企业财务风险及其防范

彭婉芳

摘要：本研究在总结国内外有关企业财务风险理论研究成果的基础上，结合分析我国房地产企业现状，探寻国内房地产上市企业存在的财务风险。从一般企业资金循环运动过程的视角，针对国内房地产上市企业的行业特点，分析标杆企业的财务状况，从而挖掘产生财务风险的原因;在此基础上提出标杆企业财务风险防范措施，针对标杆企业财务风险的成因，进而发现国内房地产上市企业存在的财务风险，并进一步提出完善房地产企业财务风险防范措施的思路和建议，以期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所裨益，为企业管理当局进行财务风险防范提供新的参考。

关键词：房地产;财务风险;成因;防范

中图分类号：F830    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2020）11-0089-05

一、引言

企业所面临的风险是随着知识经济的到来而愈发增多的，财务风险客观、广泛地存在于企业的融资、投资、营运资金和股利管理的全部理财活动当中，如何有效地防范、抵御财务风险已成为财务管理的关键之所在。房地产属于一个典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点，正因如此，导致其必然会存在一定的财务风险。加上当前受国内宏观政策调控影响，国际经济的动荡，金融政策的紧缩，存在的财务风险隐患已成为许多房地产企业生存发展急需解决的现实问题。因此，在房地产企业开发经营过程中如何有效、全面、系统地防范财务风险，使企业变得更具有竞争力显得尤为重要，也是对实现我国房地产上市企业的可持续发展具有重要的理论意义。

二、房地产公司财务风险现状

随着地产业的不断发展，规模大了，财务风险也暴露出来了。而根据我国房地产自身的特点，其财务风险的现状可归纳为以下几个方面。

（一）无法按期偿债的风险[1]

由于房地产企业的开发资金并不是想要有多少就有多少的，它们绝大多数是来自贷款的，仅有的一部分是自有资金。正是由于房地产拥有这样的资本结构，使得房地产的资产负债率比其他行业的高很多。企业若在如此高的资产负债率下展开经营却无法取得预期收益，就很可能产生不能按期偿债的风险。此外，在高收益的诱惑下难免会有一些房地产企业投机取巧，不考虑自己能否按期还款，过度的融资借款。大量的购销合同以求贷款，这无形当中也增加了企业不能按期还债的风险。

（二）产生无资金流的风险

房地产企业后续资金的投入是企业实现项目滚动开发及扩大投资规模的有力保证。由于已向银行等金融机构借入大量款项，对债权人的偿债能力降低，使其融资能力受到一定的影响。若出现持续紧缩的信贷政策，资本市场融资机构监管力度越大，房地产企业融资难度就会越大，不能顺利融资的情况就会出现，最终导致资金链断裂。

（三）利率变动产生的财务风险

房地产公司因其融资方式而导致其应付利息数额过高。若出现通货膨胀或政府变更政策等情况，企业贷款的利率就有可能上升，利率的上升必会使企业的资金成本增加。银行加息对房地产企业资金周转无疑是雪上加霜，使其产生紧张的资金压力。若此时企业的经营不合理，一方面未能实现预期收益，另一方面要支付比预期多的利息，这必然会产生财务风险。

（四）因资本结构的不合理而产生的财务风险

在当前的经济状况下，存在着一些房地产企业借债经营，而借入的越多，其资产负债率就越高。对企业来说资本结构的合理化是至关重要，不合理就有可能产生财务风险。在投资初期，一些房地产企业用自有资金拿地，然后用土地作担保向银行贷款。在得到新项目后，没有采用科学方法从企业内部挖掘潜在资金，仅一味的想方设法从银行及其他金融机构贷款，这只会使资本结构愈发的不合理。

（五）因投资决策的盲目性而产生的财务风险[2]

投资的盲目性和取巧性是不少房地产企业存在的特点。它们不善于进行全面的财务预算，也没有对所要开发的房地產项目从整个流程上做出合理的财务预算。仅仅停留在工程规划上，没有进一步的进行项目的预算。

