关于高速铁路土地综合开发选址合理性的探讨及应用

徐青松

（昌九城际铁路股份有限公司，江西南昌 330002）

随着国家铁路投融资改革的进一步深化，高速铁路土地综合开发已按促进铁路建设可持续发展的目标稳步向前推进。2014年国务院办公厅颁布《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（〔2014〕37 号），明确支持铁路建设与新型城镇化相结合，对铁路毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用，土地开发取得的收益支持铁路建设。在新时代下，及时合理确定铁路土地综合开发的选址是项目建设批复的重要条件和铁路强基达标、提质增效的要求。

1 铁路土地综合开发的概念和选址要求

铁路土地综合开发是在保障铁路运输功能和运营安全的前提下，坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，以铁路站场为依托，与毗邻地区土地进行整体规划、一体设计、统一联建、立体开发，促进铁路站场及相关设施与周边土地布局协调、交通无缝衔接、空间充分利用、铁路运输和城市服务功能提高的建设和用地模式。

在新建铁路项目前期，应将项目财务平衡与综合开发需求作为站场选址的重要因素，原则上以车站周边土地综合开发为重点，其用地总量扣除站场用地后，同一铁路建设项目单个站场综合开发用地平均规模不超过50hm2，最高不超过100hm2。

2 影响铁路土地综合开发选址合理性的因素

影响铁路土地综合开发选址的因素较多，应坚持统筹兼顾、因地制宜的原则[1]。本文从地理维度、经济维度、文化维度三方面对影响高速铁路土地开发选址合理性的因素进行分析。

2.1 地理维度

（1）依托高速铁路车站站场的区位优势。高速铁路车站是大规模人流集散点，具有交通优势和人流丰富优势。根据城市规划发展集高铁站、汽车站、地铁站一体化的城市集成交通，利用交通便利拓展人流，提升车站站场周边土地经济价值。因此土地经营开发选址要依托高速铁路车站站场的区位优势，选址距高速铁路车站广场越近优势越明显，宜不超过1km。

（2）选址结合地形要素和地理环境。选址地块在满足土地整体规划要求下，因地制宜使拟选用地的开发价值最大化。结合地形要素和地理环境合理选择开发用地应注意几点：①不宜选择在山坡、林地、村庄等构筑物、附着物较多的土地上，避免选址地势低洼地段；②选择地块尽量完整统一规则，困难地段不宜大于两个地块；③选择地块要进出道路通畅便捷及配套基础设施尽量完善齐全；④开发用地与周边企业、工厂（化工厂、污水处理厂）等设施的距离需满足规划业态的要求。

2.2 经济维度

（1）利用地方的优势业态资源。根据项目沿线社会经济发展状况，分析土地市场和房地产市场发展阶段，利用地方商业产业的优势业态资源，并结合城市规要求确定铁路土地开发用地的业态，住宅、旅游、酒店、商业等优势业态的确定有利于明确选址的目标方向。

（2）选址要考虑开发用地周边消费人群和客流量。铁路开发用地属于城市的一个市场区域，这个区域的市场价值需要商业支撑，掌握开发用地周边消费人群和客流量是关系土地开发是否具有价值的基础资料，在选址时要充分挖掘和开发消费人群和客流量的价值，消费人群和客流量规模体量越大开发用地越有价值。

2.3 文化维度

（1）选址可发挥自然文化和人文历史的优势。一座城市的文化品质和丰富性决定着这座城市的自然和历史文化价值。把历史积淀和有代表性的物质遗存融入开发价值中形成经济品牌。选址过程中要利用靠近自然文化景观和人文历史景观位置的优势，打造观光旅游、度假品牌；利用优美的自然景观也可作为高质量住宅、休闲疗养设施的优势；利用红色资源、人文历史打造旅游、培训的基地的优势。

（2）选址应结合地方风土人情和习俗布局。面对一幢建筑、一个城市、一种方言、一种习俗，准确找到它们现存的形式与地方环境的内在逻辑，才能把选址的精神融入地方风土人情和习俗中，利用该优势搞好特色旅游、特色民宿、特色小吃商业街等。

