现行金融环境下房地产融资现状及融资方式探讨

胡晓庆

摘 要：随着我国金融市场的持续发展，当前金融环境下房地产行业迎来了全新的发展机遇和挑战，可以说房产行业的运营和建设情况将在很大程度上影响到中国的金融市场。但因为过去很长一段时间房产企业缺乏相应的管控和政策约束，因此出现了许多问题，近些年中国对房产市场加大监管力度，让房产市场的金融秩序逐渐稳定。但面临全新的局势，房产企业如何才能科学分析融资的现状和创新融资方式在已经成为行业实现可持续发展的必然条件。本文先阐述了房地产行业金融监管环境和房地产企业传统筹资方式概述以及房地产企业新型融资方式分析这几个方面，然后又对房地产融资发展的优化措施展开讨论，并提出个人的见解。

关键词：金融环境：房地产：融资

一、房地产金融监管环境的严峻

在国家经济形势改变的条件下，房产行业的金融监管政策日益严格，2016年的年底银监会针对方材领域的金融业务进行了全面检查，明确指出房产金融业务的风险有必要全面管控，禁止企业运营过程中出现违反规定的信贷资金或者银行理财资金，各种经营业务要在法律的规范下确保合法合规。接下来银监会又对提高银行理财资金融入房产金融领域进行了调查，主要是针对于房地产业务涉及到的一些金融机构。到2018年，银监会又更新了一些有关于银行市场的政治文件，强调出金融资金融入房产行业的一些违规行为惩罚措施，落实严厉惩处非法融资行为，明确居民杠杆率增长太快是不符合规定的，所以为了避免个人的贷款过分进入股市或者房产市场，政府结合真实的情况对房产融资的一些违法行为严格处理并科学控制居民杠杆率一些擅自挪用消费信贷和违规透支信用卡的行为大力惩处，有效防范了房产行业泡沫化。总体来说当前房地产企业的一些规定对于银行的信用贷款管理更加严格，而且强调了基金和信托还有债券发行这些机构的管控，这就让房地产企业的融资迎来更多的困难。对于房产企业的监管惩罚力度从2017年开始就持续增加，根据数据显示2017年的处罚机构数量比2016年增长了大概三成，罚款的金额提高了4倍多。比如2017年4月的时候招商银行上海分行就被银监会罚款400多万元，原因是这个分行运用投资资产管理计划给某个公司发放信托贷款，而这个公司将贷款中的一部分资金当做成土地购买资金。还有2017年年终北方信托被银监局罚款20多万元，原因是违反了当地的房地产贷款规定。中国银监会在2018年工作会议开展以后，明确涉及房地产业务的一些规范标准，据数据显示2017年1月行政罚单就开了接近200张，2018年更是多达500张，整年间罚款的金额数量接近7亿元。某些违反市场规定的房产企业除了进行罚款1万还对一些领导和管理层进行了处罚，在这些金融政策的驱动下虽然房地产金融更加规范，但却给房产企业的融资带来巨大难度[1]。

二、房地产企业传统筹资方式

内部融资方面就是根据企业的资金资源展开融资，筹集的资金主要有本身就具备的流动资金、收入账款还有票据。房地产企业可以根据这些向金融机构变现，如此便能短时间内获得资金筹集。这种模式投资风险低且效率高。但当前的金融环境房地产企业销售并不理想，因此资金回笼效率不及时，能够运用于筹集资金的依据有所减少，只能依靠着本身就带有的资金，因此很难满足于各项业务开展。间接融资就是结合一些金融机构的贷款方式出的资金，房地产最常用的间接融资便是向银行贷款，但当前金融市场的改变，货币政策的推行让银行贷款日益困难，且成本增加，他们发放贷款会受到国家政策影响，同时对房产企业的各种要求提高，因此许多房地产企业的资金压力很大，许多贷款的项目无法通过银行审批。直接融资包括债券和股票，前者有着商业信用而且收益率不高，因此房产企业融资选择的时候会优先考虑股票融资模式。它的优势为资金筹集时间短而且资本具有永久性，没有太高还款的期限和利息压力。房产企业只有上市以后才能开展股票融资，但要知道要想上市的话需要很高的标准，当前中国房产企业上市的也就100多家，因此股票融资风险较高，对于上市企业发展潜力大的房产企业才适用。当前市场环境下房产企业要想结合A股上市很困难，要是建立在三板上市就不一定能融到自己需求的资金，一些中小型房地产企业没有上市的条件，因此这种融资方式并无法实现[2]。

