通、换乘、购物、休闲、娱乐、教育乃至商务、酒店等多种功能于一体的商业综合体。本文以在建的之江海洋公园站、盈中车辆段上盖为例介绍该商业开发模式。

杭州地铁6 号线一期工程之江海洋公园站位于之浦路与规划二号支路交叉路口的西南角地块内，地铁车站斜穿该商住用地，为了确保地铁方、地块方的利益不受损失，且尽量做到利益最大化，我们将本站结合地块进行上盖开发，协调好相互之间的关系（如图3）。

图2 庆春广场站与周边商业关系图

图3 之江海洋公园站上盖开发总图

杭州地铁7 号线盈中车辆段位于建设四路与杭金衢高速东北角地块内，东至大冶河、北至规划道路，总用地面积约31 公顷。车辆段正南侧的建设四路上设置有地铁站——盈中站。根据杭州地铁二期、三期建设的要求，所有段场进行上盖开发。盈中车辆段上盖开发方案结合杭州及萧山的城市特点、规划、功能定位等方面，以“空中”花园、入在“云”端为设计理念，打造多层次垂直绿化的空中花园式智慧型社区。

五、结语

目前，全国各地已进入地铁建设的高峰期，地铁商业开发成为不得不面对的机遇和挑战。当地铁工程一旦开始，车站周边地块开发的规划、设计就要跟上，做好与地铁的沟通协调，确保地铁与周边地块开发或上盖开发预留好条件，确保各方主体的利益最大化。特别对于站内商业开发，基本上由地铁公司自己运营管理，故应遵循“四同步、一独立、一协调”的原则，即同步规划、同步设计、同步建设、同步开通，地铁与商业空间的消防设计应相互独立，地铁与商业空间的客流组织、运营管理应相互协调。笔者结合杭州地铁商业开发情况，阐述以地铁为中心的商业开发的必要性，分享成功的地铁商业开发案例，供大家在后续地铁商业开发的策划、设计、建设及管理提供参考。