表1 比选

3 铁路开发用地选址的步骤

（1）要求地方提供选址方案。依据项目财务平衡与综合开发需求，确定铁路站场综合开发用地的规模和站场初步选址，地方政府根据综合开发用地面积和站场位置提供方案。

（2）根据方案收集分析各类资料。根据地块方案收集城市、道路网、铁路线路、国土等有关规划和水文地质、交通运输等情况；城市土地市场、房地产市场、商业市场、地区人口分布及产值、工农业现状及发展、城市资源情况；历史文化、风俗习惯、科教教育、宗教旅游等情况。依据收集资料情况分析各方案的特点。

（3）进行方案比选及确定选址。根据各开发选址方案的特点，对应影响铁路土地综合开发选址合理性的因素，从地理、经济、文化维度各方面逐一进行对比，满足土地开发选址有利因素最多、不利因素最少、使土地开发价值最大的方案确定为铁路土地综合开发选址的最终方案。

4 地理、经济、文化维度因素法选址的应用

本文选取昌九客专庐山站铁路土地综合开发选址方案展开探讨。

4.1 方案介绍

新建南昌至九江客运专线庐山站铁路土地综合开发用地750 亩，地方政府提供了开发用地位于杭瑞高速以北（方案1）、杭瑞高速以南（方案2）、通江大道以东（方案3）、发展大道以南（方案4）4 个方案。

4.2 方案分析

方案1：选址地块位于杭瑞高速以北、昌九高速以西。选址地块距昌九客专庐山站约2.6km，该地块在山坡上，处于两条高速高架桥下的夹角处，现进出通道仅为九江市柴桑区057 乡道，村庄、附着物较少，附近有垃圾处理厂，地理地形位置欠佳；该地块属于九江市柴桑区规划区以外，方圆1.5km 内只有零星村落、人口稀少，无明显业态选择方向；旅游、人文、历史挖掘潜力较小。

方案2：选址地块位于杭瑞高速以南、京九铁路以西。选址地块距昌九客专庐山站约3km，该地块在杨家山山脚，处于铁路与高速高架桥下的夹角处且地形狭长，现进出通道仅为九江市柴桑区057 乡道，村庄、附着物较少，附近有垃圾处理厂，地理地形位置欠佳；该地块属于九江市柴桑区规划区以外，方圆1.5km 内只有零星村落、人口稀少，无明显业态选择方向；该地旅游、人文、历史挖掘潜力一般。

方案3：选址地块位于通江大道以南、武九铁路以北。选址地块距昌九客专庐山站约11km，该地块地势平坦开阔，紧邻柴桑区与其他城区的主要通道通江大道，地面无村庄且附着物较少，地理地形位置较好；该地块属于九江市柴桑区规划区边缘，方圆1.5km 内有部分厂矿企业和住宅，可主要选择住宅和酒店业态；该地块距狮子洞旅游景区约4km，旅游、人文、历史挖掘潜力较小。

方案4：选址地块位于发展大道以南约260m，昌九高速以西，京九铁路以东。选址地块距昌九客专庐山站约0.6km，该地块地势开阔稍有起伏，紧邻柴桑区与其他城区的主要通道发展大道，地面有部分村庄且树木较多，地理地形位置较好；该地块紧邻九江市柴桑区规划中心区，方圆1.5km 内商业、住宅、企业较多，人流量较大，可主要选择住宅、酒店、商业业态；该地块距中华贤母园景区约3km，公交、汽车、规划地铁可方便进入庐山风景区，旅游、人文、历史挖掘潜力较大。

4.3 方案比选及确定

根据收集的地块相关资料，把4 个选址方案的评价效果从地理、经济、文化维度各方面逐一进行对比，编制铁路土地综合开发选址方案地理、经济、文化维度因素比选表，见表1。

根据各方案的选址影响因素比选，方案4 的有利因素8 项最多，不利因素2 项最少，确定方案4 地块为昌九客专庐山站铁路土地综合开发选址地块。

5 结束语

本文根据铁路新时代的发展要求，从地理、经济、文化维度考虑和探讨铁路土地综合开发选址的影响因素和选址的步骤，通过事例应用地理、经济、文化维度影响因素对比确定选址方案，取得较好的效果。