（六）成本管理不合理导致财务风险的产生

房地产企业的财务管理是离不开成本计算和资金流的。而项目开发过程中的成本项目内容也比较复杂，比如购买土地的成本、建造施工成本，间接开发成本等。可是房地产企业往往比较重视项目进度与工程质量，没有把成本控制上升到成本管理层次，仅仅是简单的停留在会计核算上。忽视了财务部、设计部、工程部等各部门进行全面的成本核算的重要作用，导致实际成本费用比预算大，影响企业效益，从而产生财务风险。

三、房地产公司财务风险识别

（一）财务风险识别的方法

财务风险识别是指对有可能发生的和已经存在的财务风险进行系统性的判断、推理及归纳，并分析产生风险原因的过程。[3]风险识别有以下两个功能：一是对未知财务风险进行识别，即通过风险识别系统来追踪和识别企业在经营过程中忽视或没有察觉到的财务风险，并及时做出防范。二是对已知的财务风险做出归纳，即对可能会给企业造成损失的事件进行分析，防止其演变为不可收拾的风险。例如，对市场环境发生变化、国家宏观经济调整等进行分析和判断，以确定引起财务风险的这些事件的后果及其概率。通过以上两个方面的工作，可增强企业管理工作的成效性。财务风险的识别方法可归纳为以下几种。

1.财务报表分析法。财务报表分析法是依据一定的标准，利用企业财务报告及其他相关资料对其财务风险进行搜寻、识别的分析方法。[4]在财务报告可信度较高的情况下，其分析结果可靠性强，是一种常见的分析方法。

2.指标分析法。指标分析法是指依据企业的相关数据对财务风险的相关指标进行计算，并对结果进行分析，从中发现企业所存在的财务风险的技术方法。这种方法可以和报表分析法同时使用，也可以单独使用。但在使用该方法之前必须对相关指标制定一个风险临界值，但凡某一指标达到这个临界值时，就会引起企业的关注，并制定一个防范风险的方案。[5]对于这一临界值的确定，企业可以采用当前该行业所通行的惯例，也可以采用企业之前遭受风险袭击的临界值，这是一个很好的方法。当然还可以采用同类企业所用的标准，但是一定要是适合自己企业的，不然不但起不了作用，反而有可能会误事。

3.专家意见法。专家意见法实际上是一种定性分析的方法，也可以称为经验分析法。它是指利用专家在工作上所积累的经验，加上专家本身所具有的专业能力对风险进行分析判断的方法。在财务风险管理中，并不是想方设法的把与财务风险相关事项都以量化处理，而是通过计算相关的指标，并对指标进行分析的，必要时还要利用相关的数学模型导出分析结论。实际上，只有把定性和定量相结合，才可能取得理想的效果。[6]专家意见法恰恰是利用了专家的定性分析的能力。所以采用这种方法可以识别潜在风险。

4.相互关联法。相互关联法是指以财务风险项目之间的关联程度为依据，对引起风险的相关要素进行识别和分析，从中发现可能产生财务风险的方法。

5.风险调查法。风险调查法是指以企业财务风险为基点，对企业的各方面进行搜索，不限于停留在理财这个层面上，还应当将搜索的范围扩展到企业经营的各个方面，以发现潜在的财务风险。

6.杠杆分析法。杠杆分析法是指通过计算经营杠杆（DOL）和财务杠杆（DFL），并从计算的结果来衡量企业经营风险和筹资风险的大小。

（二）房地产开发企业财务风险的识别

房地产开发企业对财务风险的识别可从以下两个方面进行。[7]

一方面从融资风险识别开始：房地产开发企业是一个比较特殊的行业，它需要大量的的资金作为开发成本。可是仅靠企业的自有资金已不再满足整个企业的发展。这必然要对外融资。融资是企业理财的起点，是投资、用资的基础。而融资风险可能发生的地方有很多，可能发生于事前，也可能发生于事中，甚至会与其他经营风险结合发生。因此，企业必须从融资活动的整个过程来识别财务风险。

