安徽地源资产评估工作流程优化设计

万灵娟 付新玉

摘要：现如今资产评估作为一个基础性中介服务行业已成为了我国经济蓬勃发展不能缺少的部分，整个社会对资产评估这一中介服务业的要求也越来越高。面对复杂的市场状况，如何使客户对评估报告满意，使整个评估质量得到质的提升，为此如何对资产评估工作流程进行优化显得尤为重要。

本文以安徽地源评估公司为例，运用科学的资产评估理论，对该公司的资产评估工作流程进行优化设计。针对安徽地源公司的目前评估情况，结合资产评估相关理论及资产评估程序有关内容，对资产评估工作流程存在的问题进行详细的分析，并对该工作流程存在的问题提出建议，改善公司内部资产评估工作流程的效率，有助于提高客户的满意度，增加客户的忠诚度，增强竞争力，同时为资产评估行的其他公司提供有价值的参考资料。

关键词：资产评估;土地估价;流程的优化

一、研究背景

随着我国改革开放的深入推进，以及社会主义市场经济体制的构建，促使国内资产评估行业得到进一步发展。资产评估流程反映了资产评估业务从开始到完成需经历的工作及步骤。一项完整的资产评估业务，尽管存在业务类型、规模、复杂程度等差异，但完整的资产评估业务仍需要经历项目承接，评估准备，现场调查和市场调查等相关的资产评估工作流程。整个社会对资产评估中介服务的高要求，决定资本评估作业流程必须不断优化才能够得以进步。

二、安徽地源土地评估的工作流程

安徽地源不动产咨询评估有限责任公司是在1995年成立的简称为安徽地源，安徽地源在2002年以前是一家隶属于安徽省国土局的土地评估机构，主要在全国内从事土地评估以及政策分析等业务。公司主要经营范围之一是土地收储、出让地价评估，该主营业务经营的范围安徽省各市、县自然资源部门。

安徽地源公司土地评估的工作流程由以下九方面组成：（1）接受评估委托。

在网络上经过招投标的方式从而获得评估项目。委托估价方将被评估资产的资料委托单位、地址、联系及其联系电话等给予委托估价方。（2）确定项目组成员及项目负责人。根据土地的权利状况、登记状况以及土地利用状况等来确定评估依据、评估目的及需要的评估方法。根据评估的项目来确定项目组及项目负责人。（3）待估宗地的资料收集和现场勘察。评估人员对资料的搜集主要包括对被估土地数据的收集，以及现场外调情况的反馈与搜集。（4）项目评估人员对项目地价计算。选择合适的评估方法，根据《城市土地评估条例》，以及土地的具体条件，将评估的性质和目的与评估者所收集的相关信息结合起来，房地产市场根据调查所收集的相关土地交易信息选择了评估方法。（5）依据相关的文件做出相应的评估报告。土地评估人员根据相关的文件、法律法规以及待估宗地实际的情况和经公司内部进行会审后的结果做出相应的报告。评估依据除了国家颁布的关于土地评估的各项法律、法规之外还有被评估项目地方政府颁布的主要法规、条例、文件、通知。（6）技术人员审核。资产评估报告的审核是由公司内部的审核部门专业的技术人员来进行审核，审查的主要内容是指资产评估报告中的与被评估资产的资产信息是否与审计部门信息一致。根据资产评估报告对估价人员的账面价值进行调整是否合理，以及对资产评估报告的结论和分析是否正确、合理、完整。最后在对所有资产评估报告的审核中，由参加评审的技术人员和专家进行评审是否能够达成一致的意见等。（7）评估人员对技术报告改正并定稿。资产评估工作人员就技术负责人提出的问题做出相应的修改，完善报告，定稿。（8）报告的存档。评估人员最后提交报告，并对评估报告进行备案，之后有评估人员出具相应的评估报告，有评估人员送出报告并完成最后评估报告的存档。

三、安徽地源评估工作流程存在的问题

资产评估工作流程是一项长期且比较复杂的工程，在面临不同的资产评估项目过程中，仅使用一模一样的资产评估工作流程会产生各种各样的问题，所以在现有的资产评估工作流程中发现了以下问题：

（1）工作流程中缺少估价作业计划

资产评估工作流程正式开展前，每一个资产评估项目只确定项目组成员及项目负责人，但是缺少一个简单的提纲简单来说就是缺少一个估价作业计划。缺少一个估价作业计划很容易使得整个资产评估项目缺乏条理性，整个资产评估项目混乱，每一项资产评估工作变得杂乱无章，造成资产评估工作效率低下。

（2）工作流程中缺少技术人员的复审

资产评估工作流程中虽然有技术人员审核，但是缺少一项技术人员的复审。在土地评估人员对技术负责人提出的问题进行相应的修改、完善报告，进行定稿后没有技术人员进行复审，仍然会使改正后的技术报告存在较大风险，整个资产评估报告纰漏风险性较高。

（3）工作流程中资料存档不完整

资产评估工作流程中资料存档不完整使得后期项目资料缺失，会使整个资产评估的项目存在潜在风险，严重影响项目作价的准确性。

（4）工作流程中现场盘点精确度较低

资产评估工作流程中现场盘点精确度较低导致整个评估资产不完善，容易造成资产缺失，容易进一步导致整个项目更大问题，评估结果可靠性低。

四、安徽地源评估工作流程存在问题的建议

针对安徽地源评估工作流程中存在的问题提出建议，帮助安徽地源的资产评估工作流程进行优化设计。资产评估工作流程优化设计可以为安徽地源在之后的工作业务中、在每个项目过程上得到充分的运用，提高安徽地源在资产评估中介行业中的竞争力。主要措施如下：

（1）增加详细的估价作业计划

在评估公司接受评估委托后，在给估价项目确定名称、了解估价目的、估价依据、确定估价日期之前，拟定一个详细估价作业计划。在确定估价作业计划以后，以此来确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排等。该估价作业计划为项目的进行提供了一个完整的评估思路，使我们在整个评估过程中清晰的评估思路，可以有效提升评估工作的效率。

（2）增加技术人员的复审

在修改完善后的定稿之后增加技术人员的复审。土地评估人员就技术负责人提出的问题做出相应的修改，修改后进一步完善技术报告，完善之后的技术报告直接定稿。如果不由专业的技术人员进行复审的话，在某些环节上有可能会存在一些错误，比如数据错误等，很可能使整个土地估价最终确定的结果出现错误。

（3）资料存档存在的完整性

报告的存档不仅是技术报告的存档，还应在评估过程中，将现场收集的资料和委托单位给的资料进行存档。如：土地使用证、建设用地规划证、用地批准文件、土地转让合同或协议等，并将所有搜集到的文件做成PDF底稿并汇总。如果这些证件缺失或丢失的话，需要委托人出具证明来确定该土地的真实性，才能保证最后的土地估价结果有依据可寻。

（4）现场盘点工作的真实性

为保证现在盘点的真实性，在现场盘点的过程中，评估人员和委托评估单位的负责人一起进行盘点，将项目上固定资产进行拍照，对固定资产的数据进行详细的填写，确保盘点内容的真实性。其次面对不同的项目要分情况进行盘点，使得评估项目的准确性得到保证。而不是只是针对委托方公司给的台账进行简单抄录，否则会使得最终评估结果出现极大的差距。

參考文献

[1]乔永峰，闫晓华.浅议评估事务所企业文化的建设[J].中国乡镇企业会计期刊.2012：180-181