中小房地产企业资金管理问题及对策探讨

张小娣

（兰州瑞兴达投资管理有限责任公司，甘肃 兰州 730070）

房地产企业在国家稳楼市，在“房子是用来住的，不是用来炒的”宏观政策调控下，融资环境紧缩，市场环境不容乐观。这对在前期房地产经济形势一片大好时，盲目进入房地产行业的大量的中小企业来说，受政策影响较大，经营举步维艰。本文从中小房地产企业的资金管理模式，企业规模，融资渠道以及费用开支等方面对存在的各项问题进行探讨，对中小房地产企业如何加强对企业资金的管控，保证企业健康稳步地向前发展提出相关建议。

一、中小型房地产企业的业务特点及加强资金管理的必要性

（一）中小房地产企业的业务特点

中小房地产企业项目开发大都在三、四线城市，项目投入资金大。房地产开发项目过程中需要大量的资金，如房地产开发前期的土地出让金、拆迁安置补偿费用、前期的勘察设计费用、可行性研究费用、建筑安装工程费、配套设施费用、基础设施费用和利息支出等，是一种资金密集性企业。资金周转时间长，从开始设立项目、开发土地、建造房屋、销售到项目最终清算，要跨越几个年度，大概需要2-4年的时间。为了满足开发项目所需的资金，企业一般都是向银行贷款取得资金，且金额较大，造成企业负债率高，资金风险较大。中小房地产企业在开发过程中，受房产政策影响较大，存在很多不确定因素。

（二）中小房地产企业加强资金管理的必要性

在项目开发建设前期，中小房地产企业都是以土地为抵押物，向银行进行贷款融资，开发资金大部分来源为负债。自有资金只占很少的一部分，资金周转较为困难，银行偿还利息压力较大，此时资金基本上为专款专用，全部用于项目的建设。在建设中期，当取得《商品房预售许可证》后，开发项目可以进行预售，这时开始资金回笼，大量的预收房款涌入企业资金账户，企业资金账面显示充裕。企业负责人为扩大企业规模，盲目乐观，将资金投入其他新开发项目，导致现有在建项目日常运营资金不足，进而影响现有在建项目建设周期，无法按期交房，使企业陷入困境。企业贷款陆续到期，又有多个项目陆续开工，资金周转开始困难。因此，中小房地产企业必须提前做好偿债资金准备。企业资金管理贯穿于房地产开发项目全过程，做好资金管理是企业向前发展的关键。

二、中小房地产企业资金管理的现状及存在的问题

（一）资金管理模式落后

中小房地产企业，规模小，管理水平低，人员整体素质不高，财务管理制度不健全，大多属于“家族式”管理，企业的投资者与企业的负责人都是同一个人。企业资金审批实行企业负责人“一支笔”管理，由于企业负责人大多缺乏专业的财务管理知识，资金管理时主观性、随意性强，没有制定完善的资金管理制度。对企业的管理依靠以往的经验，对企业整体资产、负债情况掌握不全。“家族式”管理导致企业的管理层以及会计、出纳等重要岗位由企业负责人的亲属担任，这些人如果没有专业的财务知识，对企业的财务管理和资金管理就会存在一定的阻力。

（二）急于扩大企业规模，盲目跟风投资

中小房地产企业大多都是民营企业，企业负责人的理念决定着企业的发展方向。企业投资存在着很大的随意性，盲目性。房地产企业属于投资规模较大的高风险企业，中小房地产企业资金实力较弱，一旦投资失败，企业无法承受投资失败的风险。多项目开发，如果一个项目出问题，必然会引发连锁反应，导致其他项目开发停滞不前，甚至造成企业资金链断裂，进入发展困境。

（三） 融资渠道单一，负债比例高

中小房地产企业的融资渠道单一，资金主要来源于银行贷款，受国家及银行的信贷政策影响较大。房地产开发项目是一个大的综合性工程，企业自筹资金远远无法满足项目开发的资金需求。与此同时，在项目开发的前期，前期开发投入资金大，回收期长。由于自身财务管理规范程度以及规模较小等原因，中小房地产企业只能通过抵押土地从商业银行贷款融资，还有少许通过民间借贷，但这种资金筹措方式也大大增加了企业的资金成本，同样存在较高风险。中小房地产企业由于自有资金不足，通常在银行贷款到期后，并不马上向银行偿还贷款本金，而是进行贷款展期或是转贷，将这部分资金继续用于其他项目的开发，造成资产负债率居高不下，加大了企业的偿债风险。当企业偿债能力下降，资金链断裂时，将面临破产的风险。

