新经济形势下养老地产开发与运营盈利模式分析

周政

【摘要】基于对新经济形势下养老地产开发与运营盈利模式的研究，首先，阐述房地产开发企业转型背景。然后，分析新经济形势下养老地产开发模式。最后，给出新经济形势下养老地产运营盈利模式，包括出售模式、租赁或会员制模式、出售与租赁相结合模式等。

【关键词】养老地产;开发;运营盈利模式

在当今社会快速发展背景下，我国人口老龄化的速度正在不断加快，同时人口老龄化带来的问题也逐渐严重。对于人口老龄化问题我国给予更多重视与关注，并出台许多政策条例，在此背景下，促使很多开发商在养老地产的开发中纷纷试水。在养老地产的开发中，与正常地产开发存在很多不同，需要对各类问题进行充分考虑，采用最为合理的运营盈利模式，这样才能满足社会市场需求，创造更多经济效益与社会效益。所以，本文将针对新经济形势下养老地产开发与运营盈利模式相应内容进行阐述。

1、房地产开发企业转型背景分析

对于房地产企业的转型背景下，本文主要从以下几点进行阐述：

;;;（1）对于养老产业的政策性指导力度逐渐增加。从目前我国发展中可以看出，中央对于养老产业开始加大政策性指导与投入力度，主要是促使养老市场问题能够得到更好解决。并且明确指出，对于养老问题要积极应对，要将社区功能以及家庭功能充分发挥出来，促使社会养老服务能够得到一定发展与进步，强化老龄化服务事业与相应产业。

;;;（2）寻求新的发展。在以往房地产企业发展中，很多经验丰富并且资金雄厚的房地产企业发展起来，近些年，为抑制房价过快增长问题，中央部门出台一系列调整政策，政策力度较大，而且时间较长。很多开发商开始结合自身发展与市场发展实际情况，对自身战略进行调整，希望实现自身的差异化扩张。

;;;因此养老地产投资，已经成为房地产企业转型的主要发展方向，其目的是创造更多经济效益与社会效益。房地产企业会从地产角度，对养老地产进行分析与了解，对于资金周转与资金利用效率给予更多重视与关注。在养老地产开发期间，会通过配套部分销售型物业，实现资金回笼。

2、新经济形势下养老地产开发模式

在如今新形势发展背景下，养老地产开发模式会被细化为不同方向，比如，家庭方向、社区方向、机构方向以及养生度假方向。从目前我国养老模式中不难看出，通常情况下是将常住养老模式、候鸟养老模式作为重点与关键。其中常住养老模式又被细化为居家模式以及社区模式等，采用该种模式，可以保证老人能够生活并居中在相对熟悉的环境中，并且可以获得有效的养老服务。候鸟式养老通俗来讲就是异地养老，该种养老模式，可以使得老人的旅游需求以及度假需求等得到满足，在休息之余，可以将医疗服务、保健服务以及康复服务等引入。在当今家庭规模以及家庭结构不断变化背景下，使得家庭养老的功能被不断弱化，在养老中对于机构服务以及社区服务的需求正在不断提升。

对于居家养老而言，最好的养老模式就是对住宅展开适老式设计，将居住功能作为重点，面相的对象就是生活能力较强，具备独立生活的老人。对于社区养老模式而言，其可拓展向相对较多，比如，可以开发专门养老公寓，在新建成小区中，构建专门养老公寓，或者构建全龄化社区。还可以开发建设综合性养老社区，将养老产业链不同环节融入到其中。机构养老模式最为主要的就是医疗资源，因此，在机构养老模式地产开发中，要打加强医养结合社区建设工作。度假养老模式的地产开发建设，不仅要使得老人的养老需求得到满足，同时还要融入不用服务，比如，养生服务、休闲服务以及娱乐服务等。

;;;总之，在不同养老模式地产开发中，要对社会市场中老人的实际需求进行分析与了解，同时对全龄化社区、综合性养老社区、医养结合社区以及度假养生社区实际特点、优势、劣势以及选址要提前做好分析工作。这样才能确保养老地产开发建设工作的有序进行，使得老人们的养老需求可以得到满足，为人口老龄化提供高质量服务。

;;;比如，在全龄化社区的选址中，要选择交通便捷、城市近郊，并且自然资源丰富的地区，其特点主要是同子女可以生活在同一社区中，对于资金实力有着较高要求。优势主要体现在老人并不会产生隔绝感，而且销售空间较大，面临的客户群更加广泛。存在优势的同时，也具备一定劣势，项目前期资金投入相对较大，而且存在一定投资风险，对于物业管理能力有着较高要求。

;;;綜合性养老社区在选址中，要选择城市近郊或者城市远郊，自然资源丰富。特点就是对于资金实力有着更高要求，有专业良好品牌价值，物业要有着较强的管理能力与管理水平，规模相对较大，功能更加完善，相应配套设施要齐全。优势主要是配套设施齐全，升值空间较为明显，同时对于整个项目有着一定掌控力。劣势主要是资金成本高，项目建设周期较长，资金成本回笼较慢。在项目建设期间，对于此类问题要全面分析，这样才能确保建设项目的有序进行。

