我国房地产中介市场存在的问题及解决对策

王磊

摘 要：房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务等活动的总称。目前，随着我国房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产经纪为主营业务的房地產中介数量激增，房地产中介市场日益繁荣。但市场繁荣的背后却隐藏着一些不规范行为，严重扰乱了社会秩序，导致房地产中介纠纷频繁发生，让消费者感到困惑和不解，也让政府部门感到棘手。本文主要以房地产中介为研究对象，以当前房地产中介服务存在的问题和不规范行为为重点，分析房地产中介市场存在的问题，并提出解决对策仅供借鉴。

关键词：房地产中介;问题;对策

一、我国房地产中介发展现状

房地产中介作为房地产业的分支，是随着房地产业的快速发展而兴起的。由于房地产具有价值最大、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以自1998年首家房产中介公司——深圳国际房地产资讯股份有限公司成立起，我国房地产中介如雨后春笋般迅速发展起来，随之产生了如中原地产、21世纪不动产等一大批知名品牌企业，与此同时房地产中介行业基本制度逐步建立。但从2007年底开始，随着“未满五年经济房不能上市交易”等调控政策的出台以及高房价的冲击，退市风逐渐向全国范围蔓延。仅2008年这一年，北京关闭的中介门店数量就达1500家，占行业总数的40%。几乎是同一时期，号称“中国最大、网点最多、实力最强”的房产地中介——创辉租售旗下近200多家上海门店几乎全部关闭。但不可否认的是，它在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面起着不可替代的作用。

近些年，随着国家对房地产市场宏观政策的调控，楼市成交量惨淡令房地产中介机构再次出现“关店潮”。限购政策的实施，使得主要城市的二手房成交量大幅锐减，总体降幅达50%以上，房屋中介行业正面临着严峻的生存考验。成交量严重不足加之买卖代理费费率降低使得许多房产中介机构生存压力加大，最终被迫关店止亏。目前，从国家“房子是用来住的，不是用来炒的”、“大力发展租赁住房市场”等楼市新政推断，市场短期内成交难有明显改变，房产中介关店潮或仍将持续。

二、房地产中介市场存在的问题及原因

我国房地产中介机构相比国外起步较晚，在职业标准、执业规则、从业人员素质及管理经验等方面都有待提高。纵观我国房地产中介行业，主要存在以下问题：

1、从业人员素质参差不齐、专业化水平低

房地产中介服务是一项复杂的，需要具备高水平的信息收集和信息处理能力的，应该由高学历、高智力的专业人才承担的活动。目前，我国许多房地产中介机构从业人员多为“半路出家”，普遍整体素质不高，文化水平偏低，不能通过国家和省统一的从业资格考试，因此导致这些房地产中介机构服务质量差、法律知识淡薄、业务水平低，屡屡出现违法违规行为，严重扰乱了市场秩序。

2、诚信不足、缺乏职业操守

追求利润最大化是每个房地产中介机构的目标，无可厚非。但正是为了这个目标导致中介机构具有了不诚信的内在动力，进而违背自己的职业道德。例如某些房地产中介服务的委托合同均由公司自行拟定，一些不法房地产中介机构针对一般消费者不熟悉具体中介业务，故意在合同条款中增加对自己有利的内容，而后利用这些合同陷阱欺诈消费者。

3、准入门槛低、市场竞争无序

目前房地产中介数量众多，但主要以中小型中介机构居多。除了巨大经济利益的驱使，入行门槛低也是一个主要原因。注册房地产中介不需投入太多资金且当前资质认证制度不健全，因此产生了一部分俗称“房产信息部”的夫妻店。这些小规模的中介大多无专业性可言，而退出成本低又导致房地产中介进出市场频繁，竞争无序，影响市场发展。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。

4、法律法规不健全、行业监管缺少有效抓手

按照《房地产经纪管理办法》规定，设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。一些中介机构取得营业执照后，因为没有注册的房地产经纪人员，无法按要求到住建部门备案便开始承揽业务。类似这种情况的中介机构应由谁来管？是住建部门还是审批或市场监督管理部门，现实中职责界定不清，更谈不上依法取缔相应的中介机构，在一定程度上扰乱了房地产中介市场秩序。

三、房地产中介市场存在问题的解决对策

1、加强培训，提高从业人员综合素质

加强房地产中介从业人员的准入资格，定期组织执业培训，除了要对房地产方面知识的培训，还要对金融、法律、市场营销等方面有全面了解，以提高人员技能，使中介机构从业人员不仅能为客户提供详尽信息，还能在价格分析、投资规划等方面提供优质咨询。同时，要注重员工的职业化培训以提升其职业素质和执业道德。通过建立定期考核制度，逐步淘汰不合格人员，确保从业人员综合素质和业务能力不断提升。

2、建立诚信制度，加强品牌建设

诚信和品牌对于一家房地产中介是至关重要的，如果哪一家中介机构在消费者心中烙上了失信的烙印，那么对它的发展是致命的。因此，每一家房地产中介都应依法经营，诚信服务，以诚信作为经营理念打造企业品牌，不断推动诚信多样化服务，从而带动和实现整个行业的诚信经营。房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑，完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德，加强机构内部的自我管理，提高企业的核心竞争力，致力于诚信经营和品牌建设，从而在消费者中留下良好的口碑。

3、提高准入门槛，壮大机构规模

由于准入门槛过低，导致我国房地产中介良莠不齐。建议从两个方面进行加强：一是通过提高中介机构的资质以减少类似“夫妻店”、“信息部”之类门店的存在，建议市场监督部门在审批房地产中介机构时，适当提高注册资金数额;二是通过提高从业人员的资质认证以增强其责任感和规范性。通过以上两方面来提高入市门槛，尽可能从源头上加强对房地产中介机构的管理。另外，任何一个房地产中介机构都不可能满足所有客户的需求，也不能包揽千差万别的客户，这就在客观上要求房地产中介机构要走联合发展的道路，做到信息共享，优势互补。建议有针对性的扶持一批有发展前景的房地产中介机构，使其提高管理水平，扩大营业范围，引导他们组建连锁店或联系点，走规模化发展之路。

4、健全相关法律体系，加大监管力度

一个成熟的房地产中介市场需要一套完善的法规体系来保障整个市场的健康、正常运作。而房地产中介机构的监管涉及住建、城管、市场监督、发改（物价）、行政审批、人社等多个部门，为了能在以后的监管和执法工作中部门之间形成合力，应尽快建立起一套自上而下，由粗到细，互相呼应、互相补充的法律法规体系，从而使政府部门、中介机构、监管执法人员及从业人员有法可依，依法行事。

四、结论语

房地产中介市场作为连接房地产市场的桥梁，对房地产市场的发展起了至关重要的作用。近些年，伴随着国家对房地产市场调控政策的变化，市场竞争不断加剧，这就需要中介企业在灵活变化和可持续发展中找到平衡点，同时注重提升公司的信誉程度，这样才可以在市场中找到生存空间。

参考文献：

[1]吴翔华.房地产中介概论.化学工业出版社，2006.

[2]杨环，杨苏.浅谈我国房地产中介的现状和发展.内蒙古科技与经济，2010.