城市交通通达度与居住用地价格关系分析

祁建辉

【摘  要】城市交通通达度对城市土地的经济效益有着重要的影响。通过选取唐山中心区地价样点，对地价样点进行500m、1000m、1500m缓冲性分析，利用不同范围的缓冲区距离和权重值计算样点交通通达度，建立土地价格模型，从地价样点距城市行政中心和城市中心的距离以及样点交通通达度分析对交通通达度与居住用地的关系进行分析。

【关键词】交通通达度;土地;经济效益;地价样点

引言

交通通达度是城市现代化建设水平的重要标志。它受市区交通道路状况和交通量（某一道路断面单位时间内通过的车流和人流的总量）制约。交通通达度对市区繁华度、居民生活和工作方便程度有直接影响，也影响土地价格。通达度越高，交通越方便。而土地的价格则会因通达度高而升高，交通通达度和土地价格成正比。本文试图从地价样点距城市中心和城市行政中心距离，以及地价样点的交通通达度两个方面，通过建立土地价格模型分析交通通达度对土地价格的影响。

1.研究对象及研究方法

1.1研究对象的选取和数据来源

本文研究的对象主要就是唐山市中心区，唐山市中心区的经济发展迅速，建设用地快速发展，对唐山市中心区的研究能很好的分析交通通达度对土地价格的影响。研究选取的土地利用基础数据为2009年唐山市主城区土地利用数据，属性数据包括地类编码、地类名称、地类性质以及地类面积等，数据经过2009年实地调绘，数据真实可靠。研究分析的土地价格用楼房价格表示，楼房价格主要由唐山各小区售楼处公布房价为基础，部分房价由所在小区网络公布的房价走势均值所得。研究区的交通线路主要以道路为主，因此选取道路线路为研究对象，在原有数据库建立道路的单独图层，进行数据的矢量化，并编辑填写道路的名称、道路的长度、道路的面积、道路的等级等属性信息。

1.2研究方法

本文采用的主要是GIS技術，GIS的核心是一个地理数据库，所以建立GIS的第一步是将地面的实体图形数据和描述它的属性数据输入到数据中，即数据采集，为了消除数据采集的错误，需要对图形及文本数据进行编辑和修改。GIS主要提供数据采集和编辑功能、属性信息编辑和分析、空间数据管理功能、制图功能等，通过gis的空间分析功能对地价样点做缓冲性分析，提取数据对数据进行回归性分析，研究的流程主要包括数据的整理、数据的数字信息化、数据管理、提取以及数据分析。

2.地价样点选取及土地价格模型建立

2.1地价样点的选取

本文主要通过建立土地价格模型，通过模型以样本点的具体位置和交通通达度作为变量，研究交通通达度和土地价格之间的关系。

（1）样本点数据。研究中选取居民用地，考虑到容积率的差别，采取楼面价格代表土地价格。由于唐山市中心区整体居民用地分布整体比较集中，共选取样本点20条。

（2）空间数据。根据城市规划提取唐山市中心区和唐山市规划中心区的地理位置，建立点图层，将地价点进行位置定位。

2.2土地价格模型的建立

根据地租理论、廊道效应表明，土地价格随着到城市中心距离的增加而降低，由于考虑到交通通达度对土地价格模型的影响，以交通通达度作为变量因子，并考虑行政中心以及城市中心对土地价格的影响。通过上述分析，建立土地价格模型：

Landprice=α0+α1CBD1+α2CBD2+α3FI+ε         （1）

式中：Landprice：表示楼面价格（元/m2）;

CBD1：表示地价样点距离城市行政中心的距离（km）;

CBD2：表示地价样点距离城市中心的距离（km）;

FI：表示地价样点交通通达度。

3.数据整理和变量分析

3.1数据整理

地价样点需要进行楼面价格、用地属性等信息的录入外，还需要通过ArcGis软件的量算功能，对样本点到城市中心和行政中心的距离进行提取，然后将提取的距离按相应的字段名进行录入。