3、新经济形势下养老地产运营盈利模式分析

3.1出售模式分析

如果养老地产运营盈利模式，采用出售模式，那么通常在住宅项目当中，会开发养老型住宅，使得老年人的需求可以得到满足，比如，无障碍设计、配套老年疗养中心等。还有类似于普通住宅，推出市场出售使用权。该种运营应力模式，投资回报周期相对较短，与普通房地产大致相同，对于开发商专业没有过多需求。在养老地产设备设施中，其投资相依相对于普通商品住宅而言较低。在房屋购置中，其成本较高，而且市场需求不稳定。该种模式通常情况下适合有老年人的家庭客户，以及健康活跃的长者。在这里比较著名的就是，保利西塘越项目以及万科随园嘉树项目，此类房地产项目在建设过程中以及项目配备中，能够对养生养老需求进行充分考虑，因此，增设相应康复疗养中心。项目通常都回背靠度假社区以及养生社区等，消费者看中的主要是可以提供更加高端的养生服务，而不是现阶段的养老服务。此类项目的主要位置就是，核心城市辐射范围之内。因为所处地理位置较好，而且环境优美，投资回报更快。万科的随园嘉树项目，在开盘后就售罄，购买者主要是四十多岁青壮年，主要是为自身日后养老打下基础。

3.2租赁或会员制模式分析

养老地产开发商在完成项目建设后，并不会将项目资产出售，而是通过收取租金方式，或者收取会费方式，促使使用者能够享受到不同的专业服务，该种模式被称之为租赁或会员制模式。该种养老项目主要面对的对象是，收入较高、学历较高并且比较活跃的老人，此类老人能够更好接受专业服务，无论是在支付能力上，还是在意愿上都会高于正常客户。如果从属性进行分析，该种模式更加符合养老地产的实际定义，收益可以保证持续且稳定。在项目中更加注重的是出售服务，不同房地产开发商之间竞争的主要是，地理位置、环境以及专业服务。

;;;在这一过程中，需要拥有更加专业的运营管理团队，其中较为有名的就是亲和源以及复星，亲和源主要从事的就是专门的养老地产专业机构，而复星主要从事的职业是医疗投资民营集团，能够与美国峰堡之间进行合作。会员制模式注重的是项目软实力情况，项目实际发展不会被其他企业轻易复制，如果可以做好，那么竞争力也会随之提升，能够在社会市场中，树立良好养老地产品牌，为未来连锁化发展打下良好基础。但如果采取该种运营盈利方式，在项目前期中，需要投入大量资金，而且项目会存在一定风险性特点。

;;;比如，亲和源在开发建设过程中，因为资金紧张问题，将一部分产权出售。其他房地产企业在养老地产项目开发中，也并不是一帆风顺，如果结合最初的定位，那么其对象主要是活跃长者，为能够促使收入来源可以增加，在实际运营期间，对象偏向于失智失能型老人。因此，如果综合进行分析，该种模式更加是用于资产管理部门以及保险机构，对于资产投资进行长期追求的投资人员。

3.3出售与租赁相结合模式分析

在采用出售与租赁相结合模式过程中，开发商通常情况下，会对一部分老年住宅商品房进行出售，或者将剩余部分老年住宅商品房以及持有的配套物业进行出售，从而获得更多销售利润，并提供相应服务利润。出售与租赁相结合模式更加灵活，可以使得不同老人的多元化需求得到满足。在前期销售中实现资金回笼，从而开展下一阶段的物业运营，这样企业的资金压力会在很大程度上减轻，但还有一部分采用租赁方式，这对于开发商的专业能力以及运营能力有着更高要求。企业不仅要面对销售压力，同时还要承担一定的租赁风险，怎样才能明确房屋租赁与房屋销售之间的比例，才能创造更多经济效益。比如，万科的幸福汇项目，在幸福汇项目中，拿出一百多套房源进行养老试点，这一百多套房源占据整个项目的百分之十一左右。

;;;在项目建设中，拿出一部分进行适老化设计，适合活跃长者居住并对外销售。老年公寓活跃长者之家，是由万科自持，亲和源负责进行经营管理的项目。万科之所以采用该种模式，主要是在项目建设之前，对城市养老主要接受程度以及支付能力进行调查与分析，在此基礎上，发展出该种模式。与此同时，太阳城在我国也是运作相对较好的养老项目，在该项目中，对外出售一千七百多套房源，并且能够提供一千张左右床位，属于银龄公寓，太阳城房地产开发公司，属于私人投资与私人开发。银龄公寓入住率相对较高，能够达到百分之九十以上，主要针对对象是健康、生活能够自理的老人，因此，居住的大多数是离退休干部，知识水平与文化水平相对较高。

;;;太阳城可以为居住的老人提供良好医疗服务，并且与安贞医院之间合建太阳城医院，在医院中配有一百多张床位。在太阳城的银龄公寓中，可以对国家出台的免营业税优惠政策进行享受，每张床位民政部门每个月都会给予补贴。项目盈利主要依靠的是营利收入以及养老费用。

;;;在其周围配备相应的购物中心、温泉俱乐部娱乐中心以及文化教育中心，提供有效的配套服务。能够实现对外经营，创造一部分效益。养老收费主要包含不同部分，比如，五万到三十万不等的医疗费用押金，每个月壹仟柒佰元到肆仟壹佰元不等的入住费用，以及其他的服务费用等。

结束语：综上所述，养老地产开发与建设工作，受到更多人的重视与关注。在此背景下，在实际养老地产开发中，房地产企业要对各方面问题进行分析与研究，考虑市场情况与面对的主要对象。然后结合实际情况，采用最为合理的运营盈利模式，在满足不同老年人需求的同时，创造更多经济效益与社会效益，将我国人口老龄化问题更好解决。

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