一房二卖法律问题研究

郭 明

北京中伦文德（天津）律师事务所，天津 300110

近些年来，我国商品房交易热度不断提升，但受制于相应法律法规的不健全，监管上的不到位，以及部分买卖双方法律意识淡薄等因素的影响，司法实践中，一房二卖情形十分普遍，一房二卖这一问题更是在社会上引发了十分严重的影响。理论界与一房二卖相关的探讨较为多样，但都认为一房二卖这种现象需要得到较好杜绝，从法律层面对一房二卖现象予以规制具有重要意义。但从实际上看，当前，我国一房二卖的法律规制状况并不理想，很多买房人更是遭受了较为严重的经济损失。鉴于此，结合我国实际国情，探寻出一房二卖的规制策略是非常有必要的。

一、一房二卖概述

所谓一房二卖，是指房屋出卖人在不同时间与不同买方签订房屋买卖合同，将同一处房产出卖给两个自然人或企业法人的行为。这一状态下，两个买方对于房屋产权都有着100%产权的诉求，但某一个买方必然无法获得房屋的100%产权，卖方取得了双份购房款，导致买方陷入了合同欺诈之中。《物权法》规定，房屋产权可以分割，但需要经过双方协商一致。在一房二卖情形下，不同买方对房屋产权的诉求均为100%产权诉求，这势必导致两份房屋买卖合同中有一份需要做无效处理。一房二卖本身是一种违法行为，但受到经济利益的驱使，以及监管上的不到位等一系列主、客观原因，司法实践中，一房二卖问题屡见不鲜，如何有效规制一房二卖也值得深思。

二、一房二卖的法理分析

（一）违反了《合同法》规定

在一房二卖的情形下，必然存在一个买方在支付了房屋购买款项后，无法获得房屋100%产权的状况，因此，买方支付的资金并未换回合同规定的标的物。这导致买方支付的资金失去了意义，合同上的欺诈行为便相应产生。从卖方的角度看，卖方将房屋售卖给两个买方后，其收到了两份购房款，却只能提供一套房屋，从《合同法》的角度分析，这种行为是一种典型的合同欺诈行为。一房二卖存在交易时间上的先后，在卖方与第二个买方签订房屋买卖合同时，合同的标的物，即房屋的产权便存在了一定瑕疵，将其作为标的物与第二个买方签订买卖合同时也构成合同欺诈。从这一层面看，一房二卖实际上是一种合同欺诈行为。

（二）与《物权法》相抵触

一房二卖不仅违背了《合同法》的精神与要求，同时也与《物权法》相互抵触。2007年出台的《物权法》对房屋产权进行了详细解读与规定，在《物权法》框架下，房屋产权可以按照相应比例划分，但不能将一处房产同时卖给两个买方。《物权法》对房屋产权进行解读的目的之一在于避免一房二卖问题的产生，但实际的房屋买卖交易中，部分卖方会无视《物权法》的相关规定，利用信息不对称进行一房二卖，从而获取不法收益，这种行为也违背了《物权法》的相关要求。在第一个买方支付了购房款后，卖方实际上便不能再与其他买方签订房屋买卖合同，房屋的产权也处于待转移状态之中。一房二卖与《物权法》相互抵触是不争事实，司法实践中，司法机关往往也会根据《物权法》的规定对一房二卖法律纠纷予以处理。

（三）侵害买方合法权益

一房二卖对买方的合法权益产生了严重侵害，正常的买卖关系下，买方向卖方支付了购房款后，其理应得到100%的房屋产权。但存在一房二卖这一问题时，房屋产权便产生了很大争议，由于两个买方均支付了购房款，但实践中房屋产权很难得到有效划分，买方很容易遭受到经济上的损失。在我国，对于大部分公民来说，买房往往是生活中十分重要的事项，房屋买卖款项的数额也相对较大，少则十几万元、几十万元，多则上百万元、几百万元。若遇到了一房二卖法律纠纷，买方只能踏上十分漫长的维权道路，这也需要消耗其很多时间与精力，而买方的合法权益在这一进程中势必会遭受到严重侵害。特别是卖方无法提供有效赔偿，不能返还全部购房款时，买方将遭受十分巨大的经济损失。

三、一房二卖问题的法律规制建议

（一）加速构建不动产预告登记制度

《合同法》与《物权法》中已经对一房二卖问题进行了具体、明确的法律规制，但相应法律如何更好落实下去值得深思。为了更好地从法律层面对一房二卖问题予以规制和解决，加速构建不动产预告登记制度十分重要。房屋不动产信息更新与公开的不及时会导致时间差的存在，这一时间差被卖方利用时，信息不对称也会成为一房二卖的“有利条件”。因此，加速构建不动产预告登记制度，及时进行相关信息的更新与公开能够较大程度上压缩一房二卖的操作空间。具体来说，各地区房屋交易主管部门应当结合本地实际情况，构建不动产预告登记制度，以此更好地规制本地的一房二卖问题，维护本地房地产交易管理秩序。

（二）进一步规范房屋买卖流程

房屋买卖流程中存在的缺陷可以看作是一房二卖问题产生的诱因，因此，进一步规范房屋买卖流程是规制一房二卖这一问题的有效途径。按照《物权法》中相关规定，买方在购买房屋，与卖方签订合同时需要进行产权信息的确认，并按照约定签订房屋买卖合同，支付首付款或定金。大多数二手房中介能够较好遵循相关流程进行房屋交易的促成，但买卖双方直接交易时，多种因素影响下很容易导致买卖行为与既定的房屋买卖流程不相符。对此，本文建议《物权法》中对房屋买卖流程进行详细规范，并将相关流程作为法定流程，严格要求各种房屋买卖行为在既定流程的规范下进行，这也可以在较大程度上避免一房二卖问题的产生，从而达到对一房二卖问题进行解决与规制的目的。

（三）创设一房二卖相关司法救济制度

如前所述，一房二卖会导致买方的权益处于极大的风险之中。在无法完全杜绝一房二卖这一问题时，从法律层面给予遭受损失的买方一些有效救济也是很有必要的。很多买方在购买房屋的过程中花费了所有积蓄，其更加没有时间、精力和能力进行维权。为了充分保障买方的利益，国家层面需要结合一房二卖这一行为的特殊性，以及这一问题的严重性，创设相应的司法救济制度。例如，地方房屋交易主管部门可以成立专门的一房二卖受理机构，为正当维权的买方提供一些有效帮助，并联系本地的律师事务所，提供一些法律援助和支持。此外，地方政府也要结合区域内房价水平等状况，开展一房二卖相关的行政救济制度建设。国家层面提供司法救济，地方政府提供相应的行政救济后，一房二卖问题的负面影响也能被不断弱化。

四、结语

近些年来，随着房地产交易市场的火爆发展，司法实践中一房二卖行为比比皆是、屡禁不止，严重侵害了买方的合法权益，且不利于和谐社会的构建和发展，在社会上带来了诸多消极影响。相关部门应当对商品房交易领域的一房二卖现象予以充分重视，并积极进行一房二卖问题的法律规制尝试。从法律层面进行规制的重点应当放在监管执行的强化上，这也能够营造一房二卖问题解决和规制的良好环境。伴随着不动产预告登记制度法律地位的提升，房屋买卖流程的愈发规范，一房二卖问题产生的概率也能不断降低，相关法律问题也可以得到更好地规制。