房地产企业轻资产运营模式的风险管理研究

丁国顺

青岛蓝色小镇地产发展有限公司 山东青岛 266000

伴随着我国当前房地产市场快速的发展，近几年国内的房价一直在不断上涨，房价就成为了大众所关注的焦点。面对这样的情况，我国政府在对国内的房地产行业采取了相关的建议和政策调控措施，并且在调控的力度上也是不断的增强，在这样的背景下，给房地产企业在融资方面带来了许多的困难，逐步地缩小了房地产企业的利润空间，使得以重资产经营模式为主的房地产企业逐步的面临着重大挑战。

1 房地产企业轻资产运营模式风险

1.1 项目质量风险

产品的质量是一个企业发展的基石，如果房子质量下降，会给房地产企业的品牌形象带来损害，降低用户的口碑和忠诚度，对企业发展极为不利。在轻资产运营模式下，房地产企业将部分业务外包出去，转为输出品牌和管理，没有办法对产品进行全面的质量管控。合作方在成本控制的压力下，可能会采取偷工减料等方式，降低自身的成本，以实现更大的利润。在这种情况下，如果不重视项目风险的管理，企业将在市场无法立足，并且引发品牌危机[1]。

1.2 打造专业化运营难度大

目前，不同的轻资产企业各自有着自己不同的专业运营能力。万科强调“小股买卖”，可以用小股权获得项目的操控权。关键是要有专业的管理和操作能力。万科在管理和运营能力上已经得到了许多企业的认可。资金较多的合作公司与资金较少的万科之间的合作，以及其独特的专业管控能力，充分体现了万科较强的专业管理和运营能力。另外，绿城的代建管理能力和易居出售能力充分体现了其各自在轻资产企业运营中所拥有的专业水平。可是这些优异的能力很难确保不被相同实力的房地产企业模仿和复制，这使得企业原有的专业领域被企业大军吞没。因而，在轻资产运营中，构建和维护企业自身的专业能力是摆在企业面前的一个突出的问题。

1.3 造成人才流失

人才是企业发展的核心资源，在竞争激烈的市场中，没有高素质的人才，企业将失去持续发展的动力。高效的管理团队可以为企业节约成本，规避风险，为企业创造巨大的价值。但在轻资产运营模式中，合作双方由于意见不和或者冲突，可能会影响人才对于企业的信心，造成人才流失。

2 房地产企业轻资产运营模式中风险应对策略

2.1 突出核心资源加强资源整合

企业应致力于构建核心竞争力，加强品牌建造、企业文化建造、管理能力建造和基于互联网大数据的信息资源平台建造。继续优化企业管理能力，加强资源整合。根据目前企业的品牌、管理和服务提供各种增值服务，在现有业务的基础上拓展业务。例如，在轻财物运作，万科一向专心于住所开发，在2016年在黑石地产与百仕通的合作房地产、工业房地产，尤其是在物流领域的工业房地产上，确认了“从一个单一住房房地产提供商转为城市配套服务提供商”。这样在发展住房业务的同时，也增加了工业和商业住房业务，丰富了公司轻资产经营的业务内容。除住宅地产外，代建模式下的建筑行业还增加了酒店、文化旅游和“新生活体验”的商业中心[2]。

2.2 完善合作协议

开发商跟合作方签订的协议要尽可能完善，协议虽然不能覆盖合作过程中的遇到的全部问题，但是原则性的问题必须规定清楚，比如对于利润率和周转率的权衡，若开发商追求高周转率，快速回笼资金，则协议必须清楚规定，开盘后多长时间内要清盘；为保证产品质量，开发商的企业形象等，合同必须明确合作方必须使用开发商合作商家的产品，尽量避免事后的业主维权行动。

2.3 针对人才流失的对策

（1）建立完善的人才选拔和奖励制度。在转型轻资产运营模式后，房地产企业需要更多的复合型人才。在招聘和外派员工的时候，应当全面评估员工的综合素质，同时完善激励制度，增强员工的归属感，降低人才流失风险。（2）做好员工职业规划。房地产企业应当积极帮助员工完成职业规划，拓宽员工职业视野，完善内部的管理制度，为优秀员工提供更多优质岗位，吸引人才留下来，减少人才外流给企业带来的损失。

2.4 提升企业持续运营能力，实现企业良好资产收益

房地产行业是一个多元化的综合强的行业，它涵盖了企业科技、人才管理、管理能力等各个方面的综合能力，房企行业的核心竞争力包括了软实力和硬实力的综合表现。经过商业模式的改变，可持续运营能力逐渐成为企业的中心。经过其商业模式的改变，房企渐渐开始走向金融化，这将会合理调整资金配置，提高资金的周转率，同时也将提高企业在应对财务风险的能力。但企业同样需要持续提高持有项目的运营能力。例如提升企业的租金收入能力，充分发挥企业的融资能力，平衡现金流和利润回报。同时企业也应该根据本身的资本持有状况，稳定的增加高质量的控股项目，以实现杰出的资产回报[3]。

3 结语

2016 年以来中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产企业应当积极响应号召，转变发展模式，以轻资产运营模式不失为房地产企业的一个发展方向。轻资产模式可以提高企业抗风险的能力、提升企业综合实力，实现企业的可持续发展，成为了推动房地产企业高质量可持续发展的重要方式。在推广该模式中，更要不断培养服务型的人才队伍，提升人员素质，做好以服务好小区业主为核心的资产运营公司，帮助企业实现优质持续发展。