城镇建设建筑工程开发用地的规划管理研究

田艳青

（山西省孝义市国土资源局，山西 孝义 032300）

一、城镇建设建筑工程开发用地的理论分析

（一）城镇建设建筑工程开发用地发展历程

随着社会主义市场经济的快速发展，城镇建设建筑工程开发用地规划管理机制也逐渐趋于完善。具体而言，城镇建设建筑工程开发用地主要经历了以下三个阶段：第一，局部建设阶段[1]。二十世纪五十年代，我国首次针对城镇建设建筑工程开发用地颁布了相关明文规定，并为农业生产合作社等集体经济整地工作指明了方向；第二，全面制度建设阶段。关于城镇建设建筑工程开发用地立法工作取得了弥足的进步，法律条例内容更加细化，为经济及耕地保护均衡发展、各级土地的规划等工作提供了重要执行依据；第三，可持续发展阶段。在原有城镇建设建筑工程开发用地相关管理条例基础上增设了关于的土地非法转让惩治等内容，进一步提升了城镇建设建筑工程开发用地规划管理工作的专业性及规范性。

（二）城镇建设建筑工程开发用地规划管理重要意义

城镇建设是农业及农业经济现代化发展的必经之路，对驱动城乡土地规划及管理工作的重大改革具有重要意义[2]。而为确保城镇建设建筑工程开发用地的集约利用，以科学合理的土地资源配置调整地区间产业结构，促进基础设施建设，相关管理部门也应基于原有基础对城镇建设建筑工程开发用地规划管理手段进行不断调控，实现土地资源高效利用，提升土地资源规划期间的经济效益、社会效益及服务效益。

二、城镇建设建筑工程开发用地规划管理存在局限性

（一）城镇建设建筑工程开发用地规划管理缺乏长效性

在现阶段城镇建设建筑工程开发用地规划管理期间，存在着规划管理机制缺乏长效性问题。现阶段地区随意更改用地规划的现象严重，部分地区忽视外来资源得合理应用，管理人员个人主观意识较强，土地规划管理难度大。同时，由于建设土地规划管理工作缺乏长效的约束力，致使土地规划管理标准及内容经常变更，难以实现土地资源可持续利用目标。

（二）城镇建设建筑工程开发用地规划管理执行力有待提升

城镇建设建筑工程开发用地管理缺乏执行力，致使管理体系过于简化，违法占地及用地行为屡见不鲜[3]。由于地区有关部门的土地资源规划管理重要性认知度不高，因此所建立的管理体系尚未完善，土地使用权纠纷问题时有发生，不仅大大损害了投资者的经济利益，对当地稳定有序发展进程也造成了严重不利影响。

（三）城镇建设建筑工程开发用地规划管理受地区经济影响严重

当前城镇建设建筑工程开发用地规划管理工作受到地区经济发展水平影响严重。一方面，经济发展较为落后地区会将发展着力点放置在经济建设中，对需要花费大量人力及物力资源的城镇建设建筑工程开发用地规划管理工作采取保留态度；另一方面，城镇地区大量扩建开发区及工业生产基地工程，占用了大量的耕地资源，造成土地资源严重浪费，规划及管理工作面临着巨大困难。

（四）城镇建设建筑工程开发用地规划管理机制亟待健全

城镇建设建筑工程开发用地管理机制及相关法律法规亟待健全，缺乏田地制宜及分区指导等内容，使得部分地区的发展战略难以适应土地规划管理要求。不仅如此，存量土地资源利用成本逐年增长，盘活存量及增量等规划管理工作尚未落实到地区中。土地资源使用管理方式较为单一，难以树立起宏观调控目标，导致关于城镇建设建筑工程开发用地的市场机制无法发挥出重要的实效价值。

三、提升城镇建设建筑工程开发用地规划管理有效性的具体对策

（一）细化城镇建设建筑工程开发用地规划管理体系

为切实提升城镇建设建筑工程开发用地规划管理有效性，相关管理部门需在原有基础上转变土地资源规划开发粗放化管理体系，细化量化管理体系内容，使其可更加适应地区发展战略[4]。首先，健全土地登记及年检机制，对城镇特别是小城镇地区的土地资源规划、管理、征用及开发进行集成化管理；其次，相关管理部门应严格依照国家及有关部门相关建设开发用地管理条例，对土地规划管理方案的可行性及经济效益进行综合衡量，制定出土地用地及规划的审核标准；此后，注重县区及乡镇有关部门的沟通与协作，对城镇建设建筑工程项目用地进行严格的审批。一方面，采取有偿用地的策略，依据相关规定制定土地有偿使用标准；另一方面，采用拍卖及招标等方式，确保城镇建设建筑工程开发用地的规范性及专业性；最后，在城镇建设建筑工程缺少开发资金的过程中，可采取预收出让金的方式，与建设部门进行密切协商。

（二）强化城镇建设建筑工程开发用地规划管理监管力度

注重城镇建设建筑工程开发用地规划管理监管力度，提升管理体系内前瞻性。依据城镇建设目标及任务，对建筑工程用地规划中存在的风险性进行事前预估及评测，确保土地资源建设规划与速度可更好适应社会发展需求。注重城镇建设建筑工程开发用地规划管理与地区人口规模的适应性，明确城镇人口量及人口增长速度，确保土地规划管理机制的可行性。充分发挥出城镇建设建筑工程开发用地规划管理工作的向导作用，与土地总体规划进行有效衔接，提升规划管理双重制约职能。

（三）健全城镇建设建筑工程开发用地市场管理机制

第一，转变原有土地利用计划管理内容，针对土地资源的存量及增量构建起土地资源利用计划，以强化城镇建设建筑工程开发用地及限制用地的开发力度，实现土地资源可持续利用目标[5]；第二，加强城镇建设建筑工程开发用地规划管理期间服务效益，构建建设用地信息发布渠道及平台，对城镇建设建筑工程开发用地存量及利用信息进行全面的整合与分析，为投资者投资方向及投资目标的确立提供重要执行依据。

（四）做好城镇建设建筑工程开发用地重要项目控制工作

注重城镇建设建筑工程重点项目的开发用地规划控制工作，针对开发区及城镇新区的总体规划方案明确土地资源利用方向，对可直接影响到城镇的建筑工程，诸如文教卫的场所的建设等加大土地管控力度。同时，在重大项目建设及开发过程中，应依据地区总体经济发展水平及建设经验，循序渐进、的放矢的制定出开发计划，以更好的适应土地资源市场发展特征，提升重要项目建设期间的经济效益。

总结：总而言之，城镇建设建筑工程开发用地规划管理能够切实彰显出地区综合发展水平，而为充分发挥出土地规划管理工作积极作用，相关工作人员应依据土地规划要求及目标，构建起一系列具有长效性及科学性的土地规划管理机制，严格依照国家及头有关部门针对城镇建设建筑工程开发用地所颁布的明文规定，探索出集约型土地开发及规划管理的路径来。