识别融资风险一是评估企业资产和负债的市场价值。因市场价值会受到很多因素的影响，只有将这些因素考虑进去，才能更准确地反映企业资产和负债的实际价值，从而做到防范风险的效果。另外从估值角度来讲，因为市场价值包含企业资产和负债的相关特性，则在识别企业再融资风险大小之前，可将其市场价值测量的方法作为计算企业现有资产与负债的基本方法。二是通过企业资产负债结构识别融资风险。企业的资产负债结构是指企业的总负债与总资产的比值以及资产和负债项目的构成。资产负债率的高低可以很直观地反映企业财务风险的大小。企业的资产负债率应在合适的水平上，并不是所谓的就低原则。因为过低的资产负债率会使企业的资产利用率变低，企业就无法通过负债杠杆来实现企业的盈利和加快扩张等。企业应当尽可能的实行最优的资产负债结构与资产负债水平。这种最优的结构可由资本与负债的加权平均成本来确定。每个企业都会有安全负债额度临界点。当企业的实际负债总额远远大于企业的安全负债总额时，从理论层面讲，企业具有一定的融资风险，如缺乏持续经营能力和面临债务危机。

另一方面从投资风险识别：房地产投资的全过程是指从房地产商产生投资意向到土地的购买，接着到工程的建设，再则到房地产产成品的出售，最后到资金的回笼，甚至到报废为止。这是一个动态过程，一般可分为投资方案的裁定、购买土地、工程项目的建设和后期的经营管理等，每一个阶段都有它自己的风险识别方法。

首先是投资方案裁定过程中的风险识别。房地产企业要先做所要投资项目的可行性研究，要作全面性经济分析，不可忽视这一步骤，一旦没做好，就有可能产生财务风险。可行性研究是拥有很大的变动性的。而房地产的消费市场较其他行业相比是有局限性的，因此存在风险的可能性比较大。所以做好该阶段的风险识别是非常重要的。

其次是工程项目建设过程的风险识别。工程项目建设的过程也是很容易产生财务风险的。通常投资者投入的第一笔主要费用是购买土地。如选择何种方式获得土地都存在着一定的风险。采用协议的方式，虽可以用较低的价格获得土地，但是其所存在的风险因素比较多。而采用拍卖的方式，获得的土地價格比较高，但是风险因素比较少些。随着开发过程的进行，所需的资金就会越多，企业可用的资金就不够用，这时就要进行融资。要融资就有可能面临融资筹资风险。贷款期限的长短、开发商的资信的等级、贷款利率的变化等，都将成为投资者面临的风险因素。预售的效果主要受房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢的影响。而进度的快慢是受工期的影响，而工期的长短会受很多因素的影响，如施工队伍的质量，气候条件，还有地质因素等都是会影响到工期的。所以做好这个阶段的风险防范是任务艰巨的，但是这是必要的。

最后是经营管理过程的风险识别。虽说之前的两个过程是防范风险的重要方面，这个过程也是很关键的。这个过程决定着企业能否实现预期收益，也是整个投资过程中风险最大的。没有哪个企业能保证房地产项目在落成销售时能实现原定的目标。因为市场是在变化的，虽说有的企业有考虑到这个因素，也采取了相应的措施，比如搞个预出售和预出租来规避市场变化所带来的风险损失。可是这也不能全方位的防范风险，因为期货价格一般是低于现货价格。房地产经营管理还包含另一方面，就是物业管理。售后的管理也是很重要的，好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产商的信誉，反之则会产生物业贬值的风险。因此，在经营管理过程进行风险识别也是非常重要。

对于房地产企业其他财务风险的识别，企业可以结合使用识别风险的基本方法和分析财务风险预警指标，探究企业财务的弱点，找出财务风险发生的征兆，并做好财务风险预警和防范。

四、房地产上市公司财务风险

（一）恒大地产和金地集团财务状况比较

恒大地产的速动比率较低，资产负债率一般，但现金流为负值，而金地集团的现金流都还是负值，速动比率一般，存在财务风险。

从标杆企业的现金流情况来看，经营性现金流都曾是负值，但有所回升的迹象，恒大地产的现金流由2017年中期-10 256.46万元的到2018年中期的-1 885.57万元，同比增长了81.62%。而金地集团的现金流从2017年中期的-301 494.64万元到2018年中期的-1 078 544.78万元，同比减少了257.73%。如表1所示。

