商品房首次登记应按户颁发证书

徐映雪

案   例

A公司申请办理a建筑物的首次登记，a建筑物为一普通商品房住宅小区内的住宅楼。据A公司所述，a建筑物内所有房屋均已与买受人签订了《商品房买卖合同》并已进行网签备案，A公司申请不按户颁发证书，以幢为不动产登记单元发一个“大证”，并据此“大证”办理后续的转移登记。不动产登记机构能否满足其申请？

分   析

对于这个问题，目前，各地登记机构的观点与做法不一。有观点认为，如首次登记按户颁发证书，会造成大量的资源耗费，降低工作效率。可以以幢或小区为登记单元发“大证”，或以“商品房首次登记备案证明”代替证书，均不影响后续转移登记给购房人。如开发单位需用尚未销售的房屋进行抵押贷款，可再申请“自用换证”，登记机构为这些房屋换发不动产权证书即可。

笔者不支持此观点。在房地分散登记时代，有不少地区采取此办法，现在办理业务时仍时常会见到此类首次登记证书或证明。此办法可提高工作效率，但实施不动产统一登记后，随着法律法规的不断完善，仍遵循这一做法就会显现出一些问题。

其一，“商品房首次登记备案证明”为登记机构自制，其合法有效性有待商榷。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第二十条规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。《实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。根据这一“连续登记原则”及上述规定，商品房必须进行首次登记并按要求颁发证书。

虽然以“商品房首次登记备案证明”代替证书是基于便民利企的考虑，且有部分地市已将此写入部门规章或地方操作手册，但此做法违背现行法规，没有政策依据支撑，一旦涉及行政争议或訴讼，其合法性及有效性就会被质疑。目前，各地已出现因这一原因而导致败诉的案例，登记机构应引以为戒。

其二，“自用换证”需经行政许可，登记机构按换证处理存在一定的登记风险。部分开发单位在完成首次登记取得“商品房首次登记备案证明”后，小区尚有部分房屋没有卖出，因资金问题需进行抵押融资，但银行要求必须取得产权证书，否则不予抵押。这种情况下，开发单位往往向登记机构申请办理“自用换证”，即对准备抵押的房屋重新换发不动产权证书。但实际上，此业务已不单是换发证业务。把商品房从预售状态变为不能销售的单位“自用”状态，涉及行政许可事项的改变，部分登记机构认为只要这部分房屋在房管部门的楼盘表中是锁死不能出售的状态，即可办理换证，存在一定的登记风险。

其三，《实施细则》第三十八条规定，不动产权属证书是申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需提交的必要材料。如首次登记未按户颁发证书，而是以幢或小区为登记单元发的“大

证”，则每一次转移登记都需提交首次登记的“大证”，如“大证”上的房屋未一次全部转移完毕，理论上，每一次还需办理“大证”的变更登记。在实务中，发“大证”的登记机构极少再办理变更登记，多数只是做完转移登记后把“大证”收回存放在档案中，但登记簿并没有改变，仍面临着被司法查封的风险。

综上所述，笔者认为商品房首次登记应按户颁发证书，以幢或小区为登记单元发“大证”或“商品房首次登记备案证明”的做法都是不科学的，但登记机构对房地分散登记时期颁发的此类证书或证明应予认可，不能以此为由影响后续业务的办理。

为了进一步提高工作效率，提高群众的满意度，建议可研究推广首次登记电子证书。电子证书只是在媒介形式上做了创新，证书的格式、内容等与纸质证书完全一致，与纸质证书具有同等法律效力。这样可以给开发单位节省大量时间和运输成本，因带有电子签章还可提升登记安全性，不存在伪造或遗失的问题，既便民高效，又安全环保。目前，郑州、南京、杭州、苏州、上海等地已推广了电子证书，效果甚佳。（作者单位：郑州市不动产登记中心）