A 房地产公司财务风险识别与评价

陈 杰

一、A 房地产公司财务风险识别

（一）筹资风险识别

1. 短期偿债能力风险

表1 A 房地产公司2016-2020 年短期偿债能力指标

从表1 可以看出，A 房地产公司2016 年-2020 年流动比率总体呈下降趋势，在2018 年，流动比率下降至1.33，相比2016 年的1.53，下降了0.2，2019 年其流动比率发生一定的回升，回升至1.51，而在2020 年，其流动比率又开始下降，相比于房地产企业流动率的平均值1.8 来说，A 房地产公司的流动比率一直处于低位，这反映出了A 房地产公司的流动资产缺乏变现能力。A 房地产公司速动比率在2017 年发生了小幅度下降，从2017年开始，逐年上升，速动比率从2017 年的0.44 上升至0.60，其速动比率的平均值为0.51，比行业平均值高出0.06，这表明A 房地产公司拥有足够的货币性资产用于偿还短期债务。A 房地产公司现金比率在2018、2019 年发生一定程度的上升，但从总体来看，其现金比率仍然呈现下降趋势。相比于行业平均值的0.25，其现金比率还是偏低，这再一次表明A 房地产公司资产的变现能力存在一定的不足。

2. 长期偿债能力风险

表2 A 房地产公司2016-2020 年长期偿债能力指标

从表2 可以看出，A 房地产公司近五年的资产负债率都偏高，企业过分依赖负债进行筹资，导致融资成本过高，侵犯债权人的利益，当企业不能产生充足的现金流量时，就会引发资金链断裂，进一步加重企业的财务风险，甚至导致企业破产。此外，该企业产权比率整体呈上升趋势，而行业平均值为2，该公司连续5 年产权比率高于行业平均值，其资本结构相比其他同行业企业不够合理，股东所持股份过多，严重影响企业长期偿债能力，进一步加剧财务风险。另外，该公司权益乘数在近5 年逐年增加，这表明所有者投入的资本在资产中所占比重较小，财务杠杆被慢慢放大，影响企业的长期偿债能力，进一步引发财务风险。

（二）投资风险识别

表3 A 房地产公司2016-2020 年投资收益状况（单位：百万元）

从表3 可以看出该公司的资产总额在2016 年-2020年不断增加，从2016 年的348150 百万元增加至2020 年的1761810 百万元，这表明公司在近5 年不断扩大投资规模，相应地，其收入在2016-2020 年不断增长，2017年的增长比率18.72%，2018 年的增长比率17.55%，2019 年的增长比率高达59.29%，2020 年的增长比率为48.26%，同样处于高速增长，然而，该公司的净利润和销售利润率并没有与收入保持同比增长，相反，这两项指标在2016-2020 年不断下降，销售利润率从2016 年的14.53%下降至2020 年的8.13%，这表明该公司在投资过程中，可能存在一定的决策失误，导致投资过程中产生的费用过高，导致销售利润率呈下降趋势，侧面反映出了该公司存在一定的财务风险。

（三）营运资金财务风险识别

表4 A 房地产公司2016-2020 年营运资金变动情况

从表4 可以看出，A 房地产公司2016-2020 年营业收入在逐年增加的同时，其存货周转率却在逐年下降，从2016 年的0.52 次下降至2020 年的0.27 次，这表明A 房地产公司销售并不是很顺畅，其存货并未得到完全利用，出现了一定程度的积压，可能出现存货贬值、减损的风险；而应收账款周转率在2016-2020 年也保持下降趋势，从2016 年的18.88 次下降至2020 年的13.5 次，这表明公司应收账款回收不利，对客户的信用调查不严，缺乏资信管理，导致应收账款长期处于呆账状态，存在信用减值风险；此外，公司流动比率仅在2017 年出现上升，而在2018-2020 年一直呈下降趋势，这表明该公司的资产管理水平不高，流动资产占用资金过量，无法产生充足的现金流来维持生产经营活动，严重影响公司的经营效率，甚至增加了债务借贷的时间，增加了大量的财务费用，进一步反应出财务风险高的问题；另外，该公司的总资产周转率也在2016-2020 年不断降低，从2016 的0.27 次将至2020 年的0.18 次，这表明公司全部资产从投入到产出的流转速度较慢，资产使用效率低下，销售能力欠佳，市场占有率不足，引发运营效率不足，产生运营风险。