以目前楼市的状况来看，速动比率比流动比率更好地体现公司的短期偿债能力。与2017年中期的的速动比率相比，2018年中期的速动比率均有所下降，恒大地产由0.78降至0.41，而金地的情况会好些，不过上升趋势不大，从0.74上升至0.83。均出现了资金的压力，短期偿债压力大。均需加强对资金的风险监控。如表2所示。

从资产负债率看，金地和恒大均有所上升，2017年中期到2018年中期，恒大上升了27.47%，金地上升了10.08%。虽然金地和恒大的资产负债率在2017年时还在70%以下，但是在2018年均上升至了70%以上，说明金地和恒大的长期偿债仍是让人担忧。如表3所示。

从营业收入方面看，虽然金地呈增长趋势，但是恒大乃至整个行业的趋势是走下坡的，这一家也难扭大势，销售量有下降的趋势。如表4所示。

而从净利润方面看，恒大地产就还是不容乐观，虽然2017年中期比2018年中期同比上升了37.83%，但是其净利润仍是负值，说明房地产业的局势还是很紧张的，虽然金地集团上升趋势超过100%，但也很难扭转大局。如表5所示。

从以上两家公司的财务状况分析，可以看出恒大地产和金地集团的财务状况并不是很乐观，从而映射出房地产上市公司的财务风险，需要引起重视。

（二）房地产业上市财务风险的成因分析

房地产业上市财务风险的形成是由许多方面造成的，主要有以下几点。

1.市场的本身问题。1997年，我国取消福利性分房的消息传开后，我国的房地产业就崭露头角，逐渐跟市场同步。但由于发展的时间还很短，有很多不利的因素潜在的，使其发展受到一定的影响，利润率飙高，泡沫的成分很严重。[8]正是由于该行业的利润率很高，自然就引来很多的投资者。这些投资者并没有摆正其心态，他们只想着要获取利益，人为的把房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和我国居民收入水平，出现了较严重的泡沫。

2.受美国次贷危机的影响。2007年美国爆发了次贷危机，其影响力是很大的。它蔓延全球，给全球带来了重大的影响，很多国家的股市大幅下降、房价大幅下跌。[9]次贷危机在某种程度上也影响了我国，本来我国就存在着外部压力，受此影响，我国的压力就更大了，另一方面加大了我国的金融风险，当然也给我国的房地产业带来一定的风险。

3.资本框架不合理。因房地产业是一个比较特殊的行业，它对投资者的资金要求比较大，它需要大量的资金来对整个项目进行投资，可是企业的自有资金往往不能满足整个项目的投资需求，要想把项目进行下去，就必须对外融资。而房地产企业对外融资的手段主要是向银行贷款，借入资本的比例越大，资产负债率越高，伴随其产生的财务风险也越大。

4.没有合理控制成本费用。房地产企业成本管理是很复杂的，成本的项目构成也很多，如刚开始的购地费用，接下来的工程费用，还有售房后的一些费用等。每一项费用都要合理的控制，这样才能做到以最低的费用来完成预期的项目。可是有些房地产企业没有意识到成本管理的重要，一味地强调工程的进度和完成的质量。这样做，即使是有好的成品，也不会有高收益。只有两边都顾忌到，权衡发展，才可以使企业规避财务风险。[10]

5.住房贷款管理不严。为了能获得更多的利益，一些企业真是想方设法，如和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，加之有些银行的分支行对房地产贷款的管理制度没有落实到位，这样就神不知鬼不觉地将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助企业套现。[11]管理制度的薄弱，也是产生财务风险的一大因素。

五、房地产上市公司财务风险防范的措施

通过对恒大和金地的财务分析，发现恒大和金地存在着财务风险。针对恒大地产和金地集团所暴露的财务风险，可以从以下几个方面对地产业上市公司的财务风险进行防范。

第一，改变融资方式，降低资产负债率。如金地集团和恒大集团的资产负债率已超过警戒值，它可以从两方面着手，一方面，加强传统融资渠道的管理;另一方面，扩充自有资金如吸收股权投资。通过改变融资方式，使其资产负债率降到一个合理水平，进而减轻筹资压力、降低财务风险。

第二，进行市场调研，防范市场风险。虽然金地集团的营业额有所增加，但是也难抗房地产的行业大势，纷纷调减销售。所以房地产企业应对市场容量和社会承受能力进行调研，对投资项目进行严格的论证。

