涉婚购房类房产权属问题浅析

2021-02-18 05:16魏薇
科学与生活 2021年30期
关键词:购房

魏薇

摘要:本文仅从婚前和婚后两个时间区间,一方出资和双方出资两种出资模式,全款出资和部分出资两种出资方式,产权登记在一方名下、对方名下、双方名下三种登记情形,是否登记结婚这几个角度,对涉及因购房产生的房产权属争议问题进行分析研究。

关键词:涉婚;购房;房产权属

一、婚前购房

(一)双方出资

1、产权登记在双方名下

双方(全款或非全款)出资购房,无论最终是否登记结婚,产权均归双方共有,登记在双方名下的行为视为对双方共有的认可。

2、产权登记在一方名下

(1)双方全款出资,产权通常被认定为归登记人一方所有,如果因购房政策或信贷等原因没登记在双方名下,但实为共有的,主张一方应举证证明。因此,婚前出资购房应保留相关证据,如证明购房合意的合同,赠与、借贷、彩礼等原因出资的证据,出资凭证等,无论最终是否登记结婚,均可按照约定处分房屋。

(2)双方非全款出资,最终也未登记结婚,房屋产权归登记人所有,另一方出资的认定,同上述分析。另外,基于物权原理,剩余房款的支付义务或因购房借款产生的债务等均由登记人承担。登记结婚的,产权通常被认定为归登记一方所有,未登记一方的出资如何认定,同上述分析,涉及婚后共同还贷及房屋增值问题,下文另有分析。

(二)一方出资

1、产权登记在双方名下

一方(全款或非全款)出资购房,无论最终是否登记结婚,产权归当事人双方共有,登记在双方名下的行为视为对双方共有的认可。

2、产权登记在出资人一方名下

(1)一方非全款购房,产权归登记人所有,未登记结婚的,自行支付剩余房款或由此产生的债务;登记结婚的,婚后共同还贷及相应增值部分归双方共有。

根据民法典婚姻家庭编司法解释一第78条,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典1087条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。

实践中,双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分如何计算?参考最高院民一庭的部分案例指引,作如下举例(计算方法仅供参考):甲乙于2008年1月登记结婚,婚前甲支付首付款40万元,按揭贷款140万元,购买房屋一套,婚后双方共同还贷共计80万元,该房屋贷款总利息20万元,后双方因感情不合于2021年11月离婚,离婚时该房屋市场价值400万元。双方共同还贷部分占房屋总价款的比例:80/(40+140+20)=40%,共同还贷支付的款项以及相对应财产增值部分:40%*400=160(万元),该房屋如果判给甲所有,甲应给乙的补偿款为160/2=80(万元)。

(2)一方全款出资购房,未登记结婚的,房屋产权归自己所有,登记结婚的,无论房地产权证在婚前还是婚后下发,该房屋产权均归登记一方所有。假如购房款系婚前一方借款所得,债务由自己用婚前财产承担,如果婚前财产不够或者与婚后财产混同,由于均是为购房而借款,向银行按揭贷款与向第三人借款,不应有区别,共同还贷支付的款项以及相对应财产增值部分,由不动产登记一方对另一方进行补偿,计算方法参考上述案例。

3、产权登记在未出资人一方名下

(1)一方全款购房,登记结婚的,通常被认定为产权归双方共有,未登记结婚的,产权归登记人所有。出资人直接以未出资人名义购买房屋的行为,视为对未出资人的赠与,且是附结婚条件的赠与,如果双方最终未登记结婚,条件未成就,赠与行为不生效,出资一方可主张返还出资款。但从物权角度,该房屋产权仍归登记人所有,因为本文讨论的是出资购房的情形,并非一方名下原有房屋过户给另一方的情形,该情形下,一方可因赠与不生效而主张返还房屋产权。

(2)一方非全款购房,产权归登记人所有。未登记结婚的,一方的“出资”可从附条件赠与的角度追讨,剩余房款的支付义务或因购房借款产生的债务等均由登记人承担;登记结婚的,实践中有两种不同的意见,一种认为该房屋系为了结婚而购买,婚后归双方共有,一种认为购房发生在婚前,基于物权角度,该房屋归登记人即未出资人所有,婚后共同还贷及相应增值部分归双方共有。

二、婚后购房

(一)双方出资

1、产权登记在双方名下

双方婚后(全款或非全款)出资购房,该房屋产权归夫妻双方共有。

2、产权登记在一方名下

双方婚后(全款或非全款)出资购房,该房屋产权归夫妻双方共有。

(二)一方出资

1、产权登记在双方名下

婚后一方(全款或非全款)出资购房,该房屋产权归夫妻双方共有。

2、产权登记在一方名下

(1)婚后“一方出资”购房,产权无论登记在自己名下,亦或配偶一方名下,该房屋产权均归夫妻双方共有。此处“一方出资”之所以加引号,原因是婚后夫妻共同生活,双方的存款、收入等极易产生混同,根据民法典婚姻家庭编第1062条规定,婚后双方所得工资等收入归双方共有,因此即便由一方实际完成房款“支付”行为,仍视为双方出资。

(2)但實践中亦有例外情形:如果一方用其婚前个人财产全款购房,并且登记在自己名下,此时,该房屋产权归登记一方所有,亦无需给未登记一方房屋价款补偿,因为婚前财产不因婚姻存续年限而转变为共同财产,根据民法典婚姻家庭编司法解释一第26条的规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。这里的孳息通常指银行存款的利息等,自然增值通常指婚前个人房产价值的市场价格增加,即均为不需要“付出劳动、经营等贡献”,就能自然获得的收益,如果通过一定经营等行为才获得的收益,如婚前个人房屋在婚后经过出租所得的租金、婚前个人企业在婚后经营后所获的利润等,均为夫妻共同财产。因此,如果一方以婚前个人存款,全款购买房屋,购房款里未添加婚后收入,该房屋仍为该一方个人财产,该个人财产仅是形式上发生了转变,由“存款”的形式转变为“房产”的形式,性质未变。至于婚前个人存款里添加了些许婚后收入的情形,实践中有争议,有的法院认为婚后收入仍有一半属于出资人个人,只要在数额上未占用配偶一方财产,就视为出资一方使用了个人财产购房,所购房屋归出资人一方个人所有;有的法院认为婚后夫妻财产混同,“你中有我,我中有你”无法作出实质区分,婚前个人存款一旦添加了婚后收入后购房,即不再认定为出资人一方个人房产。以上讨论的是全款出资的情形,如果婚后一方用婚前个人财产非全款购房,登记在自己名下的,实践中多认定该房屋产权为归双方共有。

(3)如果婚后一方用婚前个人财产购买房屋登记在配偶一方名下,无论全款还是非全款出资,实践中多认定产权为归双方共有。

三、结语

以上浅析内容仅供参考,多系本人个人实务经验总结,均针对当事人之间无协议约定的情形,如果有协议约定,且协议内容不违反法律、行政法规、亦不违背公序良俗,根据协议优先原则,直接按照协议处理。另外,父母参与出资购房的情形也较为多见,根据民法典婚姻家庭编司法解释一第29条的规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或则约定不明确的,按照民法典第1062条第一款第四项规定的原则处理,即婚后该出资作为受赠财产时,除父母明确约定只归一方所有外,归夫妻双方共同所有。

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