（四）开源节流意识不强，各项费用开支较大

中小房地产企业达到预售状态后，如果房屋销售形势比较乐观，销售回款充足，企业负责人就容易放松对资金的管控，出现各项开支审批不严的情况，导致广告费、宣传费、招待费等开支较大。除此之外，对各项费用支出是必须支出还是非必须支出，没有明确的划分和控制，节约意识不强。对开发项目最终盈利情况盲目乐观，没有对整个开发项目的总成本、总费用的预算进行把控以及分摊到每年每月的费用开支的预算，很容易造成等项目开发完结后，才发现成本、费用开支占项目总收比例较高，企业利润率较低。

三、加强中小房地产企业资金管理的对策

（一） 建立健全资金管理预算制度

首先，在项目开发建设前，由企业的专业人员或聘请第三方对整个建设项目的资金投入、成本、费用、销售回款和利润做出预算，在项目建设过程中资金支付严格按照总的成本、费用分摊到当前年度的金额执行，每年对预算中因实际情况发生变化，确需调整的项目，及时进行调整，调整后对整个项目的利润率再次进行测算。对资金的预算自始至终贯穿于整个开发项目，及时掌握开发建设项目的全面数据，使各项指标保持在正常、可控的范围内。

其次，中小房地产企业应根据自身特点，研究出适合企业发展的资金管理流程。比如，根据资金预算，日常付款实行按月报批计划，根据企业现有资金情况，按照重要性原则对付款项目进行排序，首先保证项目建设资金，按时偿还银行利息，按时发放人员工资及向其他企业必须支出的项目，这样无形中就能将一些非必须支出项目的付款延后，甚至取消，以保证企业流动资金最大限度地维持企业的正常运转。这样做既节约了资金，又提高了资金的使用效率，把有限的资金用在了企业最需要的地方。

（二）对投资决策进行可行性分析

中小房地产企业受国家政策影响较大，在投资开发新项目之前，不能仅靠企业负责人的经验和主观想法进行决策，一定要对新开发项目进行各项前期的可行性调查。综合考虑各项因素，对开发项目所在地的市场环境、经济水平、消费者的购买能力以及所开发项目的周边生活、交通情况、市场定位等方面做详细的调查和综合评估，并对项目后期的资金回笼情况做出预测，结合企业自身的规模以及对投资风险的承受能力，做出项目的可行性分析报告，依据可行性分析结果，慎重做出投资决定。这样可以大大降低资金管理的风险，有利于企业的可持续发展。

（三）拓宽融资渠道，降低负债率

中小房地产企业要根据自身特点，开拓多元化的融资渠道。与建筑商、材料供应商建立良好的合作关系，通过延缓支付建筑商、材料供应商的工程款，来缓解企业自身的资金压力。还可通过银行以外的其他金融机构进行融资，如小额贷款公司，信托公司等方式。企业资金回笼后应及时偿还银行贷款本金，减少贷款利息支出，降低企业负债率，规避企业偿债风险。企业应根据自身偿债能力进行风险与效益的评估，根据评估结果决定是否提前偿还银行贷款本金，是否继续进行新项目的开发建设。

（四）加强开源节流，节约开支

中小房地产企业要主动加强开源节流意识的培养，加强对开源节流活动的组织和指导。企业管理层应充分认识到加强开源节流意识的重要性和必要性，通过开展各种宣讲学习教育活动，使全体员工从思想上逐渐树立开源节流意识，将开源节流工作落实到企业的方方面面，营造企业全员参与开源节流工作的良好氛围。

在节约开支方面，要建立规范的管理制度。比如，对办公用品的领用要有健全的领用制度，不能任意领用，应按需领用，对可重复使用的办公用品避免资源浪费；对业务招待费制定管理办法，日常招待业务进行分级管理，制定招待标准，核定招待预算费用上限及审批权限，业务招待费用支出实行预先申请、实报实销的方式，由各部门逐级审批后执行，将业务招待费列入年度考核。

四、结论

本文阐述了中小房地产企业的业务特点，分析了中小房地产企业普遍存在资金管理模式落后、盲目扩大规模、融资渠道单一和员工开源节流意识不强等问题，并针对这些问题，提出了中小房地产企业应建立资金管理预算制度、合理决策投资计划、拓宽融资渠道和加强员工开源节流意识等解决办法。同时，建议中小房地产企业改变现有战略模式和业务模式，提高自身的行业竞争力，确保企业健康稳定可持续发展，实现企业的最大利润。