第三，建立适应市场的营销策略。尤其是已暴露财务风险的企业，更应该灵活组合营销策略，尽可能地实现资金的回笼，创新营销策略，进一步拓展市场。

第四，进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险性分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行全方位的监督，准确的财务预测可以将风险降至最低，有效地防范各种风险。

第五，加强项目可行性分析的管理。[12]由于房地产投资会受到诸多不确定性风险因素的影响，为了降低这些风险因素，企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评价，选择一个比较好的方案。通过科学有效的方法对房地产投资的各方面做细致的财务预算分析，并对项目进行准确定位，确定其可行性，尽可能的减少开发的盲目性。同时在项目开展后，房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心。

第六，拓宽筹资渠道，改善筹资结构。由于房地产行业的本身特性决定了其与金融紧密相连。而自有资金和银行贷款始终是我国房地产企业筹资的主要手段。然而，此种单一的筹资渠道会使企业在国家宏观金融政策紧缩时倍感压力，陷入极大的被动之中。因此，房地产企业应积极拓宽筹资渠道，改善筹资结构，从而降低财务风险。

第七，加强资金的管理。房地产开发的资金需求量很大，如果资金没有合理管理，就有可能产生两种结果，要么资金不足，要么资金闲置。无论哪种结果对企业的发展都是不利的，因为资金的闲置会导致资金利用率过低。因此，企业应重视资金管理，加强对资金的管理，如可以制定资金使用计划，确保营运资金的日常需求;加强應收账款的管理，加强资金活跃性。

第八，构建防范企业财务风险的系统。房地产企业可以对各项财务指标进行分析，如：流动比率、毛利率、速动比率等。并利用其进行财务风险的识别，在此基础上构建房地产企业的财务风险防范系统，以达到防范财务风险的效果。

第九，完善企业内部财务管理制度。若一个企业拥有完善的财务风险管理制度，那它的财务风险较一般的企业低。因此，完善企业内部财务管理制度是企业防范财务风险的重要手段之一。此外，风险应对能力还受到防范意识的影响，特别是企业的财务人员，若其具有高度的防范意识，那么企业面临风险的可能性就会有所下降。所以完善的企业内部财务管理制度对风险的防范也起重要的作用的。

六、结论

本研究在了解财务风险的研究背景和意义以及国内外学者对财务风险的认识和研究的基础上，分析了标杆企业的财务状况，并由此发现标杆企业的财务风险，从而发现房地产上市公司的财务风险，由此提出相应的防范措施。财务风险是无处不在，无时不在。而风险是一把双刃剑，合理面对风险，采取措施解决风险，公司才能吸取经验稳步发展，但是如果忽视风险，公司就很难长期发展下去。而财务风险的研究已成大势所趋，非常具有研究的前景，因为企业生产经营的每个方面都离不开财务管理活动，如何有效地对企业的财务风险进行管理和控制，以最小的成本确保企业资金运动的可持续性、稳定性和收益性，是企业财务风险控制的宗旨及最终目标。但是从目前的发展状况来看，财务风险防范的发展不可能在短期内达到比较完美的效果，主要是企业对财务风险管理的重视力度不够，财务风险防范的机制还不够完善，管理人员的素质和管理水平与发达国家相比还存在着一定的差距。加强对财务风险的防范，将是我国企业财务风险管理工作的一个重点。

参考文献：

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[2] 吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].广东工业大学，2010（3）：49.

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[4] 朱丽霞.国内房地产企业融资模式研究[D].成都：西南财经大学，2009.

[5] 倪 庆.房地产企业财务风险及其控制探析[J].企业成长，2008（4）：22-26.

[6] 李荣锦，王 珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友，2010（12）：96.

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[8] 吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛，2010（3）：49-50.

[9] 严海建.完善某地产公司财务风险的防范措施[J].财会审计，2011（8）：285-286.

[10] James C Vam Horne，John M Wachowicz Jr.Fundamental of Financial Management[M].McGraw-Hill：Eugene，2001：88.

[11] 邓克虎.解读企业财务风险与危机[N].中国图书商报，2008-07-29（7）.

[12] 李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑，2009（12）：220-221.

[责任編辑：王 旸]