（四）收益分配风险识别

二、A 房地产公司财务风险评价

表5 A 房地产公司2016-2020 年收益分配情况（单位：元）

从表5 可以看出，A 房地产公司2017 年税后经营净利润下降6.39%，2018 年税后经营净利润下降11.48%，2019 年税后经营净利润下降2.06%，而2020 年税后经营净利润出现大幅上升，相比2019 年税后经营净利润，上升了378.73%，从总体来看该公司2016 年-2017 年经营产生的税后利润不充足，难以满足企业生产运营所需的资金，即便2020 年税后经营利润得到了很大提升，但是其稳定性仍然存在一定的不确定性，其财务风险也是值得关注的。此外，该公司基本每股收益逐年下降，仅在2020 年出现回升，受净利润的影响，其收益分配的稳定性也比较差，在考虑了潜在普通股的影响后，该公司的稀释每股收益的变化趋势与基本每股收益的变化趋势趋同，这表明该公司在收益分配方面存在一定的风险。

（一）评价指标的构建

Z-Score 模型是由爱德华·阿特曼于1968 年经过大量实证研究和分析，计算不同的财务比率对公司财务危机的影响，并根据其影响程度赋予每一财务比率相应权重而构建的财务风险预警模型，其核心是将Z 值与风险临界值进行比较，判断企业财务风险的严重程度，其函数表达式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.64X4+0.99X 5。其中X1= 营运资本/ 资产总额，反映一个公司资产的变现能力，如果营运资本逐年减少，表明公司流动资产占用资金过量，资金周转不畅；X2= 留存收益/ 资产总额，他反映一个公司的获利能力，留存收益积累的越多，表公司支付股利后的剩余越多，有利于企业的生产经营，满足投资需求；X3= 息税前利润/ 资产总额，他反映一个公司全部资产的获利能力，该数值越高，其获利能力越强；X4=所有者权益的市场价值总额/ 负债总额，它客观地反映了一个公司的价值变化；X5= 销售收入/ 资产总额，它反映公司的总资产周转率，一般而言，其数值越大，表明一个公司的营运能力越强。一般来说，Z 值大于2.99 表明一个公司的财务风险较低，Z 值介于1.8-2.99 之间表明一个公司财务风险处于正常水平，而Z 值小于1.8 则表明一个公司的财务风险较高，需要投入充分的关注。

（二）评价结果分析

表6 A 房地产公司2016-2020 年Z 值评价结果

从上表的Z 值评价结果来看，A 房地产公司2016年-2017 年的Z 值均大于2.99，财务风险比较低，2018 年Z 值处于1.8-2.99 之间，财务风险处于适中水平，但值得注意的是， A 房地产公司的Z 值从2017年开始一直呈现下降趋势，至2019 年开始，该公司的Z 值已经低于最低临界值1.8，其财务风险较高。从各项财务评价指标来看，判别式中X3 所占权重最大，但是X3 的值一直呈下降趋势，这说明在资产总额不断增加的同时，其息税前利润的增长幅度不够，其获利能力不增反降；判别式中X1 的值在2016-2020 呈下降趋势，仅在2019 年有所上升，这表明该A 房地产公司流动资产变现能力较差，占用了大量的流动资金，导致短期偿债能力下降，甚至导致企业资金链断裂，生产经营中断；该判别式中X2 的值在2016 年-2020 年也保持下降趋势，该值的下降表明A 房地产公司在每年净利润扣除支付给股东的股利之后，所留存于企业的资金出现明显下降，这对该公司来说是一个不利的趋势，因为当企业资产总额增加的同时，其留存于企业的资金却在不断减少，这表明该公司的销售能力欠佳、获利能力的不足无法满足企业的生产与投资的需求，可能出现财务危机；而判别式中X4 的值在2016-2020年间不断下降则表明，A 房地产公司的资本结构不合理，该公司过于依耐债务为企业创造价值，但很显然，该公司通过债务创造价值的能力在不断下降，当公司销售不畅，资金出现短时，该公司的偿债能力不足，就会引发偿债风险；该判别式中X5 的值在2016 年-2019年不断下降，这表明A 房地产公司对资产的使用效率低下，销售能力在逐年削弱，投资产生的效益也在逐年下降，其营运能力的不足足以引发一系列的财务风险，而X5 的值在2020 年出现了一定的回升，这表明该公司的营运能力在增强，财务风险有所降低，即便如此，该公司存在的潜在财务风险仍不可小视。总的来说A 房地产公司的Z 值近五年来下降明显，财务风险增加较为显著，应当引起充分的关注，否则将会出现更为严重的财务危机，甚至导致公司破产。

三、结论

企业的财务风险存在于企业生产经营的各个环节中，而房地产企业作为资金密集型的代表，无论是投资数额还是筹资数额，都是巨大的，其存在的财务风险尤为显著，要想保持健康、持续的发展，建立一套完整的风险识别与评价体系至关重要，本文通过对A 房地产公司生产运营过程中的财务风险进行识别与评价，充分展示了房地产公司可能存在的财务风险，为房地产企业今后的可持续发展提供了保障。