刚需买房全攻略

白利倩

对于很多刚需族来说，心里一直有个疑问：买房的时机到了吗？

在这句疑问下，国内房价一路走高，而限购政策一再收紧。其实，对于刚需族来说，居住需求是第一位的。所以，不管调控政策如何升级，对于刚需族来说，在买房成本降下来的时候，就是买房的好时机。

2020年购房成本降了吗

目前，就国内来看，购房成本主要集中在房价、按揭利率以及税费等。

就房价而言，我们可以看看下面的数据：

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示，2020年7月，百城新建住宅平均价格为15528元/平方米，环比上涨0.43%，同比上涨3.21%;百城二手住宅平均价格为15304元/平方米，环比上涨0.02%，同比上涨2.05%。

从数据来看，尽管百城住宅价格仍在上涨，但是相比此前单城涨幅达到30%以上，目前国内楼市基本上属于稳定。

再看利率。2020年新冠肺炎疫情发生以来，国內货币政策适度宽松。例如，3月1日起，房贷利率从以前的“基准利率±浮动幅度”变成了“LPR+加点”。而事实上，为了促进疫情期间的消费增长，LPR不断下调。其中，5年期LPR连续4个月保持在3.65%。

而税费。据相关媒体报道，为了适应当前形势，不少城市推出税费优惠政策。例如，某城市推出交契税返现金消费券的活动。

所以，综合来看，目前购房成本相较于以往是在降低的。与此同时，为了去库存，不少开发商推出购房打折优惠活动。例如，此前恒大在网上卖房“大出血”，不仅推出全国所有楼盘78折的特大优惠，若通过其线上购房平台推荐还能额外享受97折，而且认购定金也从原来的5000元降至2000元。

因此，当前来看，如果刚需族钱包允许，现在是“上车”的好时机。

购房攻略你带齐了吗

如果购房成本降了，自己也确实有刚需，那买房是自然而然的事情。

那关于购房，我们该怎么选择呢？

按照很多人的想法，当然是房子越大越好，如果能是豪宅更好。不过理想中的房子是最好的，但最终决定我们住房条件的是钱包。因此，我们选房购房的前提，一定是要站在自己钱包的基础上的。

那么，在钱包里的钱有限的情况下，我们如何选中一个性价比更好的房子呢？毕竟，这套房子可能是我们永远的家，我们要花好几十年与之相伴，那一定要住得舒心才行。即使我们要将之出手，也能保证我们入手的这套房保值增值。毕竟，房价这么贵，很多家庭都是掏空六个口袋才能供一套房子。

因此，我们选房购房，参考的基本原则是：一要住得舒心，二要保值增值（即便是自住刚需，房子可能一辈子都不会卖，但很多人还是希望入手的房子能不停涨价，这样心理感觉不亏）。

那刚需买房，到底该怎么选呢？

通勤距离

所谓通勤距离，即城市职工每日乘车在居住区和工作地区往返移动的距离。住建部城市交通基础设施监测与治理实验室、中国城市规划设计研究院联合百度地图慧眼发布《2020年度全国主要城市通勤监测报告》（以下简称《报告》），报告选取36个中国主要城市，借助百度地图位置服务和移动通信运营商数据，从通勤范围、空间匹配、通勤距离、幸福通勤、公交服务、轨道覆盖6个方面，描绘出城市通勤画像。

最后得出结论，认为当下，极限半径是40公里。同时，城市平均通勤距离越大，意味着居民的通勤成本越高。这个成本不仅是金钱上的，还有时间上的。通勤距离大了，幸福感也会降下来。

因此，我们选房，一定要考虑通勤距离。按照两个原则来选：一是到城市绝对核心的直线距离差不多的板块如果太贵，我们可以考虑地铁至城市绝对核心通勤时间差不多的地段。二是两个目前售价差不多的楼盘，距离市中心更近的楼盘当选。

不过，我们注意到，现在各个城市近郊板块都比较火。这些楼盘与靠近市中心的楼盘相比，价格相对较低，很多刚需族会考虑。但随着市中心因为土地稀缺导致价值重新发现，以及商业、教育、医疗资源的聚集，使得10年之后，市中心房价仍会高于近郊很多。

因此，对于刚需族来说，可以综合房价和通勤距离两个因素，在可承受的条件下，选择距市中心更近一点的房子。这样既能最大限度平衡自身居住需求，又能保证未来投资保值的需求。

