浅谈减少房产测绘中面积差异和纠纷的策略

王亚东

摘 要 近年来，我国市场经济建设发展非常迅速，很多行业迎来新的发展机遇和发展空间。我国房地产行业面临着不断调整和改革，房产测绘工作作为房产行业发展的重要内容，测绘工作的质量对于维护业主权益、提供法律依据和促进房屋交易等都有着不可忽视的重要作用。

关键词 房产测绘;面积差异和纠纷的策略

引言

随着我国经济建设的快速发展，我国市场经济建设一片繁荣景象，行业之间的竞争也是非常激烈。房产预测绘面积的计算是商品房成交环节的必要条件，无论是最初的房屋预售还是最终的交易达成，都应考虑到两个层次的要求。一是预测绘阶段的计算结果，二是实测绘阶段的计算结果，两个阶段在测绘面积计算上存在差异，也应该得到更加清晰的认识[1]。

1房产面积测绘中存在的问题分析

①数据采集与变更存在误差，房建工程的开工前和竣工后有预测面积和实测面积两种，两种面积的测绘方法不同，预测面积是施工技术人员结合图纸等相关数据进行计算，而实测面积则需要对现场的实际建筑面积进行计算，因而两种面积的数值可能会出现偏差。但现实生活中，很多房建工程的预测面积与实测面积的数值差较大，这对房屋的销售会形成较大的不良影响。要知道，预测面积实际上是一种理论面积，房建工程综合性较强，建筑过程较为复杂，很多房建单位在建筑施工中会对设计进行改变，这便影响了最终的实测数据。②特殊部位面积问题，阳台的测量面积过程往往容易出现误差，阳台一般分为半封闭阳台和全封闭阳台两种。作为室内面积的一种延伸，阳台的面积测量是按照围护结构外围水平面积进行测量的，不同的房建设计使得不同的阳台形状不同，但在实际的面积测绘作业中，其按主体结构最外侧进行测量，进而使得实测的面积与预测的面积往往会出现误差。阳台在实际测绘的过程中，往往会出现实际使用面积小于预测面积的情况[2]。

2减少房产测绘中面积差异和纠纷的策略

2.1 采用先进的测绘设备

在对房产的面积进行测量的过程中，可以采购一些先进的设备（例如：无人机代替传统测绘仪器），来进行测量绘制，这样可以保障数据的准确性，對下一步的工作有着很大的帮助，除此之外，还要对这些先进的仪器掌握使用方法，这些专业的知识技能会对测量人员有很大的帮助，会更加方便快捷，能够缩短工作时间，保障工作效率。

2.2 控制前期收件图纸及资料的审查质量

测绘工作前期的收件图纸和资料的审查工作，是保证测绘工作顺利展开、提高测绘效率的重要前提条件，因此，通过控制前期收件图纸及资料的审查质量，能够有效地实现房产测绘中测绘面积的质量控制。首先，确保提供审查资料的合规性。针对委托方提供的建筑施工图纸，应该进行必要的质量审查工作，确保该施工图纸是符合相关规划部门审核批准的。其次，确保提供审查资料的完整性，前期的收件图纸及其资料，应该包括完整的建施图纸。再次，确保审查特殊性资料。由于房屋建筑存在阳台、屋顶等平面图无法看清的内容，因此针对这一部分特殊资料，也应该做好全面的审查工作，否则很容易在测绘工作中出现问题。

2.3 测绘单位的专业规划

测绘单位是这项工作的核心要素，对于开发建设单位提供的测绘资料，要进行详细的审查与核对，在项目证件齐全之后，使用CAD等专业绘图软件和测量工具按比例地来准确绘制面积线。在实测绘阶段要将结果与差异处做出标识，反复地核算实测绘面积和现场测量工作中可能出现的误差，在经过核对后，让不同的数据都通过现场测绘获取结果。现场的技术人员在明确测量要点后，使用测量工具和预测绘资料的辅助来保证结果的准确性。如果在没有出现工程变更等影响条件的前提下，仍然出现了尺寸和数据误差，则应考虑是否是现场施工出现问题，那么应及时填写情况说明以便于后续的查询处理。

2.4 提升面积测绘精度，规范测绘精度要求

为了能够确保广大用户的利益不被损害，就必须做好房屋面积测绘工作，尽可能提升面积测绘的精度，让相应的测绘精度达到国家规定的要求和标准。在建筑工程领域，房屋面积测绘的精度都有其相应的数据指标，因而在满足相应指标等级的需求下进行测绘作业势在必行。相关测绘技术人员一定要提高自身的测绘水平，以及提高对测绘工作的重要性认识，在实际面积测绘作业中，对测绘的精度牢牢进行把握，如果精度不符合相应标准，需要及时进行新的面积测绘。

2.5 开发单位的规划工作

开发商应该考虑到因各种因素可能导致的设计变更问题，将所有变更的内容进行社会公示并公开收集意见，在没有反对态度后可以进行后续的规划变更。预测绘单位在获取变更后内容时，要进行预测绘面积的更新，签署商品房的预售合同。如果建筑面积发生了一定的变化，则购房者可以有护理退房或申请优惠价格的权利。对于异议部分，可以安排其他单位进行重新测绘。对于开发商而言，应在规划审批后尽量减少变更，所以在商品最初确定项目定位时，应该按照项目区域的业态功能变化与经济结构特征来确定项目使用功能，让功能用房的完善程度得到提高。现代技术的快速发展下，以BIM等技术为代表的工程项目模拟模式得到了广泛应用，能够借助软件分析潜在的不合理情况，做出针对性调整以避免规划变更情况的频繁产生。虽然在市场经济条件下开发单位也需要追求利益，某些项目也会有不同的阶段版本。开发商应秉承认真负责的态度，严格地按照设计的要求与规律，稳定推进工程建设的各项工作，并协助施工单位详细了解图纸，确定可供惭怍的施工工艺，确保工程能够按照图纸要求展开施工。即便出现失误，也应该及时查漏补缺，直至工程最终竣工验收[3]。

3结束语

综上所述，从房产预测绘和实测绘面积产生差异的过程来看，出现问题的原因表现为多个方面。而要解决预测绘和实测绘面积差异的措施也应相互对应，无论是制度还是技术层面都要加强管理，完善约束性条件，在各方的相互配合下实现数据的精确分析与应用，保障测绘结果的精度效率，为城市建设提供技术支持。

参考文献

[1] 何善国.减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法探讨[J].住宅与房地产，2017（12）：16.

[2] 宋洋.试论减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法[J].技经济导刊，2019（21）：81.

[3] 宋锦青.对房产预测绘与实测绘减少差异的方法探究[J].城市建设理论研究（电子版），2019（10）：56-57.