探析商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策

张光谱 南开大学经济学院

一、商业银行房地产信贷业务中存在的问题

（一）房地产信贷规模越来越大

近年来，随着房价的飞涨，我国房地产信贷规模大幅扩大，远高于其他国家的贷款增速。所有各类数据显示，房地产信贷占总规模的比重越来越大。近几年来，信贷的爆炸性增长意味着投机行为鲁莽。在当前的房地产市场上，正处于上升阶段，还有一些投资者，他们并没有相应的能力却依旧想跻身于房地产市场中。

同时，随着房地产价格的降低，其银行的信贷风险也在无形中增加，土地储备贷款也随之受到影响。除此以外，有些贷款也会用在其他领域，地方政府也会通过贷款来进行项目建设。也会对市场价值估算带来较大的影响。因为大多数房地产贷款都属于短期不能收回的。房地产业也存在着周期波动和许多不确定因素，房地产信贷如果过度增长的话，就会导致银行系统的发展存在一定的风险。隐含的风险一旦暴露，整个金融体系就会发生无法估计的危机。

（二）融资对银行信贷过度依赖

目前，我国房地产企业融资的方式还是比较单一的，即银行信贷，房地产是资本密集型产业，其主要来源是银行贷款、自筹资金、银行贷款以及其他资金等，如存款和预付款。此外，银行信贷资金还参与了房地产开发商从土地储备、贸易到境外融资、房地产基金、房地产信托等融资渠道，据银监会和中央银行30余年分析调查。近年来，我国房地产企业平均负债率比较高，房地产信贷基金在融资总额中所占份额已达70%。中国省市数据显示，我国房地产开发资金来源中有55%直接来自银行体系，而自筹资金主要来自商品房销售收入，预付款比例按3%计算，公司约70%的自筹资金来自银行贷款，其他资金（存款和垫款）的3%也来自贷款银行。考虑到贷款份额建设企业投资资金的银行贷款资金占比超过7%，它实际上维持了整个资本链。而且，目前中国的房地产行业对银行贷款的依赖度越来越大，如果房地产行业出现危机的话，房地产行业的经济风险也会直接影响到银行。所以，面对这些资本问题，就需要房地产企业的相关人员能更加重视融资，尽可能使融资渠道多样化，避免过度依赖银行。一旦市场出现泡沫，安全性就会下降。房地产金融过度依赖银行信贷资金，如果房地产泡沫破裂在中国发生，对我国金融体系和国民经济的影响需要认真思考。

（三）信贷管理内控执行不力

内部控制制度实际上是一种动态管理机制，主要是为了预防和控制相关的程序和措施。我国商业行业的内部控制不同于发达国家，还是相对比较落后的，并且在风险管理和预测上也有较大的弊端，进而导致资产管理存在较大问题。在当前的社会环境下，商业银行需要投入更多的精力进行拓展，这样才能睡资产规模得到保证，整体经济效益也能越来越好。然而，当前房地产行业对信贷业务的管理还存在不足，主要体现在以下几个方面：银行管理人员没能对信贷业务的发展进行分析，不能明确方向，房地产信贷业务的发展仅仅是为了扩大市场份额；缺乏合理、适当的房地产信贷风险预警和控制体系；相关的信贷人员在开展工作时，没有良好的专业知识和素养，也没有加以培训，进而导致整体信贷风险的预估分析效果不佳。房地产贷款行业在具体的经营过程中，银行内部控制体系的不完善往往导致各级业务审核不严。建立的保险计量指标体系还不够完善，有些信贷人员由于经验不足会导致在审核阶段无法准确判断和把控借款人的实际情况，对风险情况进行预估，进而使信贷之前的审核成为空谈，贷后管理经常受到损害。因此，客户回访阶段，如果没有严格按照标准开展，就会导致信贷后期出现一些违法行为，比如：挪用资金等。有些商业银行甚至毫不犹豫地放宽贷款评估标准，以最大限度地提高利润，例如，未能对借款人的信用状况进行尽职调查，以及降低担保或担保人未经仔细和严格审查而发放的房地产贷款往往风险很大。因此，现有的不良贷款尚未完全解决，新的风险正在出现不断地出现，银行体系内部控制薄弱已成为房地产信贷质量和生产质量低下的主要原因，中国银行业内部控制体系要有效防范房地产信贷风险，需要进一步加强和完善，特别是“审批与贷款分离”制度。

