建立城乡统一用地市场的可行性研究

许小珊

摘 要：我国土地政策的基本特征是城乡二元土地所有制以及国家土地一级市场的垄断，城市和农村土地享有不同权利。近年来，我国大量非农建设用地都在自发流转，集体土地市场客观上已经形成，但由于相关法律、法规和制度没有建立起来，致使国家土地利用规划实施受到严重影响，耕地保护受到严重威胁，国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害。为此，迫切需要解决农地流转无序状态，建立并完善城乡统一的建设用地市场和相关制度，打破城乡二元结构，推动土地资源合理配置，缩小城乡经济差距，维护农民利益并提高农民收入，实现城乡协调发展。

关键词：统一市场必要性;建设;措施

绪论：以公开、规范的方式转让集体建设用地使用权，形成统一、开放、竞争、有序的城乡统筹建设用地市场体系，有利于提高土地资源配置效率和农村经济的更快发展，也是实现城乡协调发展是现阶段社会主义市场经济体制改革的必然要求。

一、建立城乡统一的建设用地市场可行性

现假设允许集体所有土地能直接进入一级土地市场，因此我国当下的土地市场有如下六个特征：①城镇与农村的土地质量相同;2城镇与农村的土地成本为零且固定不变;3）土地需求曲线是线性的;4）城镇和农村都能准确了解土地的需求曲线;5）城镇和农村都相互了解对方土地供给数量，并据此确定自身土地供给量;6）城镇和农村都根据市场需求调整供给数量，以实现受益最大化。古诺双垄断市场模型如图1所示：土地市场的需求曲线为线性，横轴代表土地的需求量，纵轴代表土地的需求价格，Pa代表市场上土地的最高价格，Q6代表市场上土地的最大需求量，P1代表城市土地的价格，P2代表农村土地的价格，Q1代表城市土地的供给量，Q2代表农村土地的供给量，Q=Q1+Q2代表土地的总供给量，H1代表城市土地的总销售收入，H2代表农村土地的销售收入H=H1+H2代表土地的总销售收入。根据古诺模型及以上假设可以得出以下结论：

（2）当农村的土地和土地交易不受限制时，此时的土地市场由城市土地和农村土地组成，土地市场就是双头垄断市场。此时政府和农民愿意提供的土地的数量都是Q1=Q=1/3Qb，价格是P=P1=P2=1/3Pa，  市场总供给量是Q=Q1+Q2=2/3Qb。 政府和农民分别能够获得的最大销售收入是F1=F2=Q1×P1=Q2×P2=1/9PaQb。政府和农民的总销售收入是H=H1+H2=2/9PaQbo

在古诺模型均衡分析中，城镇独占土地市场和城乡双头垄断土地市场的古诺模型均衡结果对比如表1所示：

当建立起统一的城乡土地市场后，通过土地的古诺模型分析结果，可以得出以下结论：1）土地的总供给量（总需求量）增加;2）土地的价格降低;3）政府获得的收入减少，实际上是让利给农民和土地消费者;4）农民增加了收入，改善了农民生活。从以上述结论中不难发现农村土地纳入土地市场有利于土地市场的健康发展，另外对建设和谐社会也具有积极的促进作用。古诺模型的理论分析证明，城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的切实可行的最佳选择，我国应逐步构建城乡统一的土地市场。

以西方经济学基本原理分析集体非农建设用地进入土地市场所带来的利益。如图2所示：

二、可行性模式讨论

建立城乡统一用地市场的可行性模式探索。 党的十八届三中全会《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”;“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。这为建立城乡统一的建设用地市场提供了保障。

（1）进一步扩大土地的权能。现代市场经济是统一开放、公平竞争的经济，要求各类要素平等交易，农村集体经营性建设用地作为重要的生产要素也不例外。《决定》在深入总结国内外经验的基础上提出，农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价;农村集体经营性建设用地入市要以严格用途管制、符合用地规划为前提。实行用途管制是确保土地利用经济效益、社会效益、生态效益相统一的根本途径，是统筹经济发展与耕地保护的重要举措。无论国有建设用地还是农村集体经营性建设用地，都要遵守用途管制和用地规划。

（2）进一步规范集体建设用地流转。政府应当建立健全集体建设用地市场和集体建设用地流转服务功能，加快建立农村集体经营性建设用地流转制度，并将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台，以促进公开公平公正和规范交易。进一步深化征地制度改革，为建立农村集体建设用地市场留出充足空间，将征地界定在公共利益范围内，逐步减少强制征地数量。建立对被征地农民合理、规范、多元保障机制，就是从就业、住房、社会保障等多个方面采取综合措施维护被征地农民权益，使被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障，确保社会和谐稳定。

三、建立城乡统一建设用地市场的保障措施

建立城乡统一建设用地市场涉及重大利益格局调整，事关全局、意义重大、政策性强，是一项极为复杂的系统工程。必须切实加强领导，坚持培育扶持和严格管控相结合，从法制建设、用途管制、确权登记、市场管控、共同责任等方面整体设计、配套推进。

1.加快推进相关法律法规修改和制度建设。这是建立城乡统一建设用地市场的首要任务。要抓紧修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。同时，加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。改革完善土地税制，合理调节农村集体建设用地流转收益，促进城乡建设用地市场繁荣发展。

2.全面落实用途管制和规划要求。这是建立城乡统一建设用地市场的重要前提。以土地利用总体规划为依托，综合各类相关规划，加快建立完善国土空间规划体系，明确城乡生产、生活和生态功能区范围，充分考虑新农村建设、现代农业发展和农村二、三产业发展对建设用地的合理需求，为建立城乡统一的建设用地市场提供用途管制和规划安排。

3.扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作。这是建立城乡统一建设用地市场的重要基础。加强农村地籍调查，尽快完成农村集体建设用地、宅基地和城镇国有建设用地的确权登记发证工作。加快建立城乡建设用地统一登记信息查询系统。抓紧研究制定不动产统一登记条例。

4. 扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作。这是建立城乡统一建设用地市场的重要保障。深化农地转用计划和审批管理制度改革，建立健全农村集体建设用地节约集约标准体系;切实发挥土地储备对建设用地市场的调控功能。加强新形势下对城乡建设用地违法违规行为的执法监察。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。

5.协力构建共同责任机制。这是建立城乡建设用地市场的重要措施。充分发挥方方面面的積极性、主动性和创造性，形成推进合力。必须坚持党的领导，人大、政府、政协等各负其责;必须加强部门联动、政策协调，健全统筹协调推进改革的工作机制，统筹规划和协调重大改革;必须充分相信群众、依靠群众，切实发挥农村集体经济组织的主体作用，增强其履行农村集体土地所有者职责和维护农民土地权益的能力。

参考文献

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