交通通达度通常都是用道路路网密度进行刻画的，根据道路等级有不通的划分，如城市主干路，次干路、支路等等，相对于不同的道路的等级会赋予相对应等级权重，等级越高权重值越大，具体权重如表。首先进行道路密度的计算，通过对样本点500m、1000m、1500m范围内的道路长度进行统计计算，然后除以缓冲区的总面积得出的就是道路密度，即区域内所有道路的总长度与区域总面积之比，单位为千米每平方米。样本点通过不同的缓冲区范围得到了三个道路密度值，也就是三个交通通达度值。根据廊道效应可知随着距离的增加，交通通达度对土地价格的影响就随之降低，所以通过500m、1000m、1500m范围的缓冲区相应交通通达度赋予等级权重为0.3、0.2、0.1，然后根据等级权重的不同计算该样本点的交通通达度值，具体公式如下：

样本点总体交通通达度=

3.2土地价格变量分析

土地价格的影响因素比较多，也比较不稳定，由于受到土地的类型、土地的年限和土地的区位等等因素的影响，而居住用地相对比较稳定，随着从市中心到郊区土地价格的走势也比较稳定，所以土地价格样本点选取居住用地。

通过数据整理得到，总共选取了20个地价样点，布满唐山市中心区，对土地价格进行统计分析可知，土地价格最高为8976元/m2，最小为5010元/m2，平均价格为7218元/m2。土地价格小于7000元/m2占到样本总数的45%。

地价样本点距离城市中心和行政中心的距离也进行了统计，样本点距离城市中心最远的为6.631km，最近的样本点距离为2.365km，大部分样本点都在5km以内，占据了样点总量的75%。地价样点到城市行政中心的最大距离为6.772km，最小距离为1.7km，整体与到城市中心的相似，大部分地价样点都在5km以内，占据样点总数的80%。

地价样点的交通通达度是通过道路密度刻画的，通过统计分析可知，地价样点中通达度分值最大的为4.66分，最小的为1.18分，平均分值为3.22分，通达度分值大部分分布在4分以内，占到了通达度分值总数的65%。交通通达度受到距离城市中心和距离城市行政中心距离的影响双重影响。

3.3模型估计

根据SPSS V13.0统计软件进行多元回归分析，利用最小二乘的方法进行估计，分析结果如表2。

4.结论

由上述数据可知，在显著性水平α=0.05条件下，模型整体上通过了F检验p=0.003，p<α，说明回归方程总体上是显著的，R为复相关系数，R=0.754，说明土地价格与交通通达度、距行政中心的距离以及距城市中心的距离之间的相关程度为75.4%。

由交通的廊道效應可知随着距离行政中心和城市中心的距离越近，土地价格越高，根据对CBD1、CBD2的统计分析中非标准化系数中标准误差可以得知，每距离行政中心的距离增加1km，土地价格增加512元;每距离城市中心距离增加1km，土地价格增加469元。同时验证了地租理论，离城市中心越近，土地价格相对越高。

根据交通通达度的统计结果可知，通达度对土地价格的影响也很显著，交通通达度分值每增加1分，土地价格就增加231元，由此可知交通通达度分值越大，土地价格就越高。但也有不部分地区不符合这种推断，交通通达度分值也很高，但是由于周边离购物中心、学校等便利条件稍远些，例如蓝天楼，它的通达度值也很高，相对应的楼房价格却不很高，这也和其自身的区位因素有很大的关系。

通过以上模型结果的分析，模型从总体上具有有效性，受到距城市行政中心和城市中心距离的双重影响，交通通达度对土地价格的影响也起着至关重要的作用，交通通达度越高，土地价格越高，二者之间成正比。

总之，交通通达度对土地价格有着重要的影响，但是由于土地价格受到区位因素、土地的用地性质等各方面因素的影响，本文研究的因素还较为单一，由于区位因素以及政府规划等干涉产生变化，整体都会考虑到周边的交通规划。所以今后还需要对交通通达度以及影响土地价格的各种因素进行全面的研究和分析，全面的分析各种影响因素对土地价格的影响程度，通过对土地价格影响因素进行更为细致的研究，对城市规划和土地规划以及区位选址等都有着至关重要的作用。

参考文献

[1]吴晶晶.城市轨道交通与其沿线土地价格研究[D].长安大学，2007.5.

[2]邓治远.城市轨道交通对土地价格的影响研究[D].西南大学，2008.5.

[3]罗铭.城市交通与土地利用互动关系研究[D].北京工业大学.2008.10.