基于成本控制考虑的房地产设计管理要点探析

董锋

中海地产烟台公司 山东烟台 264003

1 房地产项目设计阶段的成本控制现状

房地产项目成本控制是相当重要的，而项目设计管理是房地产项目发展的关键一环，对其研究是十分必要的。就目前现状分析来看，大多数的房地产企业缺少的就是专业化的制度和相关的开发经验，以及良好的盈亏机制，所以设计管理控制就成为了房地产行业的重中之重。大部分的房地产企业在设计环节中更多采用限额的方法，即先按照施工图的总概算进行设计，再通过专项设计进行成本分配。但是由于市场波动等不可抗力因素和风险的影响，完全按照其规定的成本限额是无法达到精准划一的。

房地产设计管理主要包括设计整体统筹、建筑方案设计、景观和户型等几个方面，因此房地产商需要在设计过程中加入不同的技术参数需求，改善旧模式来得到新方法，才可以更好的呈现出设计管理的独特性，实现低成本、高产出，即运用较低成本达到多方满足，促进市场经济的活化与发展[1]。

2 房地产项目设计阶段的成本影响因素

2.1 前期规划

房地产项目设计的前期规划设计工作主要是对项目进行一个构思，明确设计目标，并且对方案进行比选论证，为项目的批准提供依据，这是项目的决策过程。整个规划中要不断对项目相关条件及市场进行梳理和推断，尤其是该房地产项目的区位因素，包括社会、自然、人文等，要对其环境发展的趋势进行推断和预测，这是分析此项目可行性的基础和重要影响因素。前期规划关乎项目存活长久，需要不断的优化并进行调整和修改，稍有失误就可能造成不可挽回的损失。

2.2 中期检验

房地产设计管理是成本控制的关键，针对设计过程中出现的问题，制定出合理的限制约束，保证技术的前提下，控制设计的频繁变更，提高经济效益。房地产开发要考虑到顾客的购买力，方案设计要以顾客需求为关注重点，同时要考虑区域人群的收入水平，从更多层面，以不同项目设计去满足不同人的需求。项目规划方案考虑因素众多，成本控制要有计划，需要分析各项成本的执行情况设计出合理的投资比例。建筑设计中各功能房间的尺度、系统构造和材料的选择等也都影响成本控制。施工图设计要精细合理，各方面数据的计算要把控细节，减少各个单位矛盾的产生，各步骤都方便合理，也会减少项目成本的损失[2]。

2.3 后期整合

成本管理的重点是成本效益，不能只通过节约和减少来实现。不同产品采用不同的策略，合理制定方案，才能使成本发挥最大的价值。在时间管理方面，一般都是方案的设计占据大部分时间，因此设计阶段的成本控制需要十分重视，需要反复斟酌，最后进行审查。

3 房地产设计管理中成本的控制要点把握

3.1 内容方面

房地产设计管理成本控制包括设计过程前中后期成本的控制。前期要注意产品的设计和生产，对整体实施方案进行规划控制。在做出规划后，要考虑到材料选备、施工消耗、装修阶段等各种可能产生的费用，是对实际应用的成本控制。而最后的成本控制则是销售过程中的成本控制。在房地产设计管理中，各环节紧密联系，而项目管理者要严格把控合理规划，制定清晰的成本控制方案。

3.2 结构方面

房地产建筑结构的设计非常重要，结构的确定和选择要谨慎严格，整体方案确定后，结构成本也要明确下来，不同建筑结构多样，应该根据房地产建筑的实际情况选择合理的结构体系，也能更好地管理成本控制。

3.3 成本控制方面

首先，在前期规划设计中，就要分析好实施过程中可能会产生的成本，对其做出预算估计，以便更好的把控。其次，要明确各个环节产生的费用要求，按照规划好的过程对各部分进行成本控制。再则，是对各类产品成本的控制，便于做好落实和完善成本的控制。

4 房地产项目设计阶段成本控制措施分析

4.1 施工图设计合理

房地产项目在设计阶段主要着手两个方面，第一是项目的方案设计，第二是项目的施工图设计。在实际的房地产项目设计过程中，大部分的公司在开发时都将大部分的时间用在前期方案策划上，而项目施工图的设计时间分配较少，导致在项目初期规划到出图的过程中，因施工图设计周期较短导致图纸质量未及时跟进，后续项目施工过程中会产生大量的变更内容。这样一来，开发商即使投入大量的时间和精力，也未必能够达到想要的结果，这就极大的造成了设计过程中的成本的消耗，因此对整体施工需要有科学的把控，而施工图的设计至关重要[3]。

4.2 材料设备选取造价合理

现在的房地产开发商普遍的心理只是片面追求材料的物美价廉，但是忽视设备的选用，导致在设备选型上花费开支较大。在材料和设备的成本上均不能盲目追求价格或性能，更要本着务实的原则来进行采购和选型。部分材料和设备选型花费的成本过高将有可能导致公司资金运转不周，更甚者将会导致施工生产成本偏高，不利于后期的销售以及资金的回拢。因此在选择材料和设备时必须要经过多个渠道的遴选，只有这样才能够达到设计管理中节约成本的目的。

4.3 强化建筑员工的成本节约意识

设计和施工是两个相互配合的环节，只有出具良好的设计方案才可以促进员工向着“精”、“准”、“稳”、“快”的目标顺利进行施工，从而更好地节约成本，因此在设计管理中，我们应强化监督管控机制，及时把握好员工动态反馈信息，强化建筑员工的成本节约意识，只有这样才能形成一个良好的上下级联动的节约意识，促进房地产行业的发展。

5 结语

房地产项目的成本控制，不能片面的降低和减少，要尽可能从长远考虑成本控制，才能实现利益平衡发展。总之，通过对房地产行业中设计管理的有效成本控制，可以极大程度的节约成本和开支，从而使房地产开发商获得更大的效益，并且能够使房地产企业得到更持久的发展，便于更好地改善良好的市场秩序，促进经济社会的发展。