二、解决信贷问题的对策

（一）信贷的监管力度需要加强

以现在来看，对于房地产信贷安全，人们越来越重视这一点，逐步加强对商业银行房地产贷款的监管，确保房地产贷款政策的严格执行。举个例子来说，发展性的贷款通常需要银行对其采取上市管理，这样有利于对借款人的还款能力以及资金情况进行评估和审查，同时使借贷担保标准更好的落实到位，对贷款金额的使用情况进行实时监控，确保贷款总额不超过在建工程的50%。对房屋销售合同资金实行封闭管理；根据销售进度计划，贷款总额不得超过退款发展贷款比例等等。与此同时，银行还要更加重视商业银行信贷业务的核查，定期进行检查，这样才能尽可能避免房地产违法信贷问题，使房地产信用体系更加完善起来。并且，在房地产信贷业务经营风险制度的运行上，需要定期检查，确保整体运营状况良好，这样才能够保证贷款更加合规、风险管理有效。尽快落实银行董事责任制，有助于规范银行董事的行为，对防范银行董事的不当行为起到积极作用。只有将房地产信贷成本提高到商业银行的边际收益之上，监管原则和监管政策才能得到充分落实。

（二）增强各类政策措施之间相互配合

政府还要注重把控政策的执行，协调好各项政策，比如：财政政策、土地政策、税收政策，这样才能够使整体信贷过程顺利开展。充分发挥它们在信贷市场调控中的协调作用房。特别是，应为房地产估价公司、保险公司制定准入标准，担保公司和CRE评估机构要完善房地产项目资金认购和监管程序，规范基金储备中心资金运作。关于政府，应建立健全住房抵押登记制度，确保银行债权完整性。此外，应及时完善金融支持政策和措施，遏制个人住房投机行为，调整住房供给结构。最后，应该从明确境外机构和个人在境内购买商品房时，应当以实际办公或居住为目的，禁止境内房地产投机。

（三）房地产信贷相关法律法规的完善工作

首先，按照商业银行法的有关规定，尽快出台配套法律法规，保障商业银行住房抵押贷款的安全，明确个人住房抵押贷款当事人的权利义务，提高个人住房抵押贷款的可预测性。努力建立抵押登记、抵押权催收、抵押物监管处置的“绿色通道”。为确保商业银行在发生贷款违约时，能够按照贷款前约定的方式及时处置抵押财产；研究并有效解决新规定下保障银行个人按揭权利的具体措施，以最大限度地降低银行个人按揭贷款处置成本，减少银行个人按揭贷款损失。信用法应该尽快颁布，为了使社会信用体系更加健全，在加强市场监管力度的同时，还要更加重视通货膨胀问题，尽可能确保商业银行不确定性问题有所降低。还有随着房地产交易量和房价的下降，房地产信贷的潜在风险将逐渐显现，甚至可能引发系统性风险。政府应采取某些措施规避风险，加强对银行信贷资金流动渠道的控制，规范和提高房地产业各级进入门槛，在一定程度上能够抑制房地产资金流动性过剩的问题，商业银行也要更加重视风险管理问题，不能只追求信贷收益。银行也要转变一定的信贷业务管理理念，在此基础上，进行严格管理和经营，尽可能实现金融精细化管理。

三、结束语

总的来说，需要商业银行能够正确认识到信贷问题，根据目前的问题进行一定的研究分析，从而采取相应的对策，来不断完善政策和信贷机制，降低风险。