新房还是二手房

很多刚需族买房，都会先问买新房还是买二手房。

对于其他商品，二手的肯定比新的便宜，但房子却是个例外。很多城市有同一板块的新房价格比二手房更便宜的现象。因此，买新房还是二手房，价格不是主要考虑因素。

那新旧房如何衡量呢？

我们都知道，刚需族对房子的需求是迫切的，当新房是期房而二手房是现房的情况下，很多人会优先考虑二手房。特别是在一、二线城市，买新房还得排队摇号，而且能不能摇上号也是个未知数。

再或者，想买距离市中心近的，但是发现市中心附近已经没有新房了，那二手房就是不错的选择。

不过，二手房如果房龄太老，那居住维修成本就要高。同时，太老的房子出手也会比较困难。

因此，如果新旧价格相同，那刚需族可以选择已上市5-10年的次新房。因为5-10年的房龄，还算比较新的，无论是房型设计、小区环境、车位，还是物业管理，各方面应该都还不错。

多层还是电梯高层

现在很多人买房，多高的楼层都不是障碍，因为有了电梯。那多层与电梯高层如何选呢？

多层步梯房的优势是多层得房率高，物业费低，更实惠，但采光差，要爬楼。年轻的时候可以爬楼梯，但是人都有老的时候。家里还会有老人和小孩，让他们每天爬楼不太现实。

而高层采光好，景观好，有电梯，上下楼轻松，但物业费高，得房率也低，电梯容易出现早高峰拥挤情况。

因此，对于刚需族来说，现在或预期未来10年内，不会有父母或家里其他老人同住，可以买多层。否则，建议电梯房。尤其是随着老龄化越来越严重，没电梯的多层住宅，低层需求会比高层需求更多，1楼以上4楼以下更为抢手，价格会有上升空间。

地铁如何考虑

随着城市交通压力的剧增，地铁成为很多人选房的重要考虑因素。刚需族如果没有车通勤，那地铁因素更要考虑。

针对这种需求，开发商也紧盯地铁，将地铁作为销售的卖点之一。有些开发商甚至噱头吹到爆，距离地铁站哪怕有三四公里远，也自称是地铁房。

不过，此前网上有一个统计，所谓的地铁房，应该是冬天一碗汤的距离，即在冬天，你端一碗汤，从家走到地铁站，汤还是热的。如果具体量化的话，大概就是步行1000米以内的距离，或者步行不超过10分钟的距离。

有地铁毗邻，当然是好的。但是这种房子，往往房价又比周边的高出一截。因此，刚需族最优的选择是买准地铁房，也就是距离最近地铁站，步行距离在1-2公里之间的房子。

如果离地铁站步行超过2公里，开发商还宣称地铁房，那我们就要慎重考虑了。

买几房？

作为刚需，买几室几厅的房子，是很多人在看房之前都要做的选择。

卧室越多，面积越大，那总价肯定越高。但如果房子选小了，家里老老少少几口人，能住下吗？

不过，任何事情都有不完美的一面。房子作为固定商品也是如此。因此，对于刚需族来说，只需做好平衡就行。例如，如果钱包允许，那肯定一步到位的三房更舒适。

但如果是年轻人，单身或者小夫妻，同时钱包不够厚，那么一室或者两室也可以接受。在家里人口少的这段时间，可以积攒钱包，然后再考虑换房。

不过，买这类房，要考虑地段、交通、商业等情况，为以后出租或者出手做打算。

事实上，统计显示，越是房价高企的城市，这种小户型的需求越多，相对大户型的单位溢价也越高。二手房市场，小户型也更抢手，很容易卖掉。

不懂理财的人，投资时的本能考量是买价格便宜的。但事实往往相反，价格高是因为价值在，而有价值的东西才会更有投资价值。买房也一样。所以，无论我们在一线城市还是四线城市，价格虽然是重要因素，但长远来看，价格是最不需要考虑的因素。因为有价值的房子，哪怕当下比其他房子贵，但10年甚至20年之后，它的价格会比其他房子更贵。这就是价值的体现。

因此，综合来看，对于刚需选房，各个因素重要程度是房子>地段>小区。因为，房子对于刚需族來说，居住永远是第一位的。