关于商品房预售合同中的问题分析

许水征

摘要：商品房预售制度为保障市场交易提供了有利的制度支撑，增强了房地产行业发展活力。由于房地产市场发展迅猛，目前的商品房预售制度已不太适应市场发展需要，不利于预售工作的顺利开展。加强对相关问题的预防和处理，减少或者消除纠纷，促进商品房预售制度的不断完善，成为迫在眉睫的事情。本文将对商品房预售过程中的存在问题进行深入分析，探索商品房预售问题解决对策，为实践工作提供理论参考。

关键词：商品房预售;合同纠纷;问题

一、商品房预售过程中问题的提出

随着市场经济的繁荣发展，我国房地产行业逐步兴起。在当前我国期房比例逐渐上升的情况下，商品房预售制度的局限性逐步凸显。由于预售制度滞后对市场秩序造成严重影响，限制了房地产行业的未来发展。商品房买卖问题涉及的环节较多，特别是预售环节，如虚假宣传、证件不齐全和隐瞒政策信息等引起的纠纷等。为营造良好的房地产市场秩序，必须加强对商品房预售合同纠纷的处理，保障买受人的合法权益。

二、商品房预售过程中存在问题

（一）房屋面积改变

在建房屋存在一定的不确定性，房屋面积变化引起的纠纷较为常见。建设房屋过程中会受到多种外界因素的影响，建筑面积与实测面积存在出入在所难免，尤其是前者小于后者时，开发商与买受人的纠纷就会产生。在套内建筑面积和公摊面积的影响下，会导致双方难以达成一致。在我国的相关法律当中，未能对公摊面积和套内建筑面积的变化情况加以考量，进而引发了合同纠纷。

（二）政策信息隐瞒

预购方对于政策的了解相对较少，造成与预售方之间存在信息不对称。预售方为尽快完成交易，往往会通过隐瞒相关政策的手段，恶意促成交易，导致后续纠纷问题的产生。尤其是刻意隐瞒限制政策，给预购方造成经济损失。比如很多对于外地人的限制政策，如果未能对其进行详细说明，将会在定金退还与否中出现矛盾。

（三）虚假广告宣传

预售方为了能够刺激预购方的消费欲望，往往会通过广告宣传的方式扩大影响力。为追求宣传效果，夸大或虚构不实信息，成为常例，这也是引发纠纷的重要原因之一。对于具有购买需求的人进行刻意隐瞒和欺骗，只是为了实现自身的利益最大化，比如绿化问题、容积率问题和周围环境等等，都难以符合预期。在广告中未能如实宣传预售房的基本情况，配套设施和优惠条件中存在欺诈。预购方发现实际情况与广告不符时，纠纷随之而来。

（四）一房二卖

重复销售问题是当前商品房预售中存在的主要问题，会对买受人的合法权益造成侵犯，给他们带来严重的经济损失。将同一房屋作为标的，虽然与一方当事人签订合同但未能办理过户登记，同时与第三方签订合同，商品房的重复销售问题严重违反了我国的相关法律法规。在预售合同的签订和交付中间存在较长的时间，尤其是近年来随着房价的上涨，出卖人的毀约行为可以为其创造更大的价值，因此一房二卖的问题更加突出。

三、商品房预售合同纠纷的解决对策

（一）明确变化面积

对于公摊面积和套内面积的变化情况，应当加以明确，防止后续工作中出现纠纷。应该加强对相关法律内容的分析，从而积极与预售方进行沟通交流。应该按照相关法律中的规定进行协商，尤其是暂测面积和实测面积出入较大时，更应该选择良好的处理方式。

（二）了解售房政策

预购者在商品房预购中，应该对当地的政策信息进行全面分析和了解，防止预售方由于政策隐瞒而使自身遭受损失。在预购前应该对房地产市场进行全年调查与分析，防止出现信息疏漏等问题。针对地方的限制政策更应该加强了解，防止在交易中出现欺诈行为。

（三）分辨售房广告

为了追求宣传效果，开发商在发布广告或多或少会对预售房屋情况进行夸大宣传，因此预购者应该对其予以针对性分辨，了解哪些是不实宣传和虚假宣传，以防受骗。当对房屋产生购买意愿，应该对现场进行全面考察，并与广告宣传中的情况进行对比分析，通过真实信息的获取来进行客观判断。相关部门也应该加大对虚假宣传的整治力度，对于开发商的行为加以约束，防止对房地产市场秩序造成扰乱。

（四）提高诚信意识

开放商自身也应该具备诚信意识，在商品房预售中将真实信息传递给预购方，避免出现刻意隐瞒等问题，在合同签订中信守承诺，防止出现违法违规行为。加强对准入制度和退出制度的完善，实现对预售行为的有效约束和规范，创造良好的市场环境。增进双方之间的沟通交流，避免由于认知偏差出现纠纷。

（五）完善商品房预售法律规范

政府部门应该充分发挥自身的主导作用，明确《商品房买卖合同解释》当中的预售许可制度细则，建立完善的市场准入机制。在预售许可证的办理中，应该确保其具备规范化的开发手续、经营能力等。完善预售制度中的信息公开，避免信息不对称对买受人合法权益的侵犯，切实保护其合法权益。

结语：房屋面积改变、政策信息隐瞒、虚假广告宣传和重复销售问题等，是当前商品房预售中引起合同纠纷的主要问题，会对预购方的合法权益造成侵犯。为此，应该加强商品房预售法律规范的制定，明确面积变化解决途径、违约责任。预购方也应当全面了解售房政策、分辨售房广告，出售方应合法合规经营，提高诚信意识，共同促进我国房地产行业的健康发展。

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