三、房地产企业新型融资方式分析

房地产信托指的是企业委托给投资公司展开理财，投资公司会将这些资金运用到房产项目中，并把收益按照一定的方式送给委托人。从投资委托人的方面分析房产信托理财风险低而且回报稳定，因为这些机构对于房产企业会经过严格的审查，再加上自身的严格管理和风险评估，所以存在的风险几率不高。信托公司资金量庞大，他们会把这些分散到不同的房产投资项目中，而且是通过股权的方式进行投资，和债务融资这种方法相比较而言房地产信托不会带来资金上的压力。债券融资是房地产企业为了筹集资金向社会发出的贷款，属于直接融资类型，以前使用的不多。因为债券融资虽然能筹集很多资金而且利息税前支付优势高，但它的融资成本高于银行贷款，利息方面给房地产企业的压力过高，就算这样债券融资对房地产的发展也非常有利，作为一种债务的凭证能够把某些闲置资金集中到一起利用到房屋建设上，以此来降低房产企业银行贷款压力。证券化是结合股票、投资资金和债券工具进行房产市场投融资。也就是说房地产投资转化为证券投资、一种是抵押贷款债权证券化还有一种是投资权益的债权化。这种融资的方式主要利用资产收入，房地产企业往往会抵押一些贷款债券，而且会把价值较高的房产展开细化和动产化，利用债券市场功能，使房产企业拥有大众化资本和专业经营，从而有效分散风险，并给企业带来充足的资金。此外，房产投资基金是一种集合型投资制度，房地产企业通过收购开发和管理获得收入，现在最多的是私募基金，但其中会存在信托。它的特点是固定收益少而且具有浮动性和多加强投资少股权投资等等[3]。

四、对金融环境下房地產融资的优化建议

首先，房地产企业应当建立多种层次的融资体系，加强信托业务开展，每一个房地产都有自己的运营发展方向，但其中只有信托机构才会根据他们的特点制定相应的业务，这对于房地产的融资而言极为有利。进行融资的过程中能帮助房产企业更加了解要合作的伙伴并获得帮助，只有融资合理才能获得更多的资金并促进自身的可持续发展。其次，科学构建风险防范体系，立足于稳中求胜的原则避免风险带来的损失。构建并完善信用评估机制，因为他不仅可以确保项目实施的安全还能促进房地产融资市场发展，为企业带来更多利润。最后，建设保证体系，房地产企业的融资要紧缺国家所颁布的一些法律法规政策，目前国家和各地政府对房产金融市场制定了一系列调控措施，而房地产企业在融资的时候就要跟紧这些形式不能走违规行径。融资料方向可以根据企业的战略目标进行，科学的选择才能确保融资顺利进行，加强与其他同类型企业的合作让融资进一步稳定[4]。

五、总结：

目前国家的发展与建设离不开房地产金融市场推动，而房产企业在进行建筑项目业务的同时必定会涉及融资，所以有必要在这项工作上加以关注。国家从宏观的角度上进行调控，房地产企业也要根据自身运营发展的实际情况科学选择融资途径并加强风险防范，如此才能做到高效管理并实现可持续发展。

参考文献：

[1]李晓红.房地产开发项目融资成本及风险分析[J].纳税，2021，15（27）：183-184.

[2]李行.监管新规下房地产企业多元化融资探析[J].投资与合作，2021（09）：73-74.

[3]徐菁.房地产企业融资过程中的财务管理问题研究[J].财富生活，2021（18）：133-135.

[4]李兴扬.房地产融资结构及优化建议——以A企业为例[J].大陆桥视野，